红星商业运作模式探析：商场动工到开业10个月搞定

　　12月20日，昆明爱琴海购物公园开业，当天客流20万人次。熙熙攘攘的客流背后却少有人知，从动工到营业，这个项目仅用10个月时间。

　　项目开发团队系上海红星美凯龙商业管理有限公司（以下简称“红星商业”）。红星商业母公司则是红星美凯龙集团，有家居、地产、商业三大板块，2013年正式进入商业地产。无论时间滚轴向前还是向后，市场都能看到红星商业的高速扩张。

　　去年3月份，红星商业团队进驻北京爱琴海购物公园项目，10月份商场即正式开业，6个多月实现13万平方米建筑面积改造，200家品牌顺利引入。2015年，位于福州、天津、重庆的爱琴海购物公园也将陆续开业。这和一般的购物中心项目动辄数年开业且屡屡拆改不同。

　　在地产、商业协同发展的战略下，红星地产执行总裁、红星商业副董事长张华容道出速度保障。红星商业设置前期投资发展部和商业筹建部门，会和地产板块同事一起介入拿地研判。如不适应爱琴海购物公园模式，会通知公司不做商场。而所有商业施工图设计、商业建造中的介入管理和验收须由红星商业介入，且确认后才能施工。

　　时间也就省在这里了。“能做到80%-90%的项目做出来不用任何拆改。”张华容说，目前商业地产建造最大的问题，就是拿地、建造、设计和前期拆改。

　　双MALL联动

　　红星美凯龙官网信息显示，其已在全国100余座城市开办140多家家居MALL。红星地产打造的城市综合体——红星国际广场，也在25个城市开发38个城市综合体。红星商业将如何利用集团优势？

　　答案是，协同作战，双MALL模式。以昆明爱琴海购物公园为例，紧挨红星美凯龙家居MALL，周边亦有红星美凯龙开发的住宅和写字楼项目。红星美凯龙创始人车建新对记者说，百货MALL品牌是爱琴海购物公园，会和地产结合起来，在红星国际广场里打造家居和百货双MALL联动模式。

　　家居卖场+购物中心的组合，宜家集团亦在推进。12月19日，宜家集团北京荟聚购物中心正式投入运营，当天约有270家商户开业，四大主力店则分别为宜家家居、欧尚超市、苏宁电器[2.10% 资金 研报]和金逸影院。

　　车建新说，红星美凯龙未来会以双MALL联动为主要模式，在全国发展。这种模式好处非常多，可以造一个大商圈，人流资源共享，停车位也可互补。比如星期六[-3.93% 资金 研报]晚上，家居MALL晚上顾客少，紧挨着的百货MALL则人多，家居MALL车位可支持百货MALL。

　　张华容则称，红星国际广场的综合体里，商业体量大概占30%左右，爱琴海购物公园建筑面积得有10万平方米。如果是单个购物中心项目，体量也不能小于6万平方米，否则再做爱琴海购物公园就会牵强。

　　强执行力

　　众所周知，持有型商业地产对资金占用多，资金沉淀严重。红星商业如何解决快速扩张中的资金问题呢？

　　车建新说，百货mall前途很大，可带动住宅、商铺和把SOHO业态。在综合开发的范畴里，会先卖掉周边住宅、商铺和SOHO，赚回商场60%的成本，这样商业运营的成本大大降低。可售物业贴补商场，商场再低成本扩张。商场还能从银行融资，把建造的部分成本，“从银行融资回来，再开发第二个项目。”

　　在明晰的扩张战略下，如何实现板块间的协同作战，并体现出强执行力呢？

　　张华容说，红星商业核心竞争力是团队运作。红星商业有前期投资发展部和商业筹建部会跟着地产板块的同事一起介入拿地研判，如果某项目对公司地产效益好，但却在交通、人口和地块属性等维度不适应爱琴海购物公园的模式，那就告诉公司不能做商场。

　　在商场规划报建阶段，所有商业施工图的设计、建造过程中的商业介入管理和验收，必须由红星商业团队介入，且须有红星商业团队的确认才能施工。这样，就能做到80%-90%的项目做出来不用任何拆改。“商业地产建造最大的问题，就是拿地，建造，设计和前期拆改，在红星商业团队，基本不会有拆改的情况。”张华容说。

　　值得注意的是，和红星美凯龙一样，在2013年第一家大型购物中心实现开业的，还有龙头房企万科，其采用的是引入基金、“轻资产”的路径。对此，车建新则说，目前不考虑轻资产模式，但未来也会研究。