佳源集团收购五星电器拟2016年完成 或为上市做准备

　　三线房地产开发商——浙江佳源房地产集团有限公司(下称“佳源集团”)因收购五星电器（需求面积:1000-8000平方米）一夜成名。让业界意外的是，收购者不是苏宁，也不是此前坊间盛传的国美和宏图三胞。

　　一家三线城市的房企为什么收购家电连锁企业？也许是因为当下房地产企业面临的困境。

　　一位业内人士表示，在房地产市场不景气的当下，商业地产似乎成了救命稻草，特别是三四线城市的房地产企业，转型已经开始。于是，跟商业地产有着天然联系的零售就成了地产商眼里的猎物。

　　地产商们对于零售的觊觎，佳源集团或许仅是一个缩影。

　　12月初，百思买正式宣布将五星电器卖给佳源集团，一时之间让佳源集团这个三线城市的房地产企业“风头无限”。

　　据了解，佳源集团位列中国房地产50强企业第45名，品牌价值约为41.88亿。已在浙江、上海、江苏、安徽等14个省(自治区、直辖市)的40余座城市开发了包括新市镇商业综合体在内的各类商住办项目97个，累计开发面积逾2000万平方米。

　　其实，百思买出售五星的传闻由来已久。今年6月末，百思买聘请全球知名投行美银美林为其评估各种选择以及海外资产组合之时，五星电器正估值待售的消息开始传开。9月又因为收购传闻导致员工罢工，最终五星砸中了佳源。

　　全国消费电子渠道商联盟秘书长吴咸建认为，被百思买收购之后，五星电器的发展略显谨慎，但这恰恰让其因祸得福，在提升门店质量和效率上有了不错的成绩，从而增加了自身的竞争力。

　　五星电器副总裁景星也表示，“在家用电器和电子产品零售商中，五星电器虽然规模相对不大，但是拥有不错的业绩表现，收到许多收购邀约也是情理之中。”

　　国美、宏图三胞等多家企业都曾被传想要收购五星，甚至出现门店员工拒绝被国美收购而拉横幅抗议的事件。

　　对此，据接近五星的业内人士透露，不仅宏图三胞和国美，甚至苏宁都找五星谈过，但最终或许因为价格问题，都没能达成收购。

　　对于被佳源收购，五星电器方面透露，佳源集团所开发的物业包括了从公寓到别墅的各类型住宅物业，也包括酒店、社区商业以及新市镇商业综合体等商业物业。集团计划未来拓展创新模式的商业地产，意欲与五星电器实现相互借力。

　　某地产公司高管吴昊(化名)也告诉《超市周刊》记者，住宅目前存量很大，特别是二三线城市的住宅，很多房企都在向商业地产转型或增加商业地产比例，以实现发展。五星电器这样的家电连锁品牌，如果作为主力店进驻三四线商业地产，还是比较有吸引力的。

　　资料也显示，佳源集团主要集中在江浙沪皖的二三线城市或郊区，这与五星电器目前184家零售门店的分布(以江苏为核心的周边省份)有着天然的契合点。

　　从这个角度看，佳源收购五星似乎有了一个很充分的理由——它要做商业地产。

　　抱团取暖

　　佳源看似要大干一场。但吴昊却表示，“零售+地产，未偿不是抱团取暖”。受经济大环境的影响，房地产已经开始出现库存、资金链紧绷等多种问题。

　　从去年下半年开始，住宅就一直销售不畅。今年8月，银监会更是口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目。CRIC研究中心的统计数据也显示，A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元，到2011年末的1.26万亿元，到2012年末的1.5万亿元，2013年1.9万亿元，再到2014年第三季度的2.23万亿元，持续攀升。A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。

