起底“雅居乐事件”的前世今生 出来混早晚要还的！

　　【起因】

　　2014年10月3日，在《周永康为雅居乐大股东兼陈卓贤干爹曝光》中陈浩唯控诉道：“基于涉案执行存在官商勾结、利用伪造公章、无权委托、虚假摇珠、操纵拍卖、中山中院违法执行第三人名下财产的行为，经我国刑事法学专家、刑事律师研究案情，认为雅居乐、段新忠、涉案执行法官、代理律师的行为，已涉嫌触犯我国《刑法》诈骗罪要件。”

　　雅居乐于10月7日对该文章中提及的“周永康为雅居乐大股东及陈卓贤干爹”和“曾贿赂曾荫权”等进行反驳，雅居乐地产发表声明：周永康绝非大股东。随后陈浩唯公开鸦岗村村民证言和联合签名。　

　　陈浩唯称自己将于10月17日出席最高人民法院对“中山市康大中信房地产有限公司与上海康大、中山雅城资产和股权转让合同纠纷”的庭审，以“中心围”原所有者身份。

　　不过，不利雅居乐的消息不断传出，《苹果日报》引述基金界消息指陈卓林被带走调查，记者多次致电主席助理兼营运管理部总监李雪君，但未能成功联系。而集团发言人未有正面作出回应，仅指“不会对传闻作任何评论”。

　　由于陈卓林一直在基金界内发酵，雅居乐两只短期债券昨亦出现急跌，其中一只于2017年到期的7亿美元、年息9.875厘的优先票据，债价单日跌2.45美元至97.8美元，债息亦抽高至10厘以上，反映投资界对公司前景有所忧虑。

　　雅居乐今早指，待发出有关内幕消息公告前，供股未能按时间表进行，所以，供股章程、暂定配额通知书及额外申请表将不会在今日寄发予股东，并指，包销协议将告失效，供股将不会进行。

　　而联席包销商已表示会继续留意事态发展，并与公司讨论最快可行时间的集资方案，包括可能或不可能发生的供股。

　　雅居乐早前建议供股，每持有5股现有股份供1股，将发行近7亿股，供股价每股4元，集资净额约27.48亿元，为现有债务进行再融资及一般营运资金。

　　雅居乐主席兼总裁的陈卓林这一回的麻烦似乎还真不小。在被传失踪不久之后，又有内幕消息透露被检方强制措施了。

　　10月11日，雅居乐地产发布公告称，于10月1日，公司非执行董事陆倩芳，即公司董事会主席及总裁陈卓林的配偶知会公司表示收到中国昆明市人民检察院通知，自2014年9月30日晚上，该检察院对陈卓林执行指定居所居住的措施。

　　对此，雅居乐表示，公司确认并未收到该检察院或任何其他中国监管、政府或司法机构发出有关该措施的任何法律文件。

　　雅居乐续称，除了陆倩芳提供的资料外，于本公告发出之日，公司董事并不知悉任何其他与该措施有关的资料，且没有任何资料显示该措施与公司及附属公司有关系或与集团任何资金或资产的流失或挪用有关系。

　　事实上，此前港交所通告，雅居乐地产控股有限公司的股份及其发行的债务证券及次级永久资本证券于10月3日上午九时正起暂停买卖，待发出有关公司内幕消息公告。显然，这正是雅居乐公告停牌的主要原因。　　　

　　雅居乐集团主席兼总裁陈卓林

　　空穴不来风。此次陈卓琳被检方强制措施，或许与其谣言风波不无关系，虽然雅居乐方面已作了严正声明，但仍减少不了市场的质疑态度。

　　日前，有香港媒体报道指出，雅居乐地产早前突遭香港商人陈浩唯在网站撰文炮轰，指控公司实际大股东为已落马的前中共政法委书记周永康，并涉嫌非法征地及送赠别墅行贿前特首曾荫权，一度引起巨大的舆论风波。

　　对此，雅居乐也于10月7日发表严正声明表示，强调文章荒谬失实，令公司及大股东名誉受损，将保留法律追究责任。

　　雅居乐还强调，大股东陈卓林家族与周永康素不相识，集团在香港上市是透过联交所严格规范的途径进行，股东架构已清晰披露，周永康先生绝非雅居乐大股东。

　　一波未平一波又起，在被指涉嫌利益输送之后，随后又被传失踪不见。不过，雅居乐集团发言人对此并未有证明作出回应，仅指“不会对传闻作任何评论”。如今，雅居乐地产董事局主席陈卓林失联的消息最终得以证实。

　　现在公司掌舵者已被检方控制，作为应对之策，雅居乐也有了一番打算安排。雅居乐表示，公司在10日对董事会名单进行调整，调任原非执行董事陈卓贤（陈卓林兄弟）以及陆倩芳为执行董事，并为董事会署理联席主席以及公司署理联席总裁，以协助陈卓林履行公司主席及总裁职责及责任。

　　对此，雅居乐表示，新调任的两董事熟悉集团业务及运作，董事会有信心集团管理、营运及业务将不会受该措施影响。

　　尚且看来，陈卓林被检方控制真不是一件简单的事情了，具体因何种原因被控制，目前尚未得知。

　　不过，雅居乐因此事件已影响不小，对公司经营造成不少负面影响。不仅股价、美元债券大幅下跌，连原本近期实施的供股计划也宣告失败。

　　尚且看来，雅居乐正处于一个风口浪尖的时期，略显艰难，且行且珍惜吧。

　　【事件发展】

　　雅居乐陈卓林若辞任主席 公司或再度陷入债务危机？

　　资本市场的嗅觉总是最灵敏的。

　　在10月10日晚间雅居乐连发三则公告，正式披露董事会主席陈卓林自9月30日晚上起受到昆明市人民检察院“指定居所居住措施”限制。公司非执行董事陆倩芳，即董事会主席及总裁陈卓林的配偶，表示收到昆明市人民检察院通知。

　　雅居乐地产称，公司确认并未收到昆明市人民检察院或任何其他中国监管、政府或司法机构发出有关该措施之任何法律文件。

　　雅居乐公告续称，除上述陆倩芳提供的资料外，于本公告发出之日，雅居乐董事并不知悉任何其他与对陈卓林执行指定居住居所措施有关的资料，并且没有任何资料显示该措施与集团有关系或与集团任何资金或资产的流失或挪用有关系。

　　基于此，雅居乐地产于10月10日调任两位非执行董事陈卓贤及陆倩芳为执行董事，并为董事会署理联席主席及公司署理联席总裁，于该措施期间，协助陈卓林履行其董事会主席及公司总裁的职责及责任。据了解，此时距离二人于今年3月份卸任执董职位仅仅半年。

　　同时，陈卓林仍然担任董事会主席及总裁。

　　具体而言，陈卓贤及陆倩芳将以董事会署理联席主席及公司署理联席总裁的身份共同协助陈卓林在集团内的职务，陈卓贤及陆倩芳联同集团管理团队负责公司日常营运及执行董事会指令。

