城市印象之南京西路商圈：商旅文一体联动转型求生

　　(赢商网上海站报道) 全长仅3公里，聚集知名品牌高达1200多个，超过8成国际顶级品牌都在这里开有旗舰店或专卖店，日均人流量超过120万人次，这里就是南京西路商圈。

　　这里拥有恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、静安嘉里中心等15家知名购物中心，是上海国际品牌与高档品牌的聚集地，也是当今上海“最高大上”的代名词。

南京西路商圈

　　 “金五星”与“金三角”双核驱动

　　南京西路商圈跨黄浦、静安两区，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路。全长2933米，穿越静安寺闹市地区，横贯静安全境。

　　作为上海最核心商圈，南京西路被称为“中华商业第一街”。沿街汇集众多名特商店，日均人流量超过120万人次，商业年销售额占全区总量的一半，平均每平方米营业面积一年实现利税7965.52元，被人们称为静安区的“黄金线”。

　　据赢商网统计，南京西路商圈已开业和未开业的购物中心共有15家，其中已开业项目为久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、上海商城、恒隆广场、金鹰国际购物中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、四季坊、818广场、中创大厦，商业建筑面积共计约46万方，未开业的项目分别为协和城二期、富邦晶品中心、大中里项目、恒基668地块项目，商业建筑面积约31万方，合计77万方。

　　其中，以恒隆广场、中信泰富、梅龙镇所形成的“金三角”与会德丰广场、越洋广场、嘉里中心二期等组成的“金五星”双核驱动，使南京西路逐渐成继法国香榭丽舍大街以及纽约第五大道的又一块黄金版图。

　　据统计，南京西路商圈所聚集的知名品牌高达1200多个，国际品牌就有750多个，且国际上8成的顶级品牌都在这里开有旗舰店或专卖店，因而南京西路是当今沪上最高档的购物场所，也成为沪上“最高品质与品位”的代名词。

恒隆广场

　　新一轮升级 “重心”正西移静安寺

　　值得注意的是，与南京东路、淮海路等黄金商圈的再升级一样，南京西路这块被称之为上海核心CBD地段的重要区域，也进入再现商业的转型升级。其中，西端的静安寺成为上海众多“巨人”商圈中，奔跑速度较快的一个。

　　事实上，南京西路的商业版图也开始经历翻天覆地的升级与变革。最早以“梅恒泰”为金三角著称的核心区域，自2012年起，随着芮欧百货、静安嘉里中心的陆续开业，便启动了南京西路—静安寺商圈的新一轮升级，使得商圈重心从传统的“梅恒泰”地区向静安寺地区西移。

　　此外，丰泰地产打造的首个内地大型零售购物广场“晶品”在今年四季度试营业，也填补了静安寺商圈独缺的中档购物中心。

　　戴德梁行董事、中国策略研究主管Shaun Brodie表示：“静安寺介于其市中心的地理位置、餐饮和娱乐设施的独特形式、周边寺庙、公园宁静祥和的氛围以及成熟的交通，激发了业主与商户对这一区域的强烈需求，这个地段现在平均甲级办公楼和高端商场的租金，以及四星五星酒店的平均房价分别高出市场平均值达27%，43%和36%。可见，通过优质商业物业支撑起的静安寺商圈，正成为奔跑中的巨人。”

静安嘉里中心

　　南京西路商圈正面临挑战

　　近年来，随着电商的井喷、跨境购物的兴起、租金的走高、区域的分流等各种因素，上海中心城区商业增速明显趋缓，使得传统百货业增速明显放缓甚至出现负增长态势。

　　根据上海市静安区商务委提供的统计数据显示，2013年，全区实现商品销售总额1621.26亿元，同比增长5.26%，增幅较上一年下降4.75个百分点。从企业看，去年区内40余家商贸企业中，便利店实现销售同比增长7.8%，百货店增长0.1%，专业专卖店、购物中心出现不同程度下降。

　　从月度表现看，去年商品销售总额呈逐渐走弱趋势，1至2月为全年最高增幅，达到19.6%，3月迅速回落至-3.1%，8月起增幅上下起伏，至12月同比跌至-8.7%。

　　另据统计，南京西路商圈去年全年销售同比下降3.3%，商圈内的梅龙镇广场、伊势丹百货、中信泰富广场、金鹰国际购物中心等核心商场均出现不同程度的销售下降。

　　一项来自黄浦区统计局的统计数据显示，去年1至10月，南京东路、淮海中路这两条商业街市属、区属百货业态销售收入同比下降4.7%。

　　而赢商网记者日前在对南京西路商圈各大购物中心进行实地探盘后发现，不少购物中心的人气已明显下降。在四季坊，即使到了中午时分，四季坊室内与室外步行街的人气也是天壤之别，室内餐饮区域前来吃饭的消费者少之又少。四季坊是地铁2号线上盖项目，紧邻3号出入口，但充足的人流量依旧带动不了四季坊室内的冷清，记者随后在四季坊B和G入口看到，大部分商铺正在装修开业，业态仍以餐饮零售为主。在818广场，赢商网记者看到，4层除了一半面积是无印良品外，其他区域均有大面积空铺。在金鹰国际购物中心，一个女装专柜的销售人员告诉赢商网记者，原来一个月能做40万元左右的销售额，现在下降到了一半左右，如今主要靠vip客户维持销量。

　　在销售走低的同时，南京西路商圈的商铺租金却连年维持高位上涨。高纬环球发布的去年四季度上海零售市场报告显示，南京西路商圈租金达到每平方米每月2350元，同比上涨7.3%。租金每年刚性上涨，使商户经营压力不断增大，也让餐饮、休闲等配套业态的经营户盈利空间持续被压缩。

四季坊

　　商旅文一体联动转型求生

　　在传统百货业面临的严峻形势下，如何适应市场的新态势、满足企业的新需求，都需要政府部门和各商家进一步思考和探索。

　　而在重重压力的倒逼之下，实体商业转型的有利因素和有效思路也日渐清晰。在业内人士看来，增速放缓不等于发展放缓，商圈升级、商场调整、模式创新、品牌引进等都不乏亮点和契机。而以O2O、商旅文联动等各种新模式也颇受关注。

　　南京西路商圈作为上海老牌商圈，从自身条件看，除高端的百货商场、购物中心外，在旅游资源方面，集聚了众多高星级宾馆酒店；在文化资源方面，包括静安寺等优秀历史建筑，以上海文广传媒、文新报业、辞书出版社、译文出版社为代表的文化单位，以及美琪、艺海、百乐门等经典剧场构成的“现代戏剧谷”。

芮欧百货

　　而南京西路在探索“商旅文”联动机制中，已初步形成了“购物消费送戏票”“金秋都市游”“国际购物嘉年华”等一些有效做法。比如，去年第四季度举行的“购物消费送戏票”，覆盖了梅龙镇广场、中信泰富、芮欧百货等高端商场，以及锦沧文华、璞丽等酒店商家和星巴克等餐饮品牌，消费者在这些商家消费达到一定标准，就可获赠两张话剧票兑换券，剧目是在上海商城剧院上演的《P.S我爱你》。最后统计数据显示，这一活动对商家和剧院的客流量都有明显促进。

　　静安区商务委主任诸旖公开表示，中心城区商圈遭遇的区位优势弱化、辐射能力减弱、同质化竞争加剧等问题，既是挑战、也是机遇，将倒逼商业产业从“要素驱动”的外延式发展转向“创新驱动”的内涵式提升，就是要结合自身优势，培育发展新业态、新亮点、新特色，进而塑造不可复制、无法替代的独特优势。