　　分析人士指出，净负债率居高不下，房地产企业会面临很大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。

　　同时，被房地产长期“绑架”，家电连锁也早已不复几年前的风采，近十年的快速扩张的问题在2012年以后开始显现。

　　首先是租金压力。吴咸建表示，行业内对租售比红线的普遍认定是4%，租售比超过，再加上人工、水电这些支出，实体门店就很难盈利。

　　公开数据显示，国美电器的租售比在2011年时已经涨到了4.38%，2012年这个数字更是高达6.62%。此外，今年初，国美首席财务官方巍曾表示，国美电器2014年的租售比会尽量控制在5%。

　　另一方面，电商对家电销售的冲击也很明显。商务部数据显示，2014年上半年，我国网络零售市场交易规模约1.1万亿元，同比增长33.4%，其中B2C家电网购市场含移动终端规模达830亿元，同比增长56.6%。

　　家电卖场如何解决高租金、销售的问题已经迫在眉睫。那么，如果房子是自己家的呢?

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉《超市周刊》记者，如果房地产集团的物业优势等存量资源导入零售终端，有利于减轻零售成本。同时盘活房地产存量。双方可以实现优势互补。此外，进驻商业项目对于家电连锁来说也有利于解决客流量的问题。

　　吴咸建表示，万达广场中的万达百货就是重要的主力店，苏宁广场中苏宁电器也往往占据着不错位置等。

　　郭增利还强调，随着房地产企业多元化战略的发展，进军零售业态将不是什么稀奇事，收购个超市也不无可能。

　　地产与零售的博弈

　　房地产跨界零售是为了服务商业地产。在吴昊看来，商业地产也是地产，并未脱离其主业范畴。

　　吴昊指出，现在的消费者无论是对住宅还是购物中心都要求配套齐全，这也是为什么社区商业火爆的原因之一。

　　因此，无论是万科还是华润都在搭建自己社区购物中心或者零售终端，从而增加用户黏性，最重要的是提升楼盘价格。例如，万科在自己的小区　　开设食堂、菜场、社区购物中心等，华润更是直接将旗下的购物中心品牌五彩城作为自己住宅的配套。

　　此，想要楼盘卖得好，地理位置、营销要做好，配套也必不可少。集群效应将使得一个项目迅速火爆甚至升值。

　　湖南某三线城市大型连锁超市负责人就告诉《超市周刊》记者，某房地产项目为了让该超市进驻甚至免租三年，就在宣布该超市进驻之后，该项目的房价每平米立刻上涨500元，效果立竿见影。

　　此外，吴昊也透露，目前一些房地产公司也在找好的零售或商业地产项目投资，用来做自己零售或购物中心，做自己住宅项目的配套，将主动权掌握在自己手里。

　　以万科为例，万科集团商用地产业务负责人丁长峰微信文章就指出，万科全国已开业和在建中的购物中心已有25个之多，计划新成立一家独立的公司对该部分资产进行管理和运营，万科的商用品牌应该获得与自己地位相称的位置和名声。

　　此外，现金流永远是零售业态的重要底牌，而这一点似乎对当下因库存而资金链紧绷的房地产企业有着很大吸引力。

　　根据中国连锁经营协会公布2013年度中国连锁百强的数据显示，五星电器2013年度销售额为266亿元，同比增长10%。另外，因账期等因素，也意味着零售业态有着大量的无息短期贷款。

　　但吴咸建强调，如果佳源仅仅是看中资金链，大量抽血补其他业务，将会给五星带来很大的风险。

　　当然，在大数据时代，零售商手中的消费数据或许未来价值更大。郭增利表示，五星电器本身作为长三角地区的区域零售商，本身对当地消费者有着较深的了解，佳源收购五星大可以扎根社区商业。

　　同时，安装维修等售后服务也使得家电连锁在社区商业服务中有着较强的顾客黏性，有利于房地产企业更好地分析用户，从而实现深层价值挖掘。

　　也有业内人士大胆猜测，佳源此举是否为了上市做准备，拓展业务范围，强化自身持续发展盈利的能力，以便顺利过会。

　　不管佳源的目的到底为何，值得注意的是，此项交易仍需得到监管机构批准，预计将在2016年第一季度完成。