　　陈卓贤及陆倩芳皆在公司拥有重大股权，自公司股份于2005年上市后直至2014年3月28日期间，两人皆以执行董事、董事会副主席及联席总裁的身份参与公司的管理，皆拥有逾21年丰富房地产发展及管理经验。

　　雅居乐地产称，鉴于陈卓贤及陆倩芳对集团业务的运作经验及熟悉，董事会有信心集团管理、营运及业务将不会受陈卓林执行被指定居住居所措施影响。

　　资料显示，陈卓贤是陈卓林兄弟，曾为雅居乐地产执行董事、董事会副主席兼联席总裁，主要负责雅居乐地产整体策略的执行，以及统筹集团位于华东、西南、华中、东北、华北、云南及海南省区项目的整体运作。

　　陆倩芳是陈卓林配偶，曾为雅居乐地产执行董事、董事会副主席兼联席总裁，主要负责集团的策划及营销、销售、财务、行政及人力资源管理、资讯技术、物业管理、酒店管理、商业营运、企业社会责任及慈善活动等，并兼管集团华南区域项目的整体运作。

　　另外，雅居乐地产的证券已向联交所申请证券由10月13日上午9时起于联交所恢复买卖。

　　10日上午，雅居乐已紧急宣布取消了9月22日发起的28亿港元供股融资计划。

　　告吹了的供股计划

　　截至目前，雅居乐尚未对股票暂停交易做出任何解释或提供恢复交易的时间表。根据香港联交所的文件，配售股票的接受和付款以及额外配售股权的进行和付款将从2014年10月13日开始。

　　对此，辉立证券分析师陈耕向观点地产新媒体分析称：“供股计划的终止应该和管理层突发状况有关，投资者对供股的计划的反应受到了影响。供股终止显示出投资者在当前时势下对于像雅居乐这种可能出负面状况的公司是非常审慎的。”

　　不过，亦有市场人士认为，此笔供股融资成功与否对雅居乐的影响并不是特别重要。

　　上述人士表示：“雅居乐真正首要的问题在于销售。2013年雅居乐实现的销售金额为403.4亿元，虽然同比增长22%，但未能完成去年年初制定的420亿元的销售目标。”

　　最新公布业绩显示，截至9月30日止九个月，雅居乐的累计预售金额为285.9亿元，累计预售建筑面积为304.6万平方米，平均售价为每平方米9387元，仅完成销售任务480亿的59.56%。

　　值得注意的是，“取消供股依旧会对该公司的声誉和投资者信心造成长期负面影响。”陈耕继续分析称，“从而造成其融资渠道、融资成本和流动性状况实质性恶化。”

　　事实上，雅居乐近期在资本市场的表现并不尽如人意。日前，雅居乐两只短期债券也不约而同出现紧急下挫。

　　其中，于2017年到期的7亿美元，年息9.875厘的优先票据，债价单日跌2.45美元至97.8美元；而今年4月份所发为期8个月的4.75亿美元的定期贷款信贷，目前有消息称可能出现无法如期偿还的危险。

　　查阅该笔融资协议可知，此笔贷款约定中，包括有要求陈卓林、陈卓贤、陆倩芳、陈卓雄、陈卓喜及陈卓南需共同直接或间接拥有超过50%雅居乐全部已发行普通股本，或陈卓林享有行使对雅居乐管理控制权的条款，否则将构成贷款违约。

　　或再触发债务危机？

　　目前有市场人士介绍，雅居乐当下还有60亿元银团贷款协议条款与陈卓林任主席息息相关。

　　有熟悉雅居乐的资本市场人士分析称：“若陈卓林因故辞任雅居乐主席一职，或将有机会触发贷款违约。届时，有可能再次引爆雅居乐债务危机。”

　　“近年雅居乐由于扩张速度加快导致财务杠杆上升、但销售增速低于同业对手，现金回款较低。

　　数据显示，截止在2014年6月30日，雅居乐总借款为447.30亿元。银行贷款、优先票据及其他借款分别为218.11亿元、131.87亿元及97.32亿元。

　　“不过，如果真的因为主席出事，银行也不会真的让雅居乐贷款违约。”上述人士亦有如是表述。

　　他继续介绍：“这时候，银行可给予雅居乐豁免，同意由陈卓林之妻陆倩芳代理掌管公司；或者像之前‘非礼门’事件一样，雅居乐可积极的与多家银行联系，将可能产生违约的借贷条件进行修订。”

　　看来，雅居乐面对债务危机，自2012年“非礼门”之后尚未完全建立有效防火墙。

　　10月10日晚上，雅居乐发布公告称，将调任原非执行董事陈卓贤(陈卓林兄弟)以及陆倩芳为执行董事，并为董事会署理联席主席以及公司署理联席总裁，协助陈卓林履行公司主席及总裁职责及责任。

　　如今，雅居乐的股权结构为，陈卓林与陆倩芳现时合共持有雅居乐约63.58%的股权。按照雅居乐此前改革计划，陆倩芳以及陈氏兄弟们的部分人都已经陆续退出公司管理，很多事务都已经移交给职业经理人。

　　10月11日，雅居乐高层对媒体表示，正在想其他办法偿还过渡贷款，亦有银行有意支持。

　　陆倩芳是陈卓林配偶，曾为雅居乐地产执行董事、董事会副主席兼联席总裁，主要负责集团的策划及营销、销售、财务、行政及人力资源管理、资讯技术、物业管理、酒店管理、商业营运、企业社会责任及慈善活动等，并兼管集团华南区域项目的整体运作。

　　另外，雅居乐地产的证券已向联交所申请证券由10月13日上午9时起于联交所恢复买卖。

　　【后续事件】

　　雅居乐复牌半日跌21% 对行贿云南官员事件未予以回应

　　10月13日消息，雅居乐地产主席陈卓林被检方控制，今天又有消息称雅居乐云南600亿项目被查，雅居乐今天复牌后大跌，截至午盘，跌20.76%，报3.78港元，成交量升至1.47亿股，成交额5.48亿港元。

　　雅居乐今天开盘跌31%，报3.3港元，其后跌幅收窄，最高曾见3.95港元，截至午收跌幅收至21%。

　　雅居乐上周五宣布取消“五供一”筹27.5亿港元供股计划，并于当晚发布公告称主席陈卓林被昆明检方要求“在指定居所居住”。

　　今天记者发出报道，称在陈卓林被检方控制之前，雅居乐地产云南公司的多个负责人已被调查，而案发原因较大概率是源于与云南某些贪腐官员之间存在的利益输送。雅居乐在云南已有四大项目，分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，对外声称的预计总投资额高达600亿元。

　　雅居乐地产于10月3日停牌，停牌前报4.77港元。

　　公司今早与证券界举行电话会议，指陈卓林正协助内地监管部门调查，但对于是否涉及行贿云南官员，公司方面未予以回应。

　　雅居乐表示，现正与银行商讨偿还贷款事宜。

　　雅居乐或出售价值100亿酒店商业项目重启供股计划

　　10月14日据香港媒体报道，雅居乐地产集团管理层13日召开电话会议，回应雅居乐董事会主席陈卓林被调查及监视举止一事，并表明陈卓林家族会向集团注资2亿美元，更不排除出售手头价值200亿元人民币的酒店及商业项目。

