江桥新世界生活广场经营闹纠纷 20业主拟报团起诉开发商

　　因商业综合体兴建竞争激烈，原来商场招商是“朝南坐”，而今却因招商迟滞，经营方入不敷出，陷入拖欠商铺业主资金的“恶性循环”。

　　近期沪上有媒体报道，位于嘉定区的江桥新世界生活广场拖欠20余业主百万租金，20余位业主抱团欲起诉项目经营方欧沪公司以及连带公司联鼎地产公司（开发商）“欺诈”。那么，事实到底怎么回事？商报记者决定一探究竟。

　　业主回顾

　　买铺被拖欠租金

　　2009年6月，沪上某外贸公司职员马女士路过曹安公路2300弄的江桥新世界生活广场时，被其开发商上海联鼎房地产有限公司的广告吸引。广告中宣传位于该处的商铺由南京路新世界负责经营管理。

　　鉴于新世界集团是一家知名度和美誉度都相当高的公司，而且开发商又承诺会按照每年房价总额的8%作为租金支付给业主（房东），包租期限为5年（即从2009年7月1日始至2014年12月31日终）。在这样优惠的条件下，马女士决定买下一期103.1平方米的商铺。

　　马女士告诉商报记者，“当我们接到开发商"联鼎房地产有限公司"的通知去和由他们指定的包租经营公司"上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司"签订包租经营合同时，我还感到有些奇怪。明明广告宣传有新世界集团经营，怎么和欧沪签订合同？”据马女士回忆，当年她向欧沪的负责人徐明瑞（现已离职）询问时，对方的解释是，“业主和欧沪签委托租赁经营合同，然后由欧沪委托新世界集团负责招商经营。”

　　马女士当时购买的商铺总价为2801872元，最终实际支付款为2213479元。“因为开发商主动提出将欧沪预计支付给我的包租前三年的房租总额588393元，从我的商铺总价里抵扣。所以，她实际支付的商铺房款为 2213479元（相当于商铺总额的79%）。从欧沪包租经营的第四年起（即从2013年起），按照包租合同规定，欧沪在2013年和2014年应支付我的租金总额如下：2213479元÷0.79×16%＝ 448299.54元。”

　　2013年，马女士收到了欧沪支付的租金为211823.13元，“欧沪少付了我12326.64元。其借口是他们代扣了我商铺租金的营业税。但是其从未出示给我任何完税的凭证。”2014年开始，欧沪就没有按照包租合同规定的时间来支付租金给马女士。“今年的租金到目前为止只支付了35303.59元，还欠188846.18元，加上2013年少付的12326.64元，总计欠款201172.82元。”

　　“按照包租合同规定，今年1－6月份的租金应该在2013年12月31日前全部支付给我，今年7－12月租金应该在6月30日前全部支付给我。迄今为止，欧沪已经拖欠了我10个月的租金未付。”马女士说，当她开始打电话寻找欧沪有关负责人时，对方一直寻找借口来推脱，后来索性连电话也不再接听。马女士随后又找到了当初的开发商上海联鼎房地产有限公司（该公司隶属于上海华拓控股集团公司旗下）。马女士认为，当初是被“新世界”广告所吸引，但之后发现与该公司无关，所以开发商联鼎地产有“欺诈”嫌疑。

　　记者调查

　　管理方“欧沪”陷困境

　　据商报记者核实，“新世界”商标的持有人为上海新世界休闲娱乐有限公司，该公司位于南京路上。联鼎公司与该公司合作，获得其商标使用权及广场的命名权，同时，在早期的招商中该公司亦成功引入了“必胜客”。但此后由于种种原因导致他们无法引入其他知名品牌，新世界才撤出，改由欧沪接手招商。

　　华拓集团、联鼎房地产公司、欧沪公司均为独立核算的法人企业。华拓集团为联鼎公司的上级公司，但联鼎公司成立在先，华拓集团为2012年才组建成立的控股公司。欧沪公司与华拓集团、联鼎公司无任何股权、投资关系，其系承接新世界生活广场经营的一家从事商业广场的经营管理公司。

　　据了解，江桥新世界生活广场于2010年年中开业，其一、二期整体为商业街铺形式，当时规划为餐饮、休闲娱乐、生活服务、百货零售等。由于在江桥地区，除了江桥老街等传统商业街以外，一直缺少大型现代餐饮娱乐集聚区，当初试营业时，曾被寄予厚望，将其打造成为江桥乃至普陀、长宁、嘉定消费者的餐饮娱乐消费重要场所。

