佛山三水将增建沃尔玛等6大商场 是大惊喜or大忽悠？

　　西南好细架，行都行得晒”，“西南无咩商场好行，无非三水广场同大润发”，初到西南，你可能会听到三水人这样介绍他们的中心城区。

　　不过，你造吗?三五年后，三水西南、云东海将增加六大商场。

　　六大商业“小鲜肉”都有谁?

　　上个月万达进驻三水新城的事就不说了，地球人都知道。万达主力店万达影院、万达百货、大歌星ktv、百佳超市和一系列品牌餐饮、服装店自然不必说了。另外，位于西青大道的新动力广场将引进一家世界500强零售商，位于兴达路的德澳中心两引进两家世界500强零售商。内部消息透露，沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）、宜家家居有望进驻三水新城，一般人小编还不会告诉他呢，三水新城某综合体项目老板正在与上述商家商议合作。

　　怎么只有4家新商场，说好的6家呢?可能又有亲们准备吐槽小编标题党了。年轻人，别着急，有话慢慢说。

　　早在今年9月，位于广海大道与健力宝路交界的健力宝厂地块已经成功挂牌出让了，一个曾经承载着三水人梦想与无限叹息的时代终结了。该项目规划建筑面积55万方，其中商业部分最大可以达到22万方。22万方是什么概念?要知道现在三水广场商业部分只有10万方。“做多D特色餐饮，还有轻奢品牌服装，唔使跑去广州消费”“西南以后肯定会越来越发达，多D行街的地方肯定好啦”,这一话题在新浪乐居三水网友Q群里面“炸开了锅”。

　　还有一个是位于南丰大道、敢叫板商业巨无霸万达的百利达广场。该项目体量不大，总规模仅6.4万方，集商务酒店、甲级写字楼、五星级管理公寓、四层裙楼商业广场于一体的综合体项目。

　　是大惊喜还是大忽悠?

　　不过也有亲们为此感到担忧。还记得上层商铺招商失败、烂尾长达18年的商业城吗?还记得开业时间一拖再拖的芦苞奥特莱斯吗?可见三水在商业发展路上不乏敢于“吃螃蟹”的人，但也有不少前车之鉴。所谓三水增建六大商场会不会“难产”?

　　近日小编通过实地走访发现，上述6大项目中，有5个已经动工，现在正如火如荼地建设中。捷和广场三期6.5万方商业也计划于2016年动工。幕后大boss当中有香港老板，也有广州老板、本地老板、外省老板等，其中，来自大连的万达同学“品学兼优”，最被业界看好。南海万达广场曾创下拿地5个月开卖商铺和公寓、2年大商场开业的神话，并且这种“万达速度”正在全国各地蔓延。有业内人士分析指出，万达进驻三水，将带动三水经济加速发展，促进三水服务业飞跃性进步。

　　另一种担忧是，以三水现有的经济实力、常住人口数量以及人均居民收入水平等，能否支撑起体量如此庞大的商业?

　　先来挖一挖西南现有的大型综合商场、主流连锁超市体量。据不完全统计，西南现存大型商业约有20万方。但假设五年后上述六大商场全部顺利开业，加上恒福广场二期扩建新增5万方，那么总商业体量将增至81万方，比原翻两番，呈爆发式增长。

　　那么问题来了，三水市民是否消费得起如此庞大的商业体量?

　　相关数据显示，三水今年前九个月的GDP增长9.5%，全市第一;规模以上工业总产值增长10.7%，全市第一。三水已进入工业化中后期阶段，商业发展将进入快速成长时期。2013年三水农村居民农村居民人均纯收入14798元，恩格尔系数为40.6%;城镇居民人均可支配收入28880元，恩格尔系数为35.2%。以食品为代表的必须品已不再是三水城乡居民最重要的消费需求，中高端“享受型”消费模式开始出现。

　　对于西南目前常住人口约60万，能否支撑起五年后81万方以上的商业体量，几位本地开发商大都避而不谈。

　　除了常住人口外，还有轨道交通升级带来的新增人流量。今年12月26日贵广高铁、南广高铁全线开通，并在三水南站交汇。由于佛山西站要等到2017年才建成，因此三水南站成为佛山目前唯一的高铁站。有乐观派人士认为，三水南站以及将于2016年6月开通的广佛肇轻轨三水站，将吸纳狮山、肇庆、清远等地年轻消费群体，为西南带来大量人流和更强劲的消费力，引领三水经济腾飞。

