全球房地产投资市场排行榜：纽约连续四年居榜首

　　纽约连续第四年成为全球最大的房地产投资市场——截至2014年第二季度，交易额上升10.9%，达554亿美元。

　　排名第二的伦敦市以40.5%的投资增长率缩小了与纽约市的差距；同时成为全球最大的跨境投资市场。

　　东京市以30.4%的强劲投资增长率压倒洛杉矶获得第三名。

　　从2013年第二季度到2014年第二季度，全球资本流动达到7880亿美元，比去年增长17.2%。

　　跨境投资者将市场推高39%，而国内投资者将市场推高11%。

　　高纬环球近日在德国慕尼黑国际商业地产及投资专业博览会发布了《赢在成长型城市》年度报告，指出纽约市在过去的一年中吸引了最多的商业地产投资，去年全球房地产投资市场量增长了17.2%，达7880亿美元。

　　尽管许多城市依然占据主导地位，但随着投资者风险承受能力的增强，房地产投资活动扩展到了全球市场。

　　截至2014年第二季度，纽约市的投资额达到554亿美元——相当于7%的全球市场份额。伦敦的投资额为473亿美元，增长率为40.5%，紧随纽约市位居第二，同时，它也是全球最大的跨境投资市场。东京的投资额为355亿美元，获得第三名。洛杉矶的投资额为331亿美元，位列第四。旧金山以238亿美元的投资额成为第五大投资城市。

　　高纬环球国际首席执行官 Carlo Barel di Sant’Albano表示 ：“竞争、成长及改变将带来更多的全球新赢家。尽管门户城市依然是投资者的主要关注点，但随着信心的增强、资金可用性的提高、以及核心城市供应的紧缺，投资向更广范围延伸的趋势越来越明显。欧洲及亚洲的投资者的这种投资风险偏好已在美国广泛扩展，尤其是在可以找到当地合作伙伴的地区。”

　　“展望2015年，全球经济发展将更加平稳，但依然脆弱，而各国的趋势各有不同。导致这一趋势形成的一个最显著的原因是货币政策的两极化，一些地方会紧缩而其他地方依然宽松。”

　　与去年相比，全球十大投资城市几乎没有变动，唯一例外的是达拉斯取代休斯敦(第11位)位列第9。上海、北京、迈阿密及斯德哥尔摩挺进前20，而多伦多、新加坡、莫斯科及首尔则没能入围。迪拜及都柏林变化显著，分别从186位及82位跃至前50位。排名靠前的城市在多个领域颇具人气：如纽约市在零售业、多户住房及酒店业人气旺盛，伦敦在写字楼领域名列前茅，洛杉矶在工业领域排名靠前，东京在零售业、写字楼及工业领域跻身前五位。

　　同时报告指出，购买竞争将继续抬高价格，去年全球供应下降13个基点至7%，今年可能最少与之持平。

　　与国内消费11.3%的增长率相比，去年随着国际投资者市场份额的增长，跨境投资增长了38.8%。尽管欧洲依然是跨境投资最多的区域，去年跨境购买增长35%，但实际上在美洲(46%)及亚洲(43%)的增长更快，这表明了真正的市场全球化本质。

　　伦敦迄今为止依然是最受青睐的市场，占据14.1%的投资额，而巴黎为5.5%、纽约市为4.9%。总体来讲，前30大城市中的13个城市分布在欧洲、中东和非洲地区，9个在亚洲、7个在北美洲、1个在拉丁美洲。而增长最快的市场为北京，从第46位上升至第17位，波斯顿、阿姆斯特丹、马德里及圣保罗紧随其后。

　　最大的跨国资本来源是美洲，其非国内投资达到753亿美元，而欧洲是全球第二大购买商但很大一部分份额在本区域内完成。美洲是去年其本地区以外最强劲的投资商，投资额达587亿美元，占据全球总量的48%。

　　然而，全球投资增长最快的力量是流出本地区之外的亚洲资本。亚洲全球投资去年增长了56%，而美洲增长54%、欧洲增长26%、中东及非洲增长13%。

　　总体来讲，亚洲跨境投资在过去大多是在本地区内完成的。但此次报告指出，随着亚洲在境外业务的多元化，这一现象近年来发生了巨大改变：起初是在美国及英国的门户城市，而现在扩展到了更广泛的区域。

　　高纬环球欧洲、中东及非洲投资战略部负责人大卫·哈钦斯(David Hutchings)表示：“核心市场仍然为核心投资商提供了非常具有吸引力的回报，但那些寻求更高回报的投资商不得不承担在核心市场或在二线地区高质量资产的投资风险。然而，需要引起注意的是，随着租户对新技术的采用、办公环境的新变化、以及人口结构的改变，不动产的用途也在不断发展变化。”

