星河城再次升级引入LV和Gucci 或将引领东莞商业发展

　　2014年，对于东莞房地产市场来说，“商业地产”是一个无法抹去的关键词，从千亿房企绿地、新加坡丰隆集团进驻东莞打造商业综合体；王府井百货签署协议进驻东莞；天河城百货重返东莞，奥特莱斯店于8月中旬试业，到9月12日东城万达开业、9月28 日长安万科广场也将满铺全业态开业……东莞商业地产突然遍地开花。与此同时也让人对东莞商业地产的未来充满遐想。根据相关数据显示，2014年上半年东莞非住宅成交11352套，约占上半年商品房成交总套数的37.57%。成交面积432535.9平方米，成交金额576281万元。其中，上半年东莞商铺成交3687套，是非住宅成交中的第二大生力军。据业内人士统计，目前仅东莞四大城区,三年后营业的大型商业项目将超过20个。

　　业内人士分析认为，近年来，随着东莞城市规划升级提速、产业升级、轨道交通陆续开展，高端写字楼及商业中心相继崛起，东莞商业地产进入高速发展快车道。从东莞目前的城市发展速度和消费习惯等方面来看，东莞的消费力在不断提升，商圈也将逐渐成熟。

　　四大商圈的沉浮史 见证东莞商业发展

　　说道东莞的商业发展，不得不提到莞城、东城、南城、万江四大城区，事实上，四大城区的商业发展史在一定程度上见证了东莞的城市化，莞城自古就是商贾云集、物流繁盛之地，如今建于明朝的却金碑及迎恩门（西城楼）就见证了莞城繁荣的商贸历史。

　　振华路、运河一带的运河商圈诞生于上世纪80年代，作为该商圈核心之一的运河商场，是现代东莞商业文明的起点。据悉，运河商场1981年开业，上世纪90年代初曾被评为广东省十大商场，1992年商场销售总额达1.3亿多元，该商圈的另外一个核心华侨大酒店，当年也曾红极一时，是昔日东莞楼层最高、星级最高的酒店。

　　据相关资料显示，上世纪80年代初，政府对西正路、市桥路进行重新整治，该商圈范围为西正路、市桥路、新芬路、向阳路所围合的区域，这个小小的区域聚集了当时东莞密集最高的品牌。2003年，在西正路-市桥路商业街上，曾聚集了班尼路、佐丹奴、圣保罗、金利来、华伦天奴等50多家知名品牌服饰店、皮鞋专卖店，近十家金银玉器店，以及多家眼镜店、电脑店、通讯零售店等，而文化广场也集中了百佳、天和百货、屈臣氏以及麦当劳等多个知名品牌商家。

　　进入上世纪90年代初，商品房在东莞兴起，花园新村小区随之出现，花园新村商圈的格局也随之形成，即为由花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成的商业片区，其中花园路、堑头商业街的商家最为密集，形成以花园商贸广场、吉之岛超市为核心的商业中心。

　　与此同时，位于莞城东部的东纵大道也开始显示出新商圈的趋势。1997年，全球最大的连锁零售商沃尔玛入驻东纵大道东湖花园裙楼一层，东湖花园店成为东莞首家、深圳之后国内第二家沃尔玛购物广场，揭开了东纵商圈发展的序幕。2000年，城区最大的家居超市光辉家居中心落户东纵大道。2001年年底，东莞家电销售巨子时尚电器进驻东纵大道罗沙大厦。从2002年开始，东纵大道上开始陆续有大型商业项目扎堆进入，2002年12月，本土最大的百货商场天和百货在距离沃尔玛800米的盈锋广场开业，营业面积达3万多平方米。

　　业内人士分析认为，东纵大道商圈的形成是西正路-市桥路商业街发展的延伸，随着城市的发展，人们生活水平的提高，对于购物环境的要求也必然会有所提高，作为老城区，西正路-市桥交通拥挤，发展空间有限，且不能满足人们对购物环境的要求，因此，城区核心商圈开始向东纵大道扩张。

　　据了解，在2003年之前，莞城的零售业一直都是东莞最旺的，业态以街铺为主，是东莞最旺的商圈，集聚了大量的人流。随着大型商业地产的开发，莞城、东城、南城、万江四大商圈基本成型。

