四川乐山万和城等3项目返租手段对比 看商业返租最优策略

微信号“商业地产学院”   2014-09-07 15:36
核心提示:通过对2014年四川乐山嘉州新天地·万和城、意凡家世界、邦泰中心3大商业项目返租模式进行对比分析。总结商业返祖最优策略,对研究中等城市的返租策略很有帮助。

  内容提要:

  通过对2014年四川乐山3大商业项目的返租模式进行对比分析,总结商业返祖最优策略,对研究中等城市的返租策略很有帮助。

  一、各项目销售情况与返租体系(嘉州新天地万和城、意凡家世界、邦泰中心)

  二、返租对比

  三、项目分析

  四、总结

  一、三大项目销售情况与返租体系

  案例1

  【嘉州新天地·万和城】项目位于青江新区核心地段,占地75亩,总建筑面积约12万平方米,由嘉州特色主题酒店、16座独栋商城、6座下沉商业广场构的成全开放式商业街区。

  项目采用全域“多首层”设计规划理念,同时借鉴国内外知名建材家装市场的成功理念,全街区实现严格产品分区。

  数据指示

  销售情况

  商业:预售证还未拿到,目前处于内部认购阶段,到目前为止已经排号并签约110组客户左右。

  预计售价

  1F:2.5万/㎡

  2F:1.1万/㎡

  3F:8000元/㎡

  4F:1.2万/㎡

  返租体系

  关于返租:

  1、底商:对租户免租6个月,对购房者返租6年,每年返租售价的6%,每半年付一次租金。

  2、2—4层:对租户免租6个月,对购房者返租8年,前6年返租售价的8%,第7年9%,第8年10%,每半年付一次租金。

  返租协议预计是跟开发商成立的商管团队签约,具体协议还未正式出台。

  案例2:

  大型家居商业中心,一站式家居旗舰MALL。

  此项目招商已经全部完毕,业主买了商铺自己也没法经营,所以处于纯投资的状态。

  关于返租:

  1. 意凡家世界共分6层,其中1F、3F、6F为开发公司自持,目前只销售2F、4F、5F。

  2. 15年返租,前10年返租8%,后5年返10%。整算返利130%。

  案例3

  邦泰中心由 2栋6米挑高的LOFT写字楼以及1栋全临街商铺独立多层商业组成。

  商业板块

  一楼均价3万,二楼均价1.5万;

  关于返租:

  1. 邦泰中心商业板块返租8年(2016年6月30日—2021年6月30日)。

  2. 前5年年返8%,后3年年返9%。

  二、返租对比

  三、项目分析

  1、万和城

  一、业态布局比较多元化,涵盖休闲娱乐、零售、百货、家居、建材等。

  二、建筑风格独特,糅合明清建筑元素。

  三、传统返租模式,但返租力度略显不足。

  四、高铁站口物业,地块优势明显,人流对项目支撑力度大。

  2、邦泰中心

  一、综合体,包含写字楼、商铺、住宅,固定消费人群对商业起支撑作用。

  二、住宅小户型为主,吸引部分成都消费者以及希望出行便利的乐山消费者,住宅板块、写字楼板块的热销又能共同支撑商铺板块的销售。

  三、传统返租模式,但返租达到91%,较万和城返租力度大。

  四、清江板块物业,离高铁站口比较近,地块优势较大。

  3、意凡家世界

  一、专业市场,客户目的性消费明显。

  二、地块略偏,地块优势不足。

  三、返租模式略有不同,签约直接返3年租金,也就是说直接房款直接少了24%,拿50万的商铺来说,能便宜12万,从业主层面来说具有较强的诱惑力。

  四、意凡品牌在乐山家居市场影响力较大。

  总结

  根据三个项目做对比,

  意凡家世界返租力度最大,并且返租手段也比较成熟,从返租政策来影响购铺者的心理,并且由于其前期的大量铺垫,其招商做的非常好,目前销售状况也很好。所以,建议可以借鉴意凡的部分策略。

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