　　据昨日相关报道，雅居乐管理层于电话会议中强调，主席被查不会对长远销售及营运构成影响，并指会跟银行磋商延长部分贷款期限。

　　另外，对于原定“5供1”净筹27.5亿港元的供股计划告吹一事，雅居乐管理层进一步解释是因文件递交问题所致。并称集团目前手头现金约78亿元，营运资金所需暂时会以内部资源应付，未来将会靠新项目增加现金流。又指，集团正跟三家银行磋商延长过渡贷款，希望短期内有落实，释除市场疑虑。

　　而最新消息显示，对于公司如何应付12月即将到期的4.75亿美元过渡贷款，雅居乐财务总监张森于会议上表示，大股东陈氏家族，已准备好2亿美元现金，以解燃眉之急，这笔款项随时可以于两日内会全数抵达本港银行帐户。“如公司决定重启供股，大股东会用这笔钱来供股；否则我们亦可透过订立股东贷款，来为公司注入资金。”

　　虽然雅居乐方面强调，主席陈卓林被昆明市检察院执行“指定居所居住的措施”未对集团造成影响，但雅居乐13日复牌后股票开盘直挫30.04%，截至昨日收盘价下降幅度最终锁定在17.19%，市值一日蒸发34亿港元。

　　而评级机构穆迪也表示，雅居乐地产董事长被“指定居所居住的措施”将对该公司具有负面信用影响。

　　雅居乐最新消息：执董兼云南区域主管黄奉潮“失联”

　　10月16日，雅居乐地产控股有限公司公告披露内幕消息，雅居乐执行董事黄奉潮（负责雅居乐中国云南省及海南省的房地产开发项目）失联，但公司尚未收到由中国政府、监管或司法机关发出有关黄奉潮的任何法律文件。

　　据悉，10月15日，雅居乐接获腾冲雅居乐旅游置业有限公司(即项目公司)总经理的通知，其称于2014年10月11日接到黄奉潮及中纪委一名官员的电话，黄奉潮要求其协助该官员了解和调查项目公司。　　　

　　雅居乐执董兼海南云南区域主管黄奉潮

　　腾冲雅居乐旅游置业有限公司总经理进一步知会，其于2014年10月13日与该官员及腾冲地方官员会面，并告知有关项目公司的成立、土地收购，项目规划，开发和销售等资料。

　　雅居乐称，公司目前无法与黄奉潮本人取得联系，已于已2014年10月15日与黄奉潮的家人联系，他们表示并没有接到由中国政府、监管或司法机构发出有关黄奉潮(不论是书面或其他形式)的任何通知。雅居乐方面亦尚未收到由中国任何政府，监管或司法机关发出有关黄奉潮的任何法律文件。

　　雅居乐已委派集团执行董事、中国华南区域主管梁正坚在黄奉潮不在时负责该集团云南省及海南省的房地产开发项目。

　　另据公布，截至2014年6月30日，由腾冲雅居乐旅游置业有限公司及腾冲雅居乐酒店有限公司所产生的总投资成本估算约为人民币19.26亿元，而腾冲雅居乐旅游置业有限公司累积的确认销售金额及预售金额总额分别为人民币1.86亿元及人民币6.80亿元。

　　陈氏家族输血自救 雅居乐再启16亿港元供股计划

　　因董事会主席陈卓林遭查陷入非常时刻的雅居乐，正在展开一系列的部署自救。10月16日早间，雅居乐公告宣布“8供1”净筹16.3亿港元的供股计划，但此次供股已不见原“5供1”供股计划中的包销商汇丰、渣打身影，改由陈氏家族承担。

　　与此同时，陈氏家族已承诺将认购供股股份，同时亦不会间接或直接买卖或转让其所持有的任何股份。

　　资本市场人士分析指出，如果雅居乐此次供股不能吸引其他股东参与，同时扮演大股东和包销商的陈氏家族将为不足额的供股计划独自买单。

　　此外，雅居乐已明确，拟将供股的所得款项净额16.3亿港元用于为部分12月即将到期的4.75亿美元银行贷款还款。

　　而综合各大投行和市场人士分析，除去近在眉睫的还款危机，对雅居乐未来前景的评估考察点还包括今年合约销售达标率、债务杠杆率及管理层状况。

　　再启供股“输血”

　　此次供股计划中，雅居乐建议每8股供1股，将涉及发行超过4.35亿股，供股价为每股3.8港元，包销商由陈氏家族信托成立的TopCoastInvestmentLimited出任，同时其作为最大股东已承诺参与供股。

　　但截至10月15日，除陈氏家族的承诺外，雅居乐表示“并未获得其他股东的认购承诺，也尚未接获任何涉及其他股东有此意向的消息。”

　　据供股计划分析可知，如果此次供股计划未能吸引陈氏家族以外的股东认购，那么“将由包销商根据包销协议所载条款悉数包销”，这意味着陈氏家族将为不足额的认购部分全部买单。

　　实际上，雅居乐首席财务官张森在10月13日的电话会议中已表示，为应对12月到期的4.75亿美元贷款，陈氏家族已准备好2亿美金现金，如果公司决定重启供股，其会用该笔款项供股，否则亦可通过股东贷款方式为公司注资。

　　当然，供股不能获得足额认购的情况并不一定是最终结果。招银国际分析师指出，其他股东的认购反应取决于雅居乐股价表现。

　　“预计供股价为3.8港元，比起昨天的收盘价折让率不高，如果股价跌破3.8港元，其他股东不一定愿意拿钱认购，如果近期股价回升或者管理层的情况有所明朗，可能还是有其他股东会参与。”

　　据观察，雅居乐股份于10月13日复牌，当天收盘价较停牌前下跌17.2%至3.95港元，10月14-15日雅居乐股价有所企稳回升至4.16港元，但是10月16日收盘价又跌至3.96港元。

　　引起股价再次跌破4港元的原因，与雅居乐最新公布的内幕消息相关。10月16日，雅居乐披露，集团目前无法联系执行董事及海南云南区域主管黄奉潮，内部已获消息明确黄奉潮此前曾通知雅居乐云南腾冲项目总经理协助中纪委及当地官员调查。

　　分析人士人士认为，雅居乐管理层突发状况已导致短期负面影响。而事件发生之后，市场对于雅居乐后续发展的评估取决于贷款偿还、今年合约销售达标率、债务杠杆率及管理层状况四个重要因素。

　　雅居乐的债务危机

　　对于雅居乐而言，当前燃眉之急为将于2014年12月到期的4.75亿美元银行贷款。雅居乐管理层称集团正与银行洽谈延长贷款期限，但截至目前仍未有进一步进展披露。

　　有资本市场人士表示，延长贷款期限属于不太常见的情况，“银行方面很可能会因此上调息率，同时附加更多风险管控条件以保证借款方还款。”

