香港领汇进驻内地欲购深圳万科广场 双方将长久合作

　　11月10日，香港领汇房地产投资信托基金发布意向书，称公司拟收购万科位于深圳龙岗的一大型商业体——深圳万科广场商业物业部分及若干停车位的80%权益。目前该收购正处于洽谈阶段。

　　领汇与万科的合作由来已久，早在2013年12月，领汇便与万科集团签订了战略性合作意向书。公告表示，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。

　　香港领汇首次进驻内地计划 年内卖掉9个资产包以投资

　　对于深圳市民而言，领汇房地产投资信托基金或许是个陌生的名词。但在香港以及亚洲，香港领汇不仅仅是香港首家上市的房托公司，更是亚洲最大的房地产信托投资基金，也是全球十大房地产信托投资基金之一。

　　此次洽购深圳万科广场，是领汇首次进驻内地。对于领汇，曾有媒体形容其为万科心仪已久的偶像。相比万科30年的历史，领汇今年才仅有9年的历史，物业主要分布在香港，其中60%在新界，33%在九龙，7%在香港岛，占整个香港零售面积大概9%。

　　香港领汇房地产基金资产规划与发展负责人何瑞容，于11月7日出席搜狐焦点网与世邦魏理仕共同举办的《国际商业物业运营与管理论坛》时曾表示，领汇的业务模式分为四种，资产管理、资产提升、资产投资、资本管理。关于资产提升，对人口特征、基建设施、零售/市场环境等进行分析后，结合政府建议的未来重点发展地区和重建地区，重新翻新定位商场，将商场的整体形象和布局都进行大的修改，多找一些商机。比如借鉴欧洲经验改装乐富商业，完成对菜市场的改装，改变黑乱差的环境，资产提升后租金收益大大提高，内部面积提高22%，人流增长15%，商户增益提高20%-30%。

　　目前，香港领汇已完成了35个资产提升项目，大概用30个亿港币。经历短短十年，领汇就已成为全球零售房托的龙头，市值超过1000亿港元，2013年、2014年年度总收益71.5亿港元。

　　何瑞容在演讲中特别强调，香港领汇已经开始在国内寻找可以投资的商业项目，为此其卖掉了手上四个资产包，并计划将于12月再卖掉5个资产包，总价值大约30多个亿。这笔钱将被用在公司未来投资，或者回购公司股票。

　　今年8月份，瑞信曾发表研究报告表示，领汇收购香港崇山商场后，其负债比率将微升至12.1%。摩根大通表示，有关收购规模及作价均未有公布，只得知领汇收购位于深圳龙岗区综合商场及车位项目之八成权益，以领汇截至3月底负债比率约11%计，相信公司会进行借贷以支持收购。但摩通认为，有关收购规模相对领汇过往于香港之收购合并规模，相信对公司租务收入不会带来明显影响。

　　亲密接触港企 万科进一步“轻资产、重运营”

　　万科与港企的又一次亲密接触。在10月的张家界媒体发布会上，郁亮曾称：“无论是占中与否，我们都对香港有信心。”郁亮称继万科在湾仔拿地之后，目前已经获得港铁独立投标资格，同时万科对香港住宅开发充满信心。而此次与领汇的合作，有业内人士解读为，无论是深圳万科广场还是万科整体发展，都需要借鉴香港的成功经验，这也是万科应对“白银时代”的一个策略。

　　深圳万科广场于去年12月开幕，位于龙岗中心城区，亦邻近地铁3号线吉祥站，项目总面积达15万平方米，也是万科在深圳区域运营的最大面积商业中心。有市场人士认为，以该区价格水平计，该商场总值逾20亿元人民币，但内地经营商场不易，预计到3至4年后才有合理回报。

　　万科集团副总裁毛大庆就此对媒体表示过，万科商业地产总量很多，想要持续健康发展下去，轻资产是最好的选择，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，让资产轻起来。按照这样的发展步伐，相信不久，万科还将会继续出售商业项目。

　　此次香港领汇对深圳万科广场商业物业部分的拟购，也是万科轻资产商业战略提速的又一大表现。2014年9月5日，万科A发布公告称，以约16.51亿元人民币出售上海万狮置业有限公司（下称“万狮置业”）90%的权益，万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块地块项目（虹桥万科中心），该项目为建筑面积达11.05万平方米的国际A级写字楼物业。8月28日，万科与世界最大的投资公司代表凯雷签订商业地产战略合作平台意向书，意向成立资产平台公司，两者分别持有80%和20%权益，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。万科“轻资产、重运营”的发展战略越来越明显。

　　由此可见，若此次收购成现实，深圳万科广场8成权益售于香港领汇，即符合万科“轻资产、重运营”的发展战略又可以深度借鉴香港成功经验，实属一举两得。