“建筑与城市是一对永远都伴生的有机体”,这句话用在“城市综合体”的发展变迁身上特别贴切。随着城市化进程的不断加快和城市经济实力的不断增强,集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种业态为一体的城市综合体,已经发展成为一座城市靓丽的风景线。从2010年,万达广场入驻泉城开始,一座座城市综合体如雨后春笋般在济南兴起。
“满城尽是综合体”
济南的城市综合体的发展,愈来愈呈现两种情况:一种是扎堆济南老商业圈,另一种是向具有发展潜力的新高地进发。城市综合体扎堆济南老商业圈的典型非泉城路商圈莫属,泉城路及周边集聚着济南万达广场、济南恒隆广场、世茂国际广场、贵和等知名品牌,再加上即将袭来的有济南第一高楼之称的绿地 中心,泉城路商圈的配备堪称豪华。
除了传统核心商圈,新兴的城市增长高地,也成了众开发商争抢的重点。济南高新区已经是容纳240万人的成熟大社区。随着高新科技产业纷纷进驻,国际会展中心落成,能够带动60万人口常住高新区,成为济南东部最大的中央商务区和中央居住区。但是唯独缺少商业,嗅到这一商机的地产大鳄们纷纷抢滩东部新城,势必要依靠城市综合体商业配套再火一把。这其中的典型代表非高新万达广场 和丁豪广场莫属,两家大型城市综合体的规划布局彻底改变了东部新城的商业格局。就拿已经开业的丁豪广场来说,丁豪广场开业4个多月来,600万人流量,数亿元营业额,让人们看到了城市综合体的魅力所在。
包括鲁能领秀城购物中心、济南华润五彩城、祥泰广场 、三庆青年城、金光旺角、银座好望角 、华强广场 、海那城等诸多综合体项目,也都在济南加速布局。用业内人士的一句话说“济南目前是满城尽是综合体”,也能反映出济南城市综合体发展的一个现状。
济南真的需要这么多城市综合体吗
城市综合体的发展,间接促进人们消费模式和理念的创新。像世茂国际广场推出的FASHIONMALL,其经营模式已经颠覆以往普通的一站式购物,而是将创意、社交、时尚与商业融为一体的全新消费理念。城市综合体扎堆,在给市民带来不一样的购物体验和消费理念的同时,也带来了一个疑问:济南真的需要这么多城市综合体吗?
业内人士分析,这些城市综合体在方便了市民消费,大大提升了济南商业档次和时尚度的同时,也不可避免地带来了负效应。
首先从整体上说,济南城市综合体总体布局已经饱和,局部已显过剩之忧。城市综合体的布局,这不仅仅是对政府规划能力的考验,同时也是对开发商前瞻智慧的一次把脉。不是一窝蜂的扎堆在核心商圈就能大红大紫,最主要的是分析自身的发展定位,找准和济南城市发展动向里合拍的节奏。
其次,相关的配套能否跟上也是影响城市综合体发展的一个重要因素。这里说的配套,有一个很重要的因素就是交通。济南的不少市民都知道,经四纬二路以东这段路,自东向西方向的交通拥堵问题一直比较严重。在万达广场开业后,这段路在早晚高峰和节假日的交通拥堵问题更是成为一个难题,每天都会出现两三次的车流高峰。而在早晚高峰时段,整个经四路由东向西方向,几乎是瘫痪的。这种局面其实大大制约了相关城市综合体的发展,以后城市综合体在规划建设上,要做到“粮草先行”——相关的配套要跟上。
如何让济南的城市综合体发展壮大,成为泉城的“商业名片”,需要的不仅仅是先进的商业理念和运作方式,更重要是支撑城市综合体自由跃动的“心”。
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