　　此外，瑞银指出，雅居乐现有76亿人民币的现金，足够支付12月到期的债项，不过在明年中前，雅居乐仍有118亿人民币的债务需要再融资，相信再融资的压力将会继续存在。

　　截至今年6月底，雅居乐手持139亿人民币现金，包括自由现金76亿和受限制现金63亿。同时，公司一年内短债和长期债务分别为147亿人民币和300亿人民币。

　　雅居乐管理层已表示，集团目前营运资金所需暂时会以内部资源应付，未来将会靠新项目增加现金流。

　　“今年下半年的销售回款还可以为雅居乐补充资金，但是全年目标预计已经很难完成”，长期跟踪雅居乐的港股分析师认为，即便按照管理层预期所指，第四季度每月销售额可以达到50亿元水平，距离480亿元目标仍有差距。

　　上述人士进一步指，目前最关键的是雅居乐管理层状况，因为陈卓林情况能否明朗对公司名誉有重要影响。

　　在事态尚未得到清晰结果前，标普、穆迪、摩通、里昂证券及汇丰证券等一干评级机构及投行已经一致下调雅居乐的评级或股价预期目标。

　　其中，标普10月14日宣布，将雅居乐地产控股有限公司长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”。标普指，“在董事局主席被检方控制和接受调查后，我们认为该公司的经营能力和融资能力可能将削弱。”　

　　【曾经的辉煌】

　　起底雅居乐发家史：卖家具起家 掘金旅游地产定成败

　　这些年，陈卓林家族一直位于胡润百富榜前40名的位置。对于这个排名，想必陈卓林家族很引以为豪，这个家族的雅居乐海南清水湾项目已连续多年冠名胡润百富榜。

　　陈卓林家族的发家史，也为大家所津津乐道。从家具厂到房地产新兵，从中山到珠三角，从普通住宅开发商到海南清水湾一炮走红的旅游地产，陈卓林家族发展壮大的每一步脚印都少不了核心人物——陈卓林的独到眼光和果敢决策。

　　然而，也正是因为陈卓林，雅居乐两次深陷危机。第一次是2012年的“非礼门”，陈卓林涉嫌非礼秘书被拘，差点构成雅居乐几十亿元债务违约。第二次是今年9月30日，陈卓林被昆明检察院控制，事态尚不清晰，雅居乐股票已停牌数日。

　　2014年的胡润百富榜显示，陈卓林家族的排名已由上一年的第34名下降到第51名，财富缩水14%。

　　崛起鸦岗村

　　陈卓林五兄弟草根出身，但在20年内使雅居乐跻身华南地产五虎之列、销售额达数百亿之巨，堪称奇迹。

　　由中山市往南约30公里，便是陈卓林兄弟五人的老家—中山市三乡镇鸦岗村。这里距离澳门(楼盘)20公里，据当地人称，全镇八成的家庭都有海外亲戚。

　　雅居乐开发的雅居乐中心城与鸦岗村一河之隔。河的一边是绿树环绕的高档住宅，另一边则是破败的民宅和工厂。

　　陈卓林的父亲，名叫陈戈平，出生于1930年前后，曾是坦洲小学、三乡小学的语文教师。1980年代，陈卓林一家七口人，仅靠陈戈平每月二三十块钱工资艰难度日。陈戈平在三乡镇教书，直到退休后才创办了家具厂。

　　陈卓林的母亲名叫陆金萍，小名“梳子”。陆金萍生下五个男孩，依次是陈卓雄、陈卓林、陈卓贤、陈卓喜、陈卓南。

　　在雅居乐最新公布的董事名单中，陈卓林继续任主席兼总裁，陈卓贤任联席主席兼联席总裁，陈卓雄为执行董事，陈卓喜、陈卓南为非执行董事。

　　村民陆旺回忆说，当年陈一家七口住在一个两层高的破房子里，一房一厅，陈戈平和陆金萍住在一楼，其他五个儿子住在二楼。陈家没有钱的时候，还找他借了两三百元。

　　陈卓林的大哥陈卓雄是初中文化。多位村民回忆说，七八十年代的时候，他会穿着满是补丁的衣服，穿着蓑衣，在雨中放牛。早年，陈家五个兄弟只有陈卓林一个人出去做木工，还和人合伙做装修。

　　陈卓林娶了同村比自己大一岁的陆倩芳为妻。之前媒体广泛报道，陆倩芳家族是中山一个比较有名望的家族。但据南方周末记者走访了解到，陆倩芳来自三乡镇鸦岗村一个普通家庭，只是陆倩芳的姐姐陆瑞芬曾担任三乡镇的镇长。除陈卓贤外，陈家五个兄弟的妻子都是鸦岗村人。

　　鸦岗村村支书蔡炳惠说，“陆倩芳是个在集团很有掌控力的人，找朋友拿内部价也要请示她”。

　　她在雅居乐负责策划及营销、销售、财务、行政及人力资源管理等，并兼管公司华南区域项目的整体运作。

　　每年大年初二，是村里的传统文化节。雅居乐会请村里的老人在陈家祠堂吃饭，发红包，能坐六七十桌。第二天，陈家人会被邀请看舞龙，一般呆一个多小时就走。到了七月，陈家为陈母在鸦岗村对面的雅居乐中心城大办寿宴。

　　至于陈家如何赚得第一桶金，在鸦岗村流传着多个版本。

　　有村民说，1985年陈家五兄弟一起做猪笼和鸡笼生意，还会卖甲板。五个兄弟上山砍竹，把竹条编成笼子，再拿出去卖。那时，五兄弟还没有能力建家具厂，只不过有间二三十平方米的家具小作坊。

　　也有一种说法是，陈卓林家族于1988年左右，办了两个家具厂，一个是时代家具城，另一个是宇宙家具城。

　　到了1992年，陈氏家族突然进入地产业，在三乡镇开发了第一个楼盘—雅居乐花园，因此一举成名。

　　“雅居乐的营销思路非常超前。”中山一位资深地产人士如此评价。这家刚成立不久的乡镇企业，就已经想到去香港赞助“香港小姐选美大赛”，还聘请香港无线总监陈锡年任职雅居乐。

　　当时，广东人喜欢看香港的电视剧，雅居乐就到香港去冠名电视剧、设外展。它是内地首家在港澳地区投放广告的地产商。

　　于是，大批在香港只能买得起小洋房的港人，来三乡镇投资雅居乐的别墅。中山雅居乐花园约95%的房源卖给港澳人士，是珠三角地区著名的外销楼盘。三乡镇也从一个小农村，变成了在中山汇聚港澳人士最多的地方。

　　雅居乐陷落贪腐漩涡

　　进军珠三角

　　1980年代以后，陈氏兄弟取得了香港的身份证。与陈卓林有着几面之缘的中山地产界人士黄峻说，陈卓林举手投足很像香港商人，衣着讲究，总是西装革履。

　　雅居乐内部刊物曾刊登过一幅陈卓林视察工地的照片，即便是在尘土飞扬的施工现场，陈卓林依旧身着西装皮鞋，打着领带。

　　雅居乐对业主一向出手阔绰。广东一位地产界人士就曾参加雅居乐小区开盘的万人聚餐活动。邀请香港艺人、演艺团体到雅居乐小区表演节目也是每年例行的。

　　中山市高德商房执行董事谈子信回忆说，本地的开发商是由城市周边的村集体发展起来的，相对比较保守，作精不做大。雅居乐敢于拿下位置偏远的大幅地块，从三乡雅居乐新城开始，就奠定了建城模式，很快占据了中山接近70%的份额。