　　亚洲地区 

　　随着来自养老基金和保险公司的房地产分配持续增长，投资者在亚洲的需求依然强劲，资产的流动性仍然较高。然而，受到经济不稳定和在某些市场的贷款条件紧缩的共同影响下，经济活动的速度受到了抑制。

　　随着国内购买者将消费额降低3%，在截至今年6月的一年里，整体交易量以低于票面价值5.5%的比率增长。与之相比，国际投资者重新产生了对该区域的投资兴趣，外资购买增加了43%。最活跃的国际购买者可按区域划分，以香港、新加坡和中国为首， 美国投资者次之，加拿大投资者也十分活跃，与英国和德国的投资者共同居于前十之列。

　　高纬环球亚太区资本市场部负责人John Stinson表示：“亚洲核心市场普遍表现较好。然而，预计未来三至五年内相对较低的增长回报率将使注册在亚洲的大型基金和投资者重新选择在核心市场的投资，在新兴市场重新部署，或增加在美国或欧洲的投资分配。明年年初亚洲市场更加强劲的增长将重新吸引资本，而在中国、印度和日本的改革将通过增加资本流入持续建立全球投资者信心。

　　上海作为中国的金融中心仍然受到国内和国际投资者的青睐，2014年第三季度，上海完成了几宗大型整栋交易。对卖方来说，本地开发商面临信贷紧缩，这促使他们对以写字楼和零售物业为主的个人资产进行了分拆，同时更多地关注分层所有权住宅可以快速带来现金流的项目。相比之下，一些重要领域里稳定物业的外方所有者目前也鲜会出售。而对于买方而言，外国资金终归会日益活跃起来，因为他们仍然能利用到大量资金，同时也会注意到当地企业竞争力的下降。

　　中国境外房地产投资浪潮持续升温。在全球都有中国投资者因签下大宗物业交易的事件占据新闻头条，例如总部位于上海的开发商绿地控股集团在多伦多购买了一处6.7万平方米的共管式公寓；北京安邦保险集团在曼哈顿买下了地标性建筑华尔道夫饭店。新规允许国内公司无需政府的核准就可以进行价值高达10亿美元的海外投资，提高了之前1亿美元的上限。在中央政府、富商以及资金充足并期望在国际市场多元化发展的公司的支持下，中国的海外投资有望保持增长势头。

　　美洲地区 

　　在外国投资者的强力推动下，北美市场的投资活动在截至今年6月的一年里增长了14.3%。外国投资者推动投资活动增长了近47%， 其市场份额从8.8%增至11.3%。

　　在美国，来自加拿大、中国和澳大利亚的投资者使海外投资额增长43%。

　　Carlo Barel di Sant’Albano补充表示：“随着美国经济复苏的迹象增强，由更高的养老基金分配和主要来自亚洲的高净值投资者不断增长的国际需求所推动的投资增长，在未来的一年里，这种需求有望进一步上升。”

　　对于北美地区的投资需求持续增长，随着投资者信心的增强和金融能力的增长，这种需求已蔓延至二线市场。

　　在拉丁美洲，疲软的经济增长抑制了投资者信心，开发导致的空置率增加也毫无裨益。然而，尽管去年投资下降了1.2%，这主要是由国内经济下降19.5%导致的。实际外需增长了38.6%，其中非国内购买者的投资占44%。该地区的主要市场-墨西哥城和圣保罗的投资均有所下降，但在较小的墨西哥‘二线’市场和圣地亚哥等城市的投资增长使情况有所好转。

　　欧洲、中东和非洲地区 

　　在截至今年6月的一年中，欧洲、中东和非洲地区的成交量增加了30%，其中内需强劲，增长了26%，但外国投资作为重点，整体增长35%。随着需求和定价上涨，投资兴趣进一步蔓延至新兴市场，其中南欧和西班牙是投资的主要目标，而英国和德国的二线城市也吸引了更多的投资，多数市场中的高质量房产有着现成的购买者和更好的金融状况。

　　高纬环球欧洲、中东和非洲地区资本市场部董事Jan-Willem Bastijn表示：“由于相对安全，欧洲市场欣欣向荣的状况仍将持续。随着银行和公司重组的持续，将有望实现经济的复苏和更多上市股票。许多欧洲城市(特别是伦敦)的技术发展也使投资者预期其会有更好职业市场。”   

　　欧洲经济表现与去年相比有所改善，但从整体上看仍然随季度和市场的变化而在整体上呈减弱和不稳定的趋势。英国和瑞典是表现最好的市场，但以爱尔兰和西班牙为首的许多曾经历重重困难的边缘市场仍在恢复中，这些改变和带给房地产行业的转变将有助于提高企业的信心，并能推动以现代空间和新的办公和零售实践为重点的投资和租户的需求。