房地产基金到期高峰将至：总值400亿美元资产将到期

　　2014年10月14日，在资金充裕、资本市场向好及较高的风险调整后回报等综合因素的驱动下，亚太地区在全球金融危机（GFC）前经历了房地产基金的热潮。然而封闭式房地产基金的生命期限普遍为八年，近日世邦魏理仕预计2013年至2016年，约有84只亚太基金将面临到期，而到期日将集中出现于2015-2016年。

　　全球金融危机前的全盛时期

　　2005-2008年为房地产融资和投资的全盛时期。世邦魏理仕数据显示，在此期间，亚太地区的私募房地产基金募集了约910亿美元，几乎是之后四年（2009-2012年）募集的总资金320亿美元的三倍。2005-2008年募集的资金，大量流入了亚太房地产直接投资市场，当时的投资金额为历史高位；仅2007年，私募房地产基金就收购了价值320亿美元的资产。

　　这些基金专注于投机性的风险投资，偏好亚太地区主要市场的资产，尤其是澳大利亚、日本和中国，这些地区的资产价值在全球金融危机爆发后即受到影响。世邦魏理仕统计的亚太区所有资产类别资产价值指数于2009年第二季度同比下降20%，同期日本的资产价值下跌近40%，澳大利亚下降约20%。虽然资产价值后期出现反弹，但一些市场始终低于全球金融危机前的水平。　　

　　到期高峰将至　

　　依照典型的八年投资周期，世邦魏理仕预计2013-2016年间将有84只基金到期。分析显示，2015-2016年基金到期潮将达到顶峰，届时将有大约50只基金，总值达400亿美元的资产到期。　

　　“整个资产组合出售过程一般在到期前两到三年开始，亚太地区的基金自2010年已经开始沽售资产。但是，只有少数基金经理能把握时机提早在基金还没有到期之前把全部资产清出，这些基金经理曾于基金投资初期录得丰厚回报并及时锁定回报率。”世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉认为。

　　“这其中大约有91%为封闭式基金，具有固定的基金寿命期，因此退出时间的把握非常关键。当基金经理遇到能满足基金战略要求的投资机会时就会投入资金，并在基金到期前退还资金予投资者。因此基金经理在管理基金构成、风险范围、投资年期、投资以及沽售过程中所体现出的自律能力和技巧决定了基金的整体表现。”蔡咏嘉补充道。

　　市场吸纳量为出售资产带来挑战

　　基于基金到期高峰的资产出售规模和当前的投资市场容量，世邦魏理仕估计2015-2016年到期的封闭式基金沽售所释放出的资只有75% 左右能被市场吸收。不过，该评估受多种因素影响，包括持续的投资者情绪、资金募集环境以及机构投资者的加入等。同时，投资组合的地域和质量不同，基金沽售资产所遇到的挑战程度也会不同。

　　据世邦魏理仕研究表明，未来两年基金到期带来的潜在流动资产金额与市场吸收能力之间的差距约为100亿美元。然而，世邦魏理仕认为潜在的基金到期潮不会对亚太区的房地产市场造成巨大冲击。　

　　“基金到期潮与市场吸收能力的差距，对于基金经理如何定位基金以及如何对待基金到期具有深刻的意义。因为这些资产有可能在寻找买家或理想的出售条件上遭遇困难。”世邦魏理仕资本顾问亚太区董事罗方圆小姐评论到。

　　根据将近到期的房地产基金所拥有的资产所作的分析显示，其中大约65%的资产位于中国、日本和澳大利亚。世邦魏理仕预计，这些地区的市场条件将在以下方面影响基金的退出路线：

　　• 在中国，基金须与日趋放缓的市场相抗衡，并与正出售资产的房地产公司展开激烈竞争

　　• 在澳大利亚，当前投资市场偏好的是优质核心资产，而投机性基金持有的资产质量未必与其匹配

　　• 在日本，基金需接受沽售价格低于成本的可能性，但当房地产价格重回上升周期，延迟出售将有可能改善回报率　

　　“基金经理不仅要考虑如何在当前的环境下定位自己的基金，而且需要考虑终止基金以外的替代方案，以便尽可能提高投资回报。我们建议基金经理及投资者可考虑选择延期、二手市场交易、或通过IPO或重组形式退出，这些方法都能在基金到期后延长其生命周期。”罗方圆小姐补充道。　

　　“基金到期潮的影响也提示当前亚太地区的基金需改善其战略规划，我们预计基金经理将改变他们的战略。我们预见审查往绩趋向严格、对投机性基金的兴趣逐渐减弱，以及出现一批经验丰富的亚洲区基金经理。这一趋势似乎也预示着我们将看见更多专注于单一国家、特定物业类别或更专门的基金架构和投资策略。亚太地区的新基金将会更注重风险管理。”罗方圆小姐说。