　　那时，一家深圳的房地产企业想去中山开发，参观雅居乐的楼盘，3000块/平方米的楼盘建得跟深圳每平方米万元的豪宅一样，雅居乐的成本管理和品质控制让这位开发商颇为震惊。

　　雅居乐跟地方政府的关系不一般，让本地开发商很是眼红。中山一位地产人士称，雅居乐的楼盘，政府的批文和配套建设都落实得更快，在那个年代，对企业卡得少，就是最大的支持了。

　　但雅居乐对合作商的苛刻也是出了名的，“雅居乐的付款周期很长，年底肯定收不到钱，顶多用房子抵。”上述地产人士说。

　　2008年，雅居乐在中山一地销售额超过40亿。对于大多数二线城市的大发展商而言，40亿的销售额已经是难以企及的数字。此时的雅居乐已经与合生、富力、碧桂园、恒大并称“华南五虎”。

　　此后雅居乐围绕着珠三角展开布局。2000年，雅居乐一举拿下番禺、花都、白云等地块。到2002年，雅居乐在广州、佛山的四大项目同时动工，开发量之大为其他发展商所侧目，被业内称为广州地产史上的一大壮举。

　　2005年12月，雅居乐在香港联交所上市，首发募集资金近31.52亿港元，摩根士丹利作为其保荐人。雅居乐地产成为了继富力地产后，第二家在港上市的民营地产企业。

　　当时，陈氏家族透过陈氏家族信托持有雅居乐71.25%的股权。雅居乐地产上市后，陈卓林夫妇首次进入《福布斯》中国富豪榜，排名20位。

　　雅居乐做大之后，陈卓林开始热衷于慈善。2013年胡润慈善榜上，陈卓林以捐款1.04亿排名14。

　　豪赌旅游地产

　　如果说万达“豪赌”商业地产，那么雅居乐算得上旅游地产“激进派”的代表。

　　2005年的海南还没有走出房地产泡沫的阴影，雅居乐与海南省陵水黎族自治县签下了130亿元的旅游地产开发大单，项目起名清水湾。

　　2006年到2009年年报显示，雅居乐集团毛利年平均增长率仅为18%，但到2010年清水湾有结转记录之后，毛利一度达到53%以上。而雅居乐集团总资产规模则由2006年的174亿快速达到2010年的698亿，翻了3倍。清水湾一个项目的销售额占到整体销售额的三分之一。

　　2011年，陈卓林以同样的手法进军云南。

　　雅居乐副总裁黄奉潮把海南团队搬到云南，他在接受采访时说，陈卓林带着高管几乎把云南都走遍了。最后，陈卓林一眼就看中了腾冲高黎贡山地面的一大片平地，当即与地方政府签订200亿投资协议。

　　这一年，雅居乐先后与云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议，将在西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造综合旅游度假项目，占地面积6.4万亩，计划总投资超过600亿元。

　　在云南，雅居乐延续了在海南的低价拿地策略，在腾冲的10幅相连商住地块，雅居乐2014年中报显示，楼面地价约每平方米157元。南方周末记者咨询当地售楼处了解到，现在的售价在每平方米6000元到1.3万元。

　　虽然地很便宜，但能不能拿到是另一回事。

　　2012年腾冲县国土资源局的一份推进重点项目建设的报告指出，省下达市级新增建设用地指标仅100余公顷，仅能解决农户建设及部分基础设施用地，更别谈保障重点项目建设用地。

　　云南财经大学国土资源与持续发展研究所曾撰文指出，云南省在全省范围内推广“建设用地上山”工作，为了争取更多的资金以及政策上的优惠和扶持，各州(市)也会出现抢着、赶着“上山”的冲动，从而出现“圈山”现象。

　　此前，雅居乐腾冲项目曾就“2个18洞高尔夫球场提供从田园到山地的高尔夫体验”，“每个房间都可欣赏原乡高尔夫景观”大肆宣传，但这样的高尔夫球场和别墅项目，2004年政府就明确规定不再报批。

　　在豪赌海南清水湾获利颇丰后，雅居乐渐渐迷上了高毛利和长周转模式。但这种偏重旅游地产的模式，让雅居乐在过去两年被一线房企甩在后面。

　　早前在土地市场的失误也困扰着雅居乐。摩根大通认为，雅居乐于2009及2010年购入过多昂贵土地，因此被迫开发高端项目，但目前的政策环境不利于该等项目，增长缓慢。

　　面对业绩的疲软，雅居乐在2014年年初开始了一系列改革。据报道，雅居乐为此制定了一套时间表，要求项目公司拿地后5天内进场探察，15天内定方案，30天内申报，150天进行开工，240天内涉及政府领域，320-420天内开售，开售之后，3-6个月内现金流要回正。

　　眼下，在不少机构看来，陈卓林的出事很可能会影响到云南的开发进度，完成全年销售目标几无可能。

　　硬币的另一面

　　硬币的另一面是：雅居乐虽倾向于旅游地产开发，科遭遇宏观调控后，势必会影响其整体业绩的表现。

　　雅居乐开启了中国旅游地产的投资热潮。可以看到，继雅居乐之后，很多一线开发商纷纷挺进海南，以清水湾项目为参照。雅居乐自身也将旅游地产作为公司的主要业务之一。

　　雅居乐年报显示，2009年至2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元、72亿元，而这3年中雅居乐总体合约销售额则分别为226亿元、322亿元、315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

　　一个项目支撑起整个公司销售业绩近三成，这在中国的一线开发商中，极为罕见。

　　但旅游地产波动性大，宏观调控的向紧，也影响了雅居乐年度销售目标的完成。

　　2013年，根据克而瑞统计数据，清水湾当年销售额下滑至46亿元左右。也正是这一年，雅居乐年度销售额仅为403亿元，未能达到420亿元的这一计划。

　　业界认为，雅居乐销售存在疲软、执行力不到位的问题。

　　雅居乐或许也意识到了这个问题，但它依然坚守旅游地产。只不过要寻找可以再续清水湾神话的项目。

　　陈卓林选择了云南，先后与西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲、昆明五华签订战略开发协议，四大项目的合计用地高达7万多亩，总投资额600亿元。　 

　　目前，雅居乐腾冲原乡项目、瑞丽项目都已开盘。但腾冲项目自去年年底开盘以来销售情况似乎并不是很好，而且雅居乐在腾冲违规建设高尔夫球场，被国家发改委和国土资源部叫停。有消息显示，陈卓林此番被检方控制正是事发云南。

　　有分析认为，身为雅居乐董事局主席的陈卓林职务目前虽无变化，但假如案件进入到司法程序，那么他将被迫从董事局主席位置上离职，而由其他人接替掌管企业。但鉴于陈家是家族信托持股，那么很可能其他家族成员也会受到影响而无法继续在雅居乐出任管理职务。

