丁祖昱：董家渡地王非核心板块248亿元拿下并不算少

　　2014年10月13日，董家渡地王正式进入最后流程，地块将在10月18日接受竞买申请，并在11月17日正式举行挂牌交易活动。

　　本次政府发放文件披露，地块自预申请公告以来，有20余家企业前去咨询，但最后仅有两家房企确认竞买，而这两家的关系也基本确定，应该是中民投和泛海建设，而中民投也可能将以底价248亿拿到董家渡这块中国地王。看到很多微信中都说，与原先猜想的300亿还有很大差距，大家好像也都很惆怅，但我要讲，248亿已经很多了。

　　首先，董家渡是上海近几年绝无仅有突破容积率上限的综合地块，上海一般规定商办地块的容积率是3.5，住宅是2.5，这块地5.54的容积率主要是由于旧改，完全是一个特例，再看单价，如果按照248亿总价，5.54的容积率来算，地块的楼板价将达到3.5万元，而按占地面积计算，董家渡地块的每亩地价更是达到了1.3亿。

　　从地块属性比例角度来讲，考虑到70万方总建面积中，只有12万的住宅，剩下的近60万方全市商办，以3.5万元/平方米的楼板价来看，这一价格已经不低了。也许这里的住宅能卖出10万8万，但再往上就比较困难了，如旁边的绿城黄浦湾，卖到10万以上也卖不动了；而商办项目这块，姑且不说它离传统的外滩核心区域有着三公里以上的距离，即使和复兴外滩8-1地块相比，也有着一公里的距离，实际上该地块已经不属于核心板块之内了。

　　按照3.5万元/平方米的楼板价，2万元/平方米的其他成本计算，开发商将承担接近6万元/平方米的成本，考虑到当时外滩8-1的楼板价也只是3.4万元/平方米，这一价格已经不低了，更何况它的总价达到了248亿之高。现在还有哪一家公司能够轻松拿出248亿，而且其中只有12万方是住宅，80%以上还要压在手上，如果还能有的话，地价还能够继续攀升，如果几乎没有，那么我们可以认为，今天3.5万元/平方米的价格，也达到了一个相对高点。回顾一下之前类似的核心区域高总价地块，200亿的南京中冶地王，最后落得结果只是拆分转让，而徐家汇地王是港资新鸿基拿的，资金成本比较低，还能够熬一下。即使今天政府不设置相关条件，不劝退，我认为能够参与的企业也是屈指可数，从各个方面来看，最终最合适的可能还是非中民投莫属。因此泛海参不参加并不重要，甚至单从这块地来讲，哪怕就为中民投度身订造也是合理的。

　　今年中国整体土地市场与13年相比有比较大的落差，但是一线城市重点土地的出让价位依然坚挺，由于一线城市土地的稀缺性，这类绝版土地自身价值实际上是有保障的，如上海的大宁地块、张江单价地王，北京的金融街地王、刘娘府地块，广州的广钢地块的出让楼板价仍然远高于整体市场价格。而从企业的角度来讲，只要解决了资金本身的问题，成本的问题，能够拥有这些土地，实际上是企业自身实力的象征。