希尔顿卖华尔道夫酒店 或因集体步入“低谷期”？

　　■事件简述

　　继去年7月中国平安在纽约斥巨资买楼后，中国险企在在海外投资，似乎已成潮流。

　　10月6日8时30分，全球酒店巨头希尔顿宣布以19.5亿美元(约合人民币120亿元)的价格将曼哈顿最负盛名的纽约华尔道夫酒店出售给安邦保险集团股份有限公司。美国当地媒体报道称，此笔收购价格是美国酒店业史上最高成交纪录。一夜之间，曾被国内资本市场称为保险业“土豪”的安邦保险红遍了整个美国。

　　这是公开的中国险企第三单海外房地产投资。

　　而除此之外，阳光保险集团、泰康保险集团等亦有意在欧洲寻找合适的物业资产进行投资，并在考虑酒店物业的投资价值。

　　由于希尔顿酒店负责管理华尔道夫酒店的有关物业情况，因此安邦集团可获得固定的收益。不过目前尚未清楚有关的回报情况。

　　■同期现象：

　　保险业大鳄对国际地标投资已成热潮。

　　从市场角度来看：安邦保险收购美国高端物业的投资行为，其并不是行业首创，国内保险巨头，国寿、平安早就已经出过手。

　　例如，2014年6月，中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑(约84亿元人民币)，收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼。在交易完成后，中国人寿将持有10 Upper Bank Street大楼70%股权，卡塔尔控股将持有20%股权。2013年7月，平安保险2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼。

　　跳出保险圈子看，2012年，中国投资公司(China Investment Corp, CIC)也曾以2.50亿英镑收购德意志银行(Deutsche Bank)的伦敦总部大楼。2014年4月李嘉诚旗下和记黄埔有限公司也投资10亿英镑，在金丝雀码头附近的刘易舍姆区中，旨在重建金丝雀码头地区，发展商住项目。

　　跳出中国的投资圈子，美国保险公司WR Berkley2012年宣布相关计划，拟在紧邻劳合社大楼的地方开发一栋摩天大楼，这栋楼已得到“手术刀”的外号。而怡安保险(Aon)和阿姆林保险(Amlin)等保险商最近也在伦敦金融城签下写字楼租约。

　　■延伸阅读：关于华尔道夫

　　华尔道夫的历史：被称为“绝佳之精品”

　　121年历史的纽约华尔道夫酒店位于曼哈顿公园大道49街和50街之间，是纽约地标性建筑之一。拥有1232个酒店房间，接待过包括罗斯福总统、温莎公爵夫妇、伊丽莎白泰勒、格蕾斯王妃在内数不清的历史名人。当前房价从399美元每晚起，套房699美元起，总统套房系列则从1299美元起。

　　简要历史：

　　纽约华尔道夫酒店(Waldorf )由William Waldorf Astor和John Jacob Astor IV两兄弟成立于1893年，最早位于纽约第五大道和33街的拐角处；几年后，加入隔壁的Astoria酒店体系，更名为Waldorf-Astoria。

　　1931年，纽约华尔道夫酒店搬到公园大道和50街相交处；1949年，被希尔顿酒店创始人康拉德·希尔顿收购，归属了希尔顿酒店集团。

　　华尔道夫被卖前的境况：入住率为75.6%

　　记者从希尔顿全球2014年2季度报告获悉，截至6月30日的前三个月，华尔道夫酒店酒店的入住率为75.6%，较2013年增长0.9%；而日均房价(A DR)为316.52美元，较2013年增长5.3%，而每间可销售客房收益(RevPA R)为239.15美元，较2013年增长6.6%。

　　此外，记者获悉，华尔道夫酒店在美国拥有两家酒店，拥有房间1601间；而其管理的酒店有12家，房间有5798间。而其在欧洲亦拥有两家酒店，463个房间。在中东与非洲、亚太地区则主要管理相关酒店。

　　尽管业界认为其投资回报超过5%，不过该份公告并未披露有关消息。不过，由于希尔顿酒店负责管理华尔道夫酒店的有关物业情况，因此安邦集团可获得固定的收益。

　　而记者亦从海外房产有关人士处获悉，美国的养房成本不低，特别是大规模的维修。事实上，美国是有相关的房屋质量检测机构的，他们可以帮助客户对房屋的结构质量进行评估，然后指出所需要维修的地方以及估算所需要的费用。

　　为何希尔顿对华尔道夫如此“无情”：

　　参考今年七月份《华丽志》发布的“全球六大酒店集团2013年度业绩大PK” ，业内对于希尔顿对华尔道夫如此“绝情”的原因无非有以下几种推断：

　　1.酒店行业近年盛行出售不动产，换取管理合同的轻资产战略，轻资产运营可以降低公司资本投入，提高资本回报率。

　　2.各大酒店目前自有物业的比重都已降得很低，其中洲际集团自有物业占比不到0.2%，万豪自有物业占比也不足1.2%。而希尔顿集团自有物业比重则接近4%。

　　3.去年底刚刚完成PO、重回上市公司行列，希尔顿亟待改善财务表现回报股东，减轻账面资产，提高资本回报率。

　　4.另外，补充集团现金流，清偿债务也是当务之急：当年私募巨头黑石集团杠杆收购希尔顿，令其并背负上高达260亿美元的债务包袱，经过债务重组后，IPO前仍有约130亿美元债务未清，负债率高居业内之首。