　　因此，陈氏家族能否从此次案件中脱身，将决定其是再续写发家神话，还是就此从各类财富榜中消弭。

　　【败走麦城】

　　雅居乐的云南版图：一场600亿元的“盛宴”自我终结

　　雅居乐在海南清水湾的神话还没来得及在云南得到延续，事件便发生了戏剧性的变数。而陈卓林或许不曾料到，在其与昆明市签订投资额高达150亿元的合作项目仅数月后，他本人便被成为了昆明检察院的调查对象。

　　消息显示，在陈被检方控制之前，该集团云南公司的多个负责人已被调查，而案发原因较大概率是源于与云南某些贪腐官员之间存在的利益输送。

　　截至目前，雅居乐在云南已有四大项目，分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，对外声称的预计总投资额高达600亿元，其中前三大项目都已进入实质开发阶段。 

　　以该四处项目的开发体量来计算，雅居乐云南旅游地产项目总量相当于五个海南清水湾。

　　掘金云南

　　雅居乐在海南清水湾上的成功运作，使得该集团将旅游地产提升到空前的战略高度，并将第二个目标投向另一大全国旅游重镇云南。

　　2011年4月13日，云南省第十四届西双版纳州边境贸易旅游交易会项目签约仪式在西双版纳州景洪市边江会展中心举行。陈卓林与公司副总裁黄奉潮、西安项目副总经理龚莉、海南项目售楼部副总经理简毓萍、云南项目副总经理王清禄、集团投资部经理刘鸿均出席了此次签约仪式。据悉，本次框架协议所涉及的两幅地块位于西双版纳州景洪市嘎洒镇大黑山脚下，总占地面积约2.7万亩（大黑山约1.5万亩，嘎洒小镇约1.2万亩），计划总投资约200亿元。

　　仅一周之后，雅居乐又与瑞丽市签订了《云南省德宏州瑞丽市雅居乐旅游度假项目合作开发框架协议》。协议所涉及的两幅地块位于德宏州瑞丽市大别和姐勒两地，总占地面积约7千亩，计划总投资约50亿元。

　　同年5月15日，雅居乐与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡3万亩土地的范围内兴建旅游小镇。

　　曲石乡，位于腾冲县东北边，离县城大约30公里，此处位于国家级自然保护区高黎贡山脚下，另一边则与腾冲国家火山地质公园毗邻，一到秋冬两季，高黎贡山白雪皑皑景致颇为壮观。

　　消息显示，当年陈卓林到达腾冲，一眼就看重了高黎贡山对面的大片平地后，当即与地方政府签订下投资协议。当时，仅有世纪金源等少数外地开发商进驻了云南边陲的腾冲县城，雅居乐这个在港上市的大公司的到来，无疑给当地带去规模最大的一个投资项目。

　　记者在此前的调查中了解到，腾冲方面专门成立了项目负责小组进驻曲石乡，进行先期的征地平整工作，为之后的地块分批出让作准备，而该小组的办公地点最早就放在曲石乡政府办公大院内。

　　2011年快马加鞭拿下的三个项目已先后进入开发及销售周期，而雅居乐在云南的掘金梦想仍在继续，最新的一个项目位于昆明市五华区。

　　今年6月，雅居乐高层出席了昆交会经贸合作项目签约仪式，宣布以150亿元投资西翥生态旅游实验区的“国际生态度假区”项目，成为当日投资金额最大的项目。据了解，该项目计划用地1万亩，打造集旅游、休闲、度假、酒店、体育运动、宜居为一体的多功能度假小镇。这样的开发体量，几乎可以称霸昆明旅游地产。

　　计算下来，雅居乐在云南的总计划用地面积为7.4万亩，无论是规划面积，还是投资总额，其在未来几年在云南的投资规模都将大大超过该公司在海南的项目。

　　而雅居乐内部，也指派了海南运作旅游地产的团队来运营云南的项目，旨在再次创造类似于清水湾一样的销售神话。

　　以小搏大

　　按照雅居乐的计划，在进军了西双版纳、腾冲、瑞丽以及昆明之后，接下来还试图进入玉溪、大理、丽江等旅游市场更为成熟的城市，即便这一计划尚未最终实施，该集团对外宣布截至目前在云南的预计投资总额已经高达600亿。

　　对于去年销售额仅403亿元的雅居乐来说，斥资600亿元布局云南，在外界看起来颇为诧异，但鉴于房地差滚动开发的行业特征以及较高的财务杠杆，雅居乐的先期投资并不会太大。

　　该集团有高管曾透露，虽然海南清水湾号称投资200亿，但集团早期投资大概只有30个亿便实现了销售回款。而云南的先期投入估计不会高过清水湾，大约10亿8亿便能够卖房子了，之后便以销售回款来滚动后续的开发。

　　陈卓林在2011年的中期报道媒体见面会上也透露，云南项目的规划会类似于雅居乐海南清水湾项目，做旅游地产，分期开发。据了解，占地1.5万亩、投资额100多亿元的雅居乐清水湾项目至今已累计实现销售金额超过450亿元。若是按照清水湾的回报率，云南四大项目最终可能给雅居乐带来上千亿的销售额。

　　最为关键的是，雅居乐开出的600亿投资大单，让当地政府非常乐于在各方面给予积极配合和支持。首先是土地成本颇为低廉，这在各个项目已经走完“招拍挂”程序的土地出让价上可以得到佐证。

　　2012年9月20日，雅居乐以总代价约1.98亿元取得瑞丽市弄莫湖片区七幅住宅及商业用地的土地使用权，成为其进驻云南省的首个项目。该七幅地块总占地面积约263,994平方米，预计总建筑面积约731,852平方米，楼面地价仅约271元/平方米。

　　2012年底到2014年年中，雅居乐先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，总占地面积203.6万平方米，预计总建筑面积约337万平方米，平均楼面地价为154元/平方米。

　　2013年10月10日，雅居乐以2.4亿元人民币的总代价取得西双版纳的13幅相连住宅地块使用权。地块总占地面积为52.9万平方米，预计总建筑面积为63.4万平方米，楼面地价为375元/平方米。

　　不过，鉴于雅居乐所拿地块均是毛地，需自己进行三平一通的工作，因此最终在土地投入上的成本远不止于此，但相对于其销售收入而言，其土地成本依然只算极少的一部分，例如腾冲项目，已经在2013年进入销售状态，在售洋房均价7500元/平方米，别墅1.1万元/平方米。有新闻报道显示，该项目在去年底首期销售中，短短两小时内，首批推出的200余套房源被抢购一空，成交金额高达3亿。

　　除了地价上的极为低廉，雅居乐在项目定位上也一度畅行无阻，例如该集团便在腾冲项目中规划了高尔夫球场，另外，项目圈地过程中还涉及为主较多的耕地。

　　尽管大面积圈地、兴建高尔夫等都面临关于国土资源方面的诸多政策限制，但雅居乐依旧在政策边缘积极游走。

　　有业内人士表示，数万平方米的土地开发必须上报国土资源部，但为了避免项目被否决，地方大部分将采取分期出让土地的方式，另外涉及到林场或者荒地时，企业可采用租用方式予以开发利用，尤其进行旅游综合开发的土地成本几乎可忽略不计。

