广州维多利商场蝶变“VT101”差异化定为快时尚体验中心

　　（赢商网记者报道）9月28日，开业11年的广州维多利广场经过两年时间的调整，终于破茧化蝶，商场部分重新命名VT101盛大揭幕。一座集华南最大、最新UNIQLO（优衣库）旗舰店、adidas全新形象旗舰店（home court）、时尚腕表品牌Swatch、以及最文艺的烤鱼“探鱼”等商户为代表的快时尚体验中心，出现在华南第一大商圈“天河路商圈”。

越秀房托副行政总裁程九洲

维多利商场蝶变“VT101”启动仪式

　　对于“VT101”的含义，越秀房托副行政总裁程九洲表示，VT是 VICTORY TOWER维多利之塔的含义，与原维多利VICTORY遥相呼应，也寓意维多利洗尽铅华，蝶变重生。101，一是体现维多利位于体育西路101号这，二是表示维多利地处地铁1号线与3号线的交汇处，交通优势明显，三是希望VT101能成为天河商圈的第一和唯一。

　　近两年来，维多利紧随天河商圈转型步伐，拉开商业调整大幕，新定位为快时尚体验中心。维多利通过调整业态，优化布局，集中引入潮流旗舰店、精品餐饮等主力店，并充分考虑商品设计、店面陈列、客户服务上的创新理念，调动消费者互动体验，打造独一无二的快时尚特色。此外，维多利积极尝试跨界合作，”VT101旧衣再造计划“公益项目邂逅时尚宠儿，通过广邀羊城市民参与捐赠互动，香港年轻设计师巧手绘制，三方共同努力打造浓厚的社区互动氛围。

　　在今年3月28日，UNIQLO（优衣库）华南最大旗舰店开业，这也是维多利广场启动调整后的首次蜕变，该旗舰店营业面积约6000平方米，一共4层，设有中国面积最大的全新UT旗舰店。之后，维多利陆续引入adidas、Swatch、探鱼、元気寿司、乐凯撒比萨、泰阁·泰菜等品牌。adidas更是以全新形象旗舰店（home cour）进驻，以中心球场为设计概念，集adidas运动、adidas Originals（原创）、adidas NEO label（运动休闲）三大子品牌于一体。最大文艺烤鱼品牌“探鱼”的开业引来排队狂潮，怀旧的文艺复古风环境氛围，唤起大家对八十年代的回忆，让消费者与探鱼从情感上产生共鸣。

adidas全新形象旗舰店（home cour）

　　除了在业态和品牌方面进行调整外，也对商场的硬件和设施进行升级。赢商网记者了解到，维多利外广场将引入中央喷泉设计结合南广场动线，以及清爽自然的下沉式广场，整体改造预计能有效实现客户导流。另外，在VT101内，也在细节上为顾客打造舒适的购物环境，例如在地面局部细节上，采用了木纹砖，二层天花侧重用有机形态塑造整体形象等，五层餐饮区以情景区的立体3维造型铝百叶和主通道的波浪元素构成。记者留意到，维多利的洗手间也进行了升级，转化为温暖雅致的风格，营造出舒适、愉悦的氛围。

　　主导此次维多利商业调整的越秀房托，是越秀集团在香港的四大上市平台之一，是全球首只投资于中国内地物业房地产信托基金。通过与越秀地产的户的互动，注入与培育了一系列由秀地产开发的优质商业物业，现越秀房产基金旗下拥有6个位于广州商业区域的物业包括广州国际金融中心、白马大厦、维多利广场、财富广场、城建大厦及越秀新都会大厦。

　　越秀房托在广州商业地产市场深耕多年，其运营管理的近十年间，不仅将白马大厦打造成全国十大服装专业市场，并成功将全球十大超高层建筑广州国际金融中心（IFC）注入房托基金，经营面积超过68万平方米，共享越秀集团及旗下的商业地产和金融资源，实现运营与金融的有效结合。

　　赢商对话

　　林德良：越秀房托行政总裁、执行董事

　　程九洲：越秀房托副行政总裁

　　记者：未来，对于维多利商场，还有哪些调整，还计划引入哪些品牌？

　　程九洲：我们的整体调整计划是分三个步骤进行，第一步是优衣库的开业，第二步是VT101全新形象的推出，也是最重要的一步。我们将维多利广场中2.7万平方米的裙楼以快时尚体验中心的定位重新赋予了VT101的名称，从优衣库开业到9月28日半年，新引入了15家品牌商家，这些品牌主打方向是时尚、年轻、乐活、潮流定位。