　　据了解，一期目前的开业率在6－7成左右，其中有一半的空置房为业主自持，欧沪公司没有招商、经营权利。二期目前正式的开业率在7成多、月底可达8成。所谓的“正式开业”是指商户投入资金按照正规门店进行装修和开业。由于此次一期业主的纠纷，导致部分二期拟承租人不敢投入大量资金装修，经欧沪公司极力挽留，目前以“特卖会”的形式经营（这部分亦有一成左右的面积）。

　　原因剖析

　　租金水平成导火线

　　既然开业率不低，为何欧沪公司还会面临经营困局？上海华拓控股集团有限公司内控中心刁总经理分析有多重原因。

　　原来，当年项目一期中只有一半业主签署了授权委托，另一半的商铺由业主自行招商。由于自行招商的业主没有商业整体概念、没有业态定位，出租的商户均为无品牌个体户，导致整个广场无品牌形象可言，无法引入知名品牌。加之小商户抗风险能力小，生意不好就转让，导致广场一直处于商户不断流转、更换的状态。

　　刁总经理说，有授权的业主只顾眼前利益，要求高租金。从2010年开始，这些业主便对入驻品牌指手画脚，例如“必胜客”，当初新世界公司花了很大功夫才将其引入商场，但“必胜客”依仗品牌优势提出按销售扣点支付租金而非固定租金，按此算来其租金水平在每平方米2元左右。有小业主便提出异议，导致之后无法引入相等水平的其他品牌（那些品牌的租金水平也不高）。

　　由于初期开业率不高，自用业主又不愿缴纳物业费，导致物业服务水平直线下降，承租户看物业服务下降也不愿继续承租，从而导致恶性循环。开业初期，联鼎公司聘请的物业为“招商局物业”（一级资质），由于长期无法收到物业费、入不敷出，招商局物业被迫撤场。联鼎公司为稳定局面另行成立物业公司，在亏损（每年亏损200万左右，该部分损失均由华拓公司承担）的前提下为业主、商户提供服务。

　　刁总经理说，也就在如此不利的条件下，现在的开业率也有6－7成。就江桥地区整体的商业广场来看，新世界广场是目前商户最多的一个（沃尔玛除外），周边的江桥老街、嘉善坊除沿街外，内铺都是空置的（开业率也就3成左右）；新世界广场正对面的商业房，目前也就不到5成的开业率，且日租金只有1元多。因此，刁总经理认为，联鼎公司也好，华拓集团也好都没有做虚假陈述，也没有不负责任。

　　解决方案

　　拟成立债权人委员会

　　商报记者昨日获悉，由于目前一期业主与经营方发生纠纷，没有一家商业经营公司愿意承接。华拓集团秉着为业主、商户负责的态度，此前提出了相关方案。一期：协助业主完成与商户的对接工作，完成合同签署、交接等工作；二期：协助业主成立业委会，协助其与商户进行对接、合同签署等工作。

　　原来，此前，欧沪公司曾与一家经营公司洽谈将二期剥离、单独经营管理的事宜。由于二期业主较为理性，待二期业委会成立后，华拓集团可与二期业委会、该公司联系，由该公司接管二期。

　　根据初定的解决方案，第一步，将仍然经营的商户所欠的租金直接对接给相关小业主、直接减少小业主的经济损失，第二步，将仍经营的商户相关租约直接转给相关小业主，使得其日后亦有相应的保障。以上两步，经与商户协商，商户均表示予以认可、同意付款／签约，只待小业主同意（按以上两步处理，即可减少三分之一的欠款）。第三步，对于剩余欠款，由欠款人组成债权人委员会，将联鼎公司剩余未出售的房屋的收益权（该等商铺已出租、每月均有收入）转给债权人委员会，由其分发给相关业主。

　　据了解，现在已有十几家业主完成了第一、二步的工作，由于他们剩余的债权金额低，根本无法操作第三步。“更何况，剩余的业主采取了各种激进的损害华拓集团利益的行为，现在联鼎公司是否用房抵债还是不确定的，毕竟联鼎公司没有法定、约定的义务为欧沪公司承担债务。”华拓内部人士这样表述。