　　不过，分批拿地也存在较大风险。以大开发商云集的西双版纳州为例，土地无序开发被记者报道后引发监管部门问责，此后土地审批明显收紧。此后，若干项目被要求整改，景洪市分管副市长还被给予行政记大过处分。

　　高尔夫球场的建设也为该集团带来负面影响，2014年5月19日，该球场的建设遭到国家发改委和国土资源部联合通报，称高球场地占地792.8亩，其中耕地585.6亩。两部委曾将其作为全国高尔夫球场清理整治工作中的典型案例，要求雅居乐地产进行整改。这是继雅居乐惠州项目涉嫌高尔夫被通报之后，该公司第二次因为触碰高尔夫红线而被国土部门通报。

　　破裂的“土地利润”模式 雅居乐“清水湾”6大隐忧

　　以腾冲原乡项目为例，目前在售住宅和别墅产品每平方米均价约为6000-20000元，对比之下155元/平方米的土地成本几乎可以忽略不计。

　　董事会主席陈卓林遭昆明检察院监视如平地惊雷，将今年正以提振销售和改革为重心的雅居乐地产推向了未知的轨道。有消息显示，陈卓林一事起于雅居乐在云南项目上对当地官员进行利益输送。

　　在雅居乐的区域划分中，云南是与海南并列的旅游项目大区，而就在四个月前，雅居乐刚刚签约了昆明项目。6月10日，在昆交会经贸合作项目签约仪式上，雅居乐签约西翥国际生态旅游度假区项目，计划用地面积一万亩，预计将投资150亿元。

　　至此，雅居乐在云南共有腾冲、瑞丽、西双版纳及昆明四个项目。而从开发模式、旅游地产定位及营销策略来看，雅居乐云南都近是海南清水湾模式的延续。但这一次，曾经创下清水湾单盘销售300亿的雅居乐，在云南旅游地产的复制之路上重重地摔了一跤。

　　云南的土地成本

　　据雅居乐相关介绍，腾冲原乡项目规划面积约3.4万亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿元，定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。西双版纳雅居乐西双林语占地约2.7万亩，预计投资总额200亿元。

　　而雅居乐最新签约的昆明项目，位于西翥生态旅游实验区沙朗片区及母格片区，计划用地一万亩，预计建设多功能度假小镇，投资总额150亿元。而定位为城市住宅项目的瑞丽雅居乐国际花园投资额约为50亿元。

　　据此计算，雅居乐在云南四大项目的计划投资总额达600亿元。对于全年销售仅约400亿元的雅居乐来说，这个数字显得尤为庞大。

　　不过，有市场分析指出，在实际的开发中雅居乐撬动云南项目的资金远小于这一数字。

　　其中，低成本地价无疑是大大缩减雅居乐先期资金的重要一环。有云南业内人士向观点地产新媒体表示，云南旅游地产项目用地超过半数以上是采用协议出让，不公开的出让程序中多有定向出让，“因为撇开旅游资源，腾冲、丽江和版纳只是四线城市，对于当地政府来说，大开发商正是最好的招商引资对象。”

　　雅居乐中报数据显示，截至2014年8月，腾冲、瑞丽及西双版纳项目累计已取得的土地面积为314万平方米，预计总建筑面积为522万平方米，平均楼面地价198元/平方米，而腾冲原乡项目已取得的234万平方米土储楼面地价仅为155元/平方米。

　　上述业内人士进一步指出，云南的旅游地产项目不少都位处偏僻的位置，地方政府也无力进行基建配套，因此都是以生地形式出让，“由开发商进行平整，但是只要项目达到预售条件后就可以进入销售和后续配套的滚动开发，总投资额更多地是个前期规划概念。”

　　以腾冲原乡项目为例，目前在售住宅和别墅产品每平方米均价约为6000-20000元，对比之下155元/平方米的土地成本几乎可以忽略不计。

　　低地价的成本特点同样也呈现在已经进入在建工程的雅居乐西双林语和瑞丽雅居乐国际花园，两者的楼面地价分别为271元/平方米及375元/平方米。

　　对于雅居乐来说，低廉的土地成本或许正是促使其进入云南布局的最大驱动。而回溯雅居乐这种低土地成本附加旅游资源以获取高毛利的开发模式，不能避开的代表作就是海南清水湾。

　　“成也萧何”清水湾

　　90年代初起家于中山的雅居乐，在旅游地产开发方面的尝试，是通过兴建雅居乐长江高尔夫球场吸引大批来自境外尤其是香港的度假型买家购房。

　　通过高尔夫球场配套和大幅宣传，雅居乐1993年至1997年期间曾在中山打造了珠三角著名的外销楼盘。但这只是雅居乐式对旅游地产雏形的尝试，真正让雅居乐对发展旅游地产充满信心无疑是海南清水湾项目。

　　2009年3月清水湾项目首次开盘，当年录得64亿元的销售业绩。2010，清水湾全年销售创下99亿元纪录，单盘贡献接近雅居乐全年业绩的三分之一。随后的2011-2013年，清水湾的销售区间也在60-70亿元。

　　开盘五年来，清水湾累计销售已经达到300亿元，在过去的几年中一直是推动雅居乐跃上300亿、400亿销售规模的主力楼盘。然而，也正是这个明星项目，在热销的同时给雅居乐打下了太深的烙印。

　　“经历过清水湾的甜头之后，雅居乐的发展模式已经很难摆脱旅游地产的方向”，熟悉的雅居乐的业内人士曾指，在国内上市房企中，或许也不会再有哪个企业像雅居乐一样，曾经如此依赖一个单盘的销售来支撑全年业绩。

　　对比雅居乐清水湾及其云南项目，不难发现，土地成本和销售价格的巨大差价正是两者的相同点。雅居乐清水湾早期获得的950万平方米土地，楼面地价为312元/平方米，其部分产品售价曾高达近30000元/平方米，土地成本低廉的清水湾也是雅居乐过往高于同行毛利率的极大推力。

　　而观察雅居乐对云南的集中投资轨迹，正始于2011年。彼时，清水湾的销售正在走向回落，寻求新的销售支撑点的迫使下，雅居乐将打造旅游地产的目光投向了云南。

　　但是当前的销售和或许已将暴露的“土地利润”模式缺陷，都正在表明曾经的清水湾已经难以再复制。

　　据了解，雅居乐腾冲原乡项目自2013年11月入市以来处于在售阶段，但除去开盘3亿元的官方数据外，再无后续销售数据披露。而已经开盘的瑞丽雅居乐国际花园也同样如此。

　　从陈卓林在今年8月中期业绩会上的表述推测，云南的项目销售似乎并不如雅居乐预期的理想。“今年云南市场的贡献不是太大，我相信明年或者是后年销售会增大”。

　　陈卓林彼时表示，云南的三个项目已经开了两个，腾冲项目现在是比较平稳的销售，瑞丽项目开盘不大，而尚未入市的版纳项目才是雅居乐最看好的。

　　除却销售现状外，有业内人士指，通过协议出让方式获取土地的旅游地产项目也容易在开发中再次遭遇土地瑕疵后遗症，“不公开的协议出让中，很多双方商议的规划条件都可能存在可变因素”。

