下半年新增商业体量69万方 南京进入购物中心时代

　　“南京核心商圈已推进去百货化与多业态组合战略转型。”“整个南京已经全面进入到购物中心的时代。”……

　　今日（9月2日）下午，在365地产家居网商业地产频道与世界五大行之一的世邦魏理仕联合举办的商业地产高峰论坛活动现场，业界专家学者、品牌开发商代表、政府官员以及专业投资客百余人汇聚一堂，共探未来城市综合体发展趋势、购物中心运营秘诀以及南京商业地产发展机遇与挑战，嘉宾精彩观点频频抛出，活动现场高潮迭起。直播 2014商业地产发展高峰论坛南京站

　　“蚊型屋”成未来产品发展一大方向？

　　保留主力店依然是商业成功的有效手段

　　今年7月底，李嘉诚推出7.5平米的房子在香港被“哄抢”，半天即售罄，一时引起业内关注。蚊型屋即在狭小的空间里，兼顾功能多样化，满足睡眠、收纳、洗浴、工作、就餐需求。"蚊型屋"是否会成为未来房地产市场趋势？”

　　世邦魏理仕华东区策略顾问部董事吴振宇在《X因素逆转未来城市综合体发展趋势》主题演讲中提到，西安一40年产权项目，推出建筑面积18平米，使用面积15平米的“蚊型屋”产品，并“只批发不零售”，开盘时间虽定在9月，但目前产品已经售罄。据了解，南京位于江北的东方万汇城也推出类似“蚊型屋”产品房源40年酒店式公寓，市场接受度较好。

　　但“蚊型屋”是否在每个城市都适应呢，吴振宇表示，在人口密度高、家庭结构小、房价在一定高度且当地居住产品资源面临紧张的情况下，“蚊型屋”将出现需求旺盛的情况，这也是“蚊型屋”产品推向市场的一个准入条件。而南京正在向这些准入条件靠拢，未来“蚊型屋”产品趋势不是不可能。

　　此外，对于优质商业与百货“分手”率渐长的现状，传统百货究竟是去还是留的问题，吴振宇先生表示，消费习惯以及商家心态的改变，传统百货受到电子商务的极大冲击，此外，由于传统百货还面临空间占用大、经济效益低；租期长，租金、业态调整难度大；条款限制多，开发商处处受制以及磨合难度大，较难协调管理等因素存在，都成为去传统百货化发展趋势的原因。

　　但是对于大体量商业、非核心商圈商业以及竞争激烈商业，仍然要保留传统百货的位置，“保留主力店依然是商业成功的有效手段”，对于未来百货的发展趋势，他说道，主力店面积缩小，注重小而精的转变，购物中心在选择主力店将更多考虑其产品定位和购物中心的共生关系上。

　　下半年新增商业体量约69万平米

　　南京全面进入购物中心时代？

　　据365地产家居网商业地产频道统计，目前南京大大小小的购物中心已开业的超过20多家，营业面积达到200多万平米。上半年开业的商业体共有5家，新增商业面积约22万平米，据本网统计，下半年还将有9家商业体陆续开业，其中包括江宁2家，城中2家，成你那、溧水、高淳、江北、河西各1家，预计新增体量约69万平米。

　　网尚研究机构总经理、江苏省房地产研究所所长李智在活动现场做《南京商业地产发展特点与趋势》主题演讲中指出，当前新开业规模稳定增长，新街口商业在加速转型。“新街口金鹰三期加入艺术馆、名车天地与品牌餐饮，用去百货化、业态创新、丰富体验等方式推出"全生活中心"全新业态，以及新华书店打破单一图书经营模式，引入讲座、沙龙等新的文化元素，与茶座、咖啡等休闲餐厅进行多元化业态打造”，李总表示，“南京核心商圈正在进行去百货化与多业态组合推进战略转型。”高峰论坛后青奥时代 南京商业地产何去何从

　　随着城市化进程发展，城市新区社区商业日渐成熟、成型，如世茂外滩新城的茂悦港、城东富力城的富力水街坊、明发滨江新城的外滩中心；以及海峡城、中海国际社区等大型住宅新区已经全面形成社区商业配套开发。据李总介绍，近年来南京自持商业比重有增加趋势，商业开发逐步走向成熟。

　　而从商业地产成交数据来看，“南京商铺销售市场高峰期已过，销售最好的高峰期2006年到2010年每年销售面积在40万-50万平米，现在每年在30万平米左右”，前几年的高峰销售也导致了近期新增商业体量的逐步增加。但从写字楼的销售数据来看，李总说道，写字楼市场处于正当时，从长远来看，写字楼市场的租金回报率要远高于住宅市场，“如果作为长期持有的话，写字楼可以作为一个资产配置考虑。”

　　但同时，李总也表示，目前南京有大量产业园区、科技园在建设，如河西新城软件园等，体量很大，尤其是各个区都有园区进行写字楼开发，且体量大并享受政策优惠，不论售价还是租金都有极强竞争力，对市场需求产生极强的分流作用。值得一提的是，当前南京写字楼产品盈利模式仍以销售为主，“开发商持有的比例虽有所增加，但比重还是偏少，这在一定程度上也制约了写字楼物业品质的提升。”

　　南京购物中心面临同质化竞争加剧等6大挑战

　　体验式商业仍然是未来一个发展方向

　　目前南京商业地产的布局呈现一核多中心的发展态势。新街口是南京商业地产的发展核心，但随着新区建设和人口导入，也推动了购物中心的发展，包括像江宁地区发展区域级的商业中心，“未来三年内每年将有约60万平方米的商场供应，整个南京已经全面进入到购物中心的时代。” 世邦魏理仕华东区商业服务部董事吴奕奕女士对于南京未来商业地产发展状况说道。

　　“从南京现状来看，整个市场泡沫不是很严重，但是必须引起警惕。”吴奕奕说道，“目前南京商业地产发展面临同质化竞争、未来新增供应放量、市场缺乏创新、品牌资源滞后、商业形态不够丰富、商业人才缺乏等六大挑战，”吴奕奕说道，但城市版图扩张、不断提升的消费力和消费习惯的转型又为商业地产发展带来新兴市场机遇。

　　“未来主题文化的延展和挖掘、品牌资源的逐步导入以及体验型业态的全面升级，”将成为南京商业地产发展突围的三大途径。

　　消费者对商场的要求已经从满足基本生活需要，提升到更高层次的需求，电商虽对百货销售构成了一定的威胁，“但人的社交需求无法被"电商"完全取代，商场成为了新的都市公园，而人需求层次的提升又催生了人文、艺术等新的业态和商业主题，新的娱乐休闲元素不断注入商场中，体验式商业仍然是未来一个发展方向。”