三四线城市商业地产项目如何破局:审慎拿地、本土化

365地产家居网   2014-10-03 16:01

  政府要求:通常鼓励企业投入到新城开发,非常注重形象方面打造,一般土地出让都要求项目做到综合体,但存在着商业网点分布不均、供需脱节、企业难以回现等问题;

  企业诉求:面临最大的问题是不知道后续运营管理该如何操作,后期的二次招商的工作该如何落实;

  市场需求:供需失衡、同质化高、招商难度大,高端购物消费严重外溢等问题。

  那么,对于困难重重的三四线市场,我们应该如何破局呢?

  第一步:审慎拿地

  作为企业来说必须从宏观层面进行细致研究,将城市的产业规划与发展、城镇化的发展规划、政府的推地计划、新城和老城的规划发展方向、当地商业的规模等方面吃透,同时在微观层面上进行合理评判,包括地块规划指标、限制条件、地块周边的资源条件、区域消费人口数量、未来消费客群的特征和习惯等,然后得出这块地是不是该拿?怎么拿?这些都对于后续的招商、销售、运营管理等开发风险有很好的预判和把控,所以第一步拿地必须考虑清楚。

  第二步,前策定位、品牌招商、销售推广及运营管理都要做到本土化原则。

  前策定位要做到的本土化原则包括:

  (1)借势傍大款,能够借助主力店最大的影响力和吸引力,为项目提供最大化的服务。比如沃尔玛、HM等知名品牌都已深入至三四线城市,其实是一个非常好的信号。

  (2)因地制宜,根据当地经济发展现状与行业分布特点、商业市场格局与历史商脉延续,尊重当地人口构成、消费习惯,慎重选择商业地产的开发模式和价值取向;瞄准大众消费群,业态、档次不宜过于超前,落地为王;必须对项目规模、商业形态、销售模式与节奏、租售比例进行严格控制,产品设计及户型面积选择符合区域特征要求。

  (3)灵活销售,满足资金回款高要求的条件,可将项目内部分物业间通过租售灵活的变换机制,将主力商家以主题商业的形式在持有与销售间灵活变动。

  (4)风险预判,面对电商冲击,可充分利用或创造资源,提供体验型消费商业综合体;未来项目开发初期可提前预留餐饮、娱乐等特殊业态的建筑物业条件,以利于后期的调整与优化。

  品牌招商则要注意几点:

  要注重商家品牌口碑与影响力,注意品牌搭配协调平衡,符合区域特征;主力店的招商要注重功能的互补,并规避产生内部的不良竞争;经营形式上可采取灵活多样策略。联营、自营、合作、租赁等多种合作政策,商务条件让步是可取的方式;招商团队建议以本土化的形式出现,更加能利用当地资源。

  销售推广可以遵循以下几个方面的原则:

  (1)销售模式与销售策略符合地域特征(是否采取售后返租还是直接销售,一拖二还是单层卖?)这些都需结合实际情况;

  (2)销售推广根据项目实际进展状况划分阶段实施,使每个阶段的目的、范围、投入、诉求、策略明确,保证推广的顺畅和各阶段间的延续性;

  (3)制定符合城市特征与习惯的推广策略,通过电视广告、广播推广、口碑销售、路演、DM单、卖点POP旗、卖场条幅、活动拱门、演艺舞台、社区海报等多种方式,达到全面推广;

  (4)销售团队建议本土化。

  三四线城市的商业地产开发,难——但也不是那么难。假如摆正心态,缜密思考,合理决策,踏实做事,那么前方等待着的仍将是一条光明大道。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

文章关键词: 商业地产商业地产招商
本文转载来自:365地产家居网,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信