　　2002-2004年之间， “商业地产”一词正式进入东莞人的视界，以华南MALL、第一国际、世博广场、地王广场为代表的新一代城市综合体竞相入市。据业内人士介绍，在这个阶段，市场投资增值的概念被全面唤醒，东莞楼市供应开始走向多元化，不再是住宅和街铺一统天下。

　　2006年南城鸿福商圈崛起，由百货、综合性超市、家电专业店、主题商城多种高端零售业业态组合，商业体量近10万平米的多业态复合型商圈在南城逐步形成。

　　2011年万达进入东莞，从长安、东城再到厚街、虎门一瞬间万达先后在东莞将拥有4个万达商业综合体，据了解，未来

　　2014年， 王府井百货、新加坡丰隆集团、绿地、相继落子或计划落子东莞，卓越时代广场、环球经贸中心、潮汇星城、亿华·世纪中心、马会家居、新华南MALL等众多商业地产项目争相亮相，东莞商业瞬间遍地开花。

　　未来商业地产拼的是“变身能力” 星河城商圈再次引领东莞升级

　　2014年可以说是东莞商业地产史上的另一个转折点，商业综合体密集亮相之外，商业形态也在一定程度上发生了变化。

　　在城市等级中，虽然东莞只是一个二线中等城市，但是人口众多，经济实力超强，人均可支配收入和消费均在全国前列，市场消费潜力巨大。业内人士认为，东莞位于广州和深圳这两个一线大城市之间，如何留住东莞的消费，是政府、开发商和商家共同面对的问题。另一方面，众多商业项目的争先入市,势必导致部分运营不善的商业项目面临困境。

　　业内人士认为，东莞有些镇街人口密集但商业地产的开发上早期主要是住宅底下的沿街商铺，从消费环境、商业品牌的引进、消费档次等方面来讲，很难满足东莞未来城市发展的需求。东莞政府积极推进城镇化建设，并放宽入户政策吸纳新莞人落户东莞；接下来几年，东莞将涌现一大批商业综合体项目，比如东莞大城区东纵路世博区域、南城总部基地、民盈项目、王府井项目、首铸项目等，各大项目的出现将提升东莞商业的消费环境、城市形象。

　　还有业内人士分析认为商业面积供应大了，并不等于商业服务质量就上升，商业开发体量的增大，对开发商的开发水平实际上提出的更高的要求。如果依然是目前存在的巨大的同质化竞争状态，这种开发热潮会带来的是更残酷的商业洗牌，即有部分商业地产项目会经营得很好，有部分则会因经营问题出现价格竞争，进而影响到投资者的投资热情。

　　目前在四大城区几个商圈中，星河城商圈属于目前最具人气的商圈，星河城购物中心建筑面积达13万平方米，于2011年9月正式开业。据了解，星河城开业当年引进了不少之前东莞没有的品牌，如D ior、E steeLauder、范思哲、ZA RA姐妹等品牌，据了解，星河城目前开业已满三年，根据项目运营商负责人介绍，星河城客流群体相对固定，平时人流量保持在4万-6万人次，常规周末在6万-8万人次，节假日甚至经常突破10万人次。

　　据相关资料显示，星河城位于东城东升路市政府宿舍旁的星河传说小区内，定位为东莞首个新生活方式中心、东莞首家En—ClosedMall，商业总建筑面积13万平方米，集合购物、娱乐、餐饮、休闲、教育等功能，囊括大型影院、电子游戏中心、主题餐吧、百货超市、数码产品卖场、品牌旗舰店、化妆品、珠宝饰品等业态。整个商业项目的体量是25万平方米，分三个部分。其中第一部分是大型综合购物中心，占13万平方米。第二部分是主题式街区商业，目前的主题式街区商业命名为星河新天地，除了现有的写字楼外，还将引入健身中心、SPA、酒吧、游艇会、红酒俱乐部、X-Game体验馆、艺术培训中心、收藏品展示等，致力于打造高端交流平台。项目的最后一个部分是国际一线品牌和五星级酒店，将引入LV（需求面积:1000-2000平方米）和Gucci等国际一线奢侈品牌，为东莞流失的消费力提供购买空间，业内人士分析认为，星河城的再次升级，或将再次引领东莞商业发展。