　　接下来的第三步是计划在未来半年到一年内，继续推进快时尚概念的打造，一方面是继续改造硬件，通过公共空间的快时尚和生态元素的运用，使得整个商场更加有体验性。一方面继续引入特色品牌商家，包括特色餐饮、休闲娱乐等，增加年轻时尚消费者所需的业态。另外还有整合快时尚营销体系和生态体系的打造，用文化元素满足消费者的精神层面需求，这里面有很大的发挥空间。

　　记者：目前，VT101的餐饮业态比例大概是多少？我们知道，餐饮业态的承租能力相对比较弱，怎么去考虑餐饮业态引人流和租金收益的平衡？未来，越秀房托对VT101的租金回报期望是什么样的？

　　程九洲：零售业态还是VT101的主体，大概占了40%的面积，餐饮业态占比30%，还有30%主要是配套，比如银行、培训机构等。

　　实际上，餐饮业态是现在带动消费很重要的一个业态，我们这次在餐饮方面做了很大的调整。目前，餐饮品牌有探鱼、星巴克、乐凯撒比萨、面包新语、圣安娜饼屋、乐啡意咖啡、提拉小姐、泰阁·泰菜、璞园汤品、细蓉小镇、多喝汤、诚寿司、元気寿司、侨美无国界、新潮楼酒楼、佬湘楼。从餐饮的品类来讲，比较齐全，虽然整个商场的面积只有2.7万平方米，但已经有7-8种餐饮品类构成。

　　餐饮业态在购物中心中带来的盈利可以说是两方面的，一方面是租金，一方面是人流的带动。租金方面，VT101引入的餐饮品牌租金能和天和商圈保持同步，虽然整个商场的平均租金水平和天河城、正佳广场还有一定差距，这也是我们努力的方向。但是从人流带动上，对其他业态是有非常大的作用，这不仅仅是租金收入所能衡量的。

　　至于VT101对租金的期望，我们是希望在调整完成后，比调整之前有两位数的增长。从目前引入的一些品牌商家的租金来看，有些比之前的品牌有20%以上的增长，我们相信，主要把这个定位坚持下去，把人流带上来，租金的提升是可预期的。而实际上，从优衣库开业以来，带动整个场人流两三倍增长，在VT101概念全部推出以后，我们认为人流量还会有两倍的增长。

　　记者：目前，越秀房托旗下物业有专业市场、写字楼、酒店、零售地产等物业形态，留意到，零售地产的收入占比比较少，未来会怎样提升零售地产的收入占比？

　　林德良：收入占比和我们的资产结构有关，在广州国际金融中心未注入之前，白马的大厦无论是收入还是利益贡献，的收入占了58%，无论是收入还是利益贡献。在广州国际金融中心注入后，物业形态分布比较均匀。在未来，随着收购项目的增加，比例也会发生很大变化，但是比较显然的趋势是，零售物业会持续增加，因为收购一个写字楼项目一般都会带有底商。

　　我们会保持各个形态的均衡，也不一定会把某个物业形态作为重点，会从资本市场投资者需求、大股东利益需求等各个层面进行综合分析，决定收购物业形态。

　　记者：越秀房托旗下的物业资产主要还是集中在广州，未来你们有没有想要走出广州，走出广东，去全国寻找适合的项目发展？

　　林德良：这个不单是我们内部的需求，资本市场也有对我们的这种愿望。在今年8月份的中期业绩发布会上，我们也说了，要走出广州拿项目，比如北京、上海将是主要选择。

　　从投资回报来看，一线城市的物业投资回报率会比较高。像北京的写字楼，现在出租率已经达到98%，这种供求关系就导致租金上升。对于我们这种以收租金为回报的基金来说，这个体现得非常重要。当然二线城市也有这样好的地段，好的物业，我们也不会放弃。

　　记者：在今年半年报披露的广州国际金融城的信息，写字楼出租率和四季酒店的入住率都有所提升，但离令人满意的水平还有一段距离，是不是和珠江新城竞争有关？

　　林德良：如果仔细了解广州国际金融中心的，会发现只用了一年多的时间就迅速度过爬坡期，这个是绝无仅有，从我们接手时50%的出租率，到现在接近90%的出租率，这就是个很好的反映。关于四季酒店的入住率和房价、餐饮收入都是全城最高的。所以，广州国际金融中心的业绩反映还是符合市场的预期。

　　广州国际金融中心的写字楼出租，占了今年上半年珠江新城写字楼的三分之一，3平方米里面有1平方米是在广州国际金融中心成交，因为我们团队的快速反应，对市场一对一的跟踪，不依赖中介。