　　实际上，今年5月19日国家发改委和国土资源部曾发布联合通报，云南腾冲雅居乐置业有限公司社违法占地、违规建设高尔夫球场案，在2013年8月通过改变曲石生态旅游度假小镇建设内容建设高尔夫球场，占地792.8亩，其中耕地585.6亩。

　　彼时，雅居乐地产回应称，腾冲项目该地块的土地用途为“生态公园”，项目收到政府通知后，已马上处理及时完成了整改。

　　清水湾成就了雅居乐，但清水湾也让雅居乐迷失。当雅居乐患上“清水湾”狂想症后，便变得一发不可收拾，而对这种复制模式的过度迷恋让雅居乐在经营上陷入失控状态，其前途堪忧，尽管雅居乐已经在一些方面做出改革，但依然是欲盖弥彰。

　　一、“清水湾”扩张并未同步提升业绩

　　雅居乐2013年销售金额403.4亿元，未能达到420亿元的销售目标，这也是该公司自2011年来连续三年未能完成任务。资料显示，从2009年到2012年，雅居乐总体合约销售额分别为226亿元、323亿元、315亿元和330亿元。

　　不可否认，海南清水湾成就了雅居乐。2009年清水湾一炮打响之后，2010年，雅居乐清水湾搭上“国际旅游岛”快车，当年销售业绩近百亿，这也使雅居乐集团总资产规模大增。而作为重头戏，清水湾业绩一度占到雅居乐的1/3。但是随着其不断复制“清水湾”模式，业绩并未像扩张速度快速增长。如今伴随着海南国际旅游岛的降温，清水湾的销售也一年不如一年。

　　二、负债率连年上升

　　雅居乐截至2011年底其净负债比率为68%，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。2012年毛利率由2011年的53.8%，大幅跌至41.4%；净负债率由61.9%，升至64%。摩根大通发布报告指出，雅居乐地产控股有限公司集团去年业绩令人失望，主要由于行政开支上升。此外，雅居乐去年底净负债比率亦升至97%，因有超过130亿元的净现金流出，并只有77%现金回款，雅居乐处于同业最低水平。

　　三、拿地城市选择连连失误

　　2012年下半年，雅居乐连夺云南腾冲、广东惠州两地块，总价7.8亿元。事实上，这两块地符合雅居乐一贯的布局风格——低成本、大面积。根据雅居乐2012年初的布局来看，其41%的土地储备处于城市边缘，40.8%处于二、三线城市，仅有18.2%的土地处于市区中心。至今，雅居乐已分别在海南、云南、重庆、西安、郑州及惠州购入多宗土地。

　　雅居乐所补充的土储大部分位于供应过剩的城市，相信会进一步受到市场气氛转差影响，令其去化率及毛利率受压。同时，摩根大通表示，伴随着雅居乐集团最差的情况正在酝酿当中，估计其应付账款上升、项目减价等因素，或令其资金周转出现问题，加上未来1-2年雅居乐结构上进行调整，而且其三四线城市的占比较高，因此降其评级至“减持”，并下调目标价40%至6港元。

　　四、产品选择过度依赖旅游度假地产

　　“雅居乐的主要问题在于产品过于集中在旅游度假产品上，而且分布区域过于集中，一旦出现滞销就会导致问题出现。不过从去年底开始雅居乐明显在改变过去缓慢的节奏，经常会加班。”一位不愿透露姓名的广东开发商表示。瑞信认为，雅居乐旗下现有项目，尤其度假屋类别，销售将会持续疲弱。另外瑞信亦关注雅居乐进军云南省情况，认为将会为该省带来更多度假屋项目，终或导致供应过剩情况。近两年来，受到调控和经济增速持续下滑的影响，以清水湾为代表的旅游地产项目销售下滑严重，而大量的资金投入、较慢的现金周转，使得企业资金压力较大。

　　五、用做住宅方式做旅游度假地产

　　雅居乐目前发展的不确定因素较强。仍在用做住宅地产的方式做旅游地产项目，且在海南地区的旅游地产有很多位置很偏，因此没有形成实际的现金流。

　　六、复制“清水湾”水土不服

　　蛰伏两年，带着再次复制清水湾旅游大盘成功的期许，雅居乐在云南腾冲原乡的项目走进人们的视野。这个规划面积3万余亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿元的大盘，是雅居乐自海南清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。由于天时地利人和早就不具备，所以雅居乐复制清水湾模式必然会遭遇水土不服的尴尬。

　　“清水湾的成功让雅居乐选择全面走上旅游地产之路又拖累了雅居乐。这个项目的成功有其天时、地利、人和的诸多因素，特别是当时恰逢国际旅游岛的获批和其现场的震撼力，两者缺一不可。但这一模式很难在其他的旅游地产项目上进行复制，哪怕就在海南也是非常困难的。所以雅居乐之后的旅游地产之路走得比较艰难，无论是在云南的腾冲和瑞丽，还是在海南的定安和文昌。甚至雅居乐之前讨论过的把旅游地产分拆上市的计划也早早夭折了。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。

　　【后记】

　　雅居乐事件的最终原因依然是腐败问题。在经济不断发展的今天，腐败问题却是越来越严重。2014年腐败案件特别多，云南也不例外。雅居乐在云南拿地价格低廉。2014年中报显示，截至2014年8月，腾冲、瑞丽及西双版纳项目累计已取得的土地面积为314万平方米，预计总建筑面积为522万平方米，平均楼面地价198元/平方米，而腾冲原乡项目已取得的234万平方米土储楼面地价仅为155元/平方米。

　　一位不愿具名的地产咨询人士透露，不仅仅是云南，全国大部分地区的旅游地产项目用地往往是协议出让，开发商和当地政府会自行设置相关条款，由此也避免了繁琐的招拍挂程序。之所以是协议转让，主要是不少旅游地区地处偏僻，交通不便，除开当地的旅游资源，土地吸引力其实并不高。

　　但在今年5月19日，雅居乐腾冲项目就暴露出问题，国家发改委和国土资源部联合通报，涉嫌违法占地、违规建设高尔夫球场，违规占地792.8亩，其中耕地585.6亩，要求雅居乐整改。

　　“陈被抓可能与云南官场震荡有关，对房企而言，出问题最有可能是行贿官员。”广东一家民营房企负责人说，从广东近期出事的几家民营房企来看，无一不是因官员落马后，查出与房企存在利益输送问题。

　　在十八大以来的反腐风暴中，云南的官场“地震”不断。截至目前，已有两名省部级官员被处理：原副省长沈培平，原省委常委、昆明市委书记张田欣。此外，今年9月被调查的全国人大环境与资源保护委员会副主任委员白恩培，事发原因也主要与其近10年云南省委书记的任职经历有关。

　　最后说一句：出来混，早晚要还的！