　　商场如战场 未知鹿死谁手

　　十年河东，十年河西。

　　文峰路是旧西南街(老一辈人习惯称呼)的发源地，西南市场、西南影剧院、西南酒店等标志性建筑均云集于此。十多年前随着西南城区北拓，西南商业逐渐向园林社区发展，再到广海大道商业城，接着是张边路三水广场。可以料想，两年后万达广场开业，新商圈将继续向北移，催旺三水新城。

　　商圈演变总是和人口迁移密不可分。当年园林市场兴起直接拉动宝恒花园销售，三水广场开业又推高恒达花园房价。三水房地产市场从单体楼发展到有小区物业管理，再到自带超市的花园小区，到如今集住宅、公寓、写字楼、大型商场等于一体的综合体，见证三水市民生活水平逐步提高。

　　不过，在三五年内，人流量和消费力的增幅是有限的。三水商业发展史上，曾经出现过月桂豪庭民润超市结业，变身数码电脑城;宝恒花园季华货仓退场，由本地连锁超市日日升接手。过中原因有商城自身经营问题，也有来当时的新兴商业三水广场的冲击。未来六大商业新星加上原有的三水广场和恒福广场，这“八朵金花”将面临不可避免的生死对决。某开发商人士张生认为，如何找准自身定位，如何错位发展，是摆在各位幕后大boss案前的一道难题，尤其是部分资金实力不够雄厚的“小主”。继住宅后，商业地产能否焕发房地产的第二春，尚有待商榷。

　　可喜的是，部分商场运营者已经开始主动求变，调整战略布局。

　　据悉，恒福广场将于2015年启动二期改造扩建，包括西南影剧院、西南酒店、金花银花商业街在内的区域将拆除。改建后将增加电影院、儿童培训、KTV、美容院、健身房等体验式业态。可见，运营者已经意识到，在电商冲击下，增加体验式业态对实体商业的重要性。另外恒福广场过分依赖大润发带来的人气、停车难等问题也得到重视。一、二期将通过地下通道和天桥联通，加起来体量达到10万方，追平三水广场。但二期涉及拆迁，预计开工日期很可能延迟。

　　广东富港投资集团是三水广场的投资和运营商，同时是健力宝厂项目三大股东之一。富港集团总裁陈光明先生告诉小编，由于该项目还有一年才交地，存在可变因素，暂不便透露进一步规划，但计划与三水广场联通，增加业态多样性，打造更大商圈。有业内人士猜测，其目的不言而喻，是巩固本土商业霸主地位。与万达广场所在的三水新城相比，健力宝厂项目所在的西南旧城区地段，自古以来就是商业中心，生活、消费、娱乐氛围更加成熟，这是它的优势。但周边居民的消费水平不高、道路太窄等问题，同时为该项目未来发展带来一定制约性。从富港与万达在增城的竞争来看，富港在超市等方面并未受到影响，而百货则影响较大，这或许与万达的商业业态有关系。富港打造的三水广场曾经创造三水大商业从“无”到“有”的神话，如今再投资健力宝厂项目，能否实现第二次飞跃，值得业界关注。

　　位于三水汽车站附近、兴达路北侧的德澳中心，定位为科技与商务总部经济综合体 ，总建筑规模27万方，其中科技与商务部分约19万方，商业部分8万方。项目须建设不少于10万平方米的金融、科技、商务总部办公及其配套，面向先进制造业企业、金融机构、电子商务运营商、信息服务企业、商务配套运营商这五类主体进行招商。此外，该项目还将规划建设高端人才公寓及生活服务设施配套，引进至少两家500强零售企业。

　　作为北江新区启动区核心项目之一的新动力广场，总建筑规模25万方计划引入IMAX电影院、游乐城、星级酒店、世界500强零售企业等，将填补该区域内无大型零售卖场的局面。

　　三水商业将呈现“一极两副”局面

　　商业巨头万达进驻三水，不仅搅热三水商业地产，还打乱三水原有商业开发项目的慢节奏。有专家分析认为，三五年后，三水商业将以万达广场为主、三水广场和恒福广场为副，呈现“一极两副”的新局面，此外，社区型商场将自成一格。同时，近几年来电商的崛起对实体商业的冲击不容忽视，三水实体商业也受到一定影响，如三水广场主要靠大超市、餐饮等支撑起来，不少商铺租期不长、经常换店家。用本地人的话说“吃饭的人多，逛街买衣服的人少”。今年1月，位于三水广场的新华书店已经迁往明富昌体育馆。

　　政府方面，则是打算继续推进商业项目招商。在2013年9月举办的三水城市和产业推介会上，商业城片区改造项目被列为重点推介之一。烂尾长达18年的商业城项目将改造成为以商业、娱乐、服务业为一体的综合性经济体，用地预计总投资约7.5亿元，规划与健力宝厂项目形成更大商圈。