中信地产深圳换帅有何深意？旧改明星项目周转缓慢

　　中信地产的业务重镇深圳区域出现重大人事、管控调整。

　　一勺君独家获悉，中信地产深圳公司与惠州公司已于两个月前合并，成立深惠区域公司。新公司一把手由原惠州公司总经理彭伟东担任，原深圳公司总经理陈幼芬出任新公司副总经理。

　　关于合并的原因，中信深惠公司的答复是：“不便透露”。某在职员工告知，“可能是因为深圳项目不多了，一些深圳员工都被调去惠州帮忙，不愿意去的干脆辞职。”

　　中信地产目前在深圳可运作项目确实不多，除与深圳地铁集团合作开发的新前海时代综合体，以及位于福田区一个与私人老板合作的小型项目外，几乎没有需要大举用兵之处。

　　内部消息称，中信地产总部这两年给深圳公司定下的土地策略是，尽可能不去公开市场拿地。

　　土储之于房企犹如“生命线”，后续没有地块可供开发就会沦为市场的看客。中信地产以央企之身，走非公开拿地之路，早不是秘密。合并后的新区域公司是否会调整土地战略？中信地产历史上发生过多起整合事件，每一次整合之后都被传出“整而不合”，此次人事与管控调整背后究竟有何深意？

　　深圳家底渐薄，旧改明星项目周转缓慢

　　中信城市广场和中信红树湾，两大深圳早期标杆之作，均出自中信深圳公司之手，但此后，中信地产土地与作品双双陷入沉默。

　　土地动作低调，缘于央企性格。原中信地产深圳公司某位高管透露：“有两个原因，一是央企要为民生着想，不适合去拍地王。现在深圳土地这么稀缺，好一点的位置一抢就是地王。二是总部认为深圳地价高，开发存在风险。在土地预算有限的情况下，对业绩平淡的深圳考虑得比较少。”

　　今年10月22日，鲜少在深圳土拍市场现身的中信地产居然露面，联手中融信托与保利地产，竞夺深圳一副宅地的出让。但是，该地块最终被龙光地产斥资46.8亿元拿下，折合楼面地价2.5万/平米。这一价格已高于附近的项目华业玫瑰四季，后者开盘时均价仅2.4万/平米，比龙光此次的楼面价还低。

　　据另一位中信地产总部员工透露，“龙华这块地在深圳公司给总部报方案时就被总部枪毙了，去举牌只是为了保持和政府的友好关系，例行公事而已。”

　　在深圳，大多数中字头房企都很少在公开市场拿地。2008至2011年期间，中海深圳公司4年没有拍过土地。直到2013年10月，经过66轮竞价中海一拍就拍出了一个38.2亿元的年度住宅总价与单价双料“地王”。该地块与中信深圳公司看中的地块属同一区域，位置毗邻。

　　中信对地王有历史恐惧症。2009年、2010年，中信于北京、广州等地出手创造地王，结果却不得不陆续将这些项目转手或低价销售。中信集团副董事长兼总经理王炯曾公开表示，招拍挂使得地王频生，中信需要传统的发展模式，更适合去寻求社会优势资源进行互补。

　　但是，深圳楼市观察人士尹香武则给出另一侧面解释：“中信背景强大，拿地渠道无数，根本用不着去拍卖拼杀。连深圳市委前面的地它都能建成商场，还有什么地是他拿不到的！”

　　“市委前面的地”指的即是中信城市广场，现已卖给“平安系”。该项目原为深圳中洲集团所有，中信后加入合作开发。中洲与中信一直都是关系密切的合作伙伴，一位要求匿名的惠州业内人士透露：“两者在惠州有多个合作项目，模式大多是前者拿地，后者随即参与。”

　　另一代表作中信红树湾也是2003年时，泰华地产击败万科、招商等对手摘得，之后却因其老板患癌病逝，终由中信补交12.8亿元地价款的方式接盘。中信得手后，地块容积率也从0.63提高到3.0。

　　深圳土地机会稀少，竞争惨烈，但兵家必争。

　　据内部消息透露，新公司老总彭伟东在一个月前开过一次小会，主谈企业文化。内容大致是：惠州虽然土储多，但惠州卖20套房赚的钱没有深圳卖一套房赚的钱多。惠州项目可以用来养公司，但想赚钱还是要靠深圳。

　　深圳市规划和国土资源委员会的某位领导与中信地产相熟，据他透露：“中信在深圳不会缺地，龙岗中信新城还没启动，光这个项目建筑体量已高达500多万平米。”但是，该项目属城市更新，几年来举步维艰。

　　“主要是补偿金谈不拢，业主要价太高，集团没有足够的资金支持。”前述内部员工说。

　　深圳权重，但家底渐薄，加上明星旧改项目周转缓慢，深圳公司的表现为人事与管控调整埋下伏笔。

　　数字业绩说话，深圳地产业务提速

　　中信地产是由多家兄弟公司整合而来，过往数年，屡遭地方诸侯派系纷争之困扰。此次人事与管控一起变动，让深圳一线公司的老总退居惠州三线公司老总之后，如此安排是否又会传出内斗消息？

　　但从业绩面看，仍是数据说话。彭伟东团队在惠州发展稳健，连续多年做到了市场前三。一勺君查询惠州房管局，截止12月中旬，惠州房企销售榜冠军便是中信地产，方直地产、雅居乐位列其后。而陈幼芬率领的深圳团队，2014年的表现比较含蓄，面世项目仅前海时代一个。

　　资料显示，彭伟东现年42岁，曾任深圳市皇庭地产集团副总裁，2007年加入中信地产。历任深圳中信红树湾房地产有限公司副总经理、中信华南(集团)深圳有限公司常务副总经理、中信地产深圳投资有限公司总经理。2010年3月任中信地产惠州投资有限公司董事总经理。 

　　一勺君梳理中信惠州家底，2014年销售项目共计5个。中信凯旋城153万方，销售额过10亿；中信水岸城165万方，销售近8亿；中信新城300万方，销售约2亿；中信汤泉不超过10万方，是惠州最贵的纯别墅项目，售价4-5万/平米，刚刚开售；中信江北CBD商业项目，占地3-5万方，暂未开发。

　　内部员工对彭伟东的评价是：“很有干劲，是个工作狂。”深圳龙岗中信新城处于停滞状态已长达两年以上，彭伟东上任后，该项目立即被公示。“我们这几天已经在组建团队，一些人明年一月份就要去这个项目报道了。”内部员工说。

　　据了解，新公司的营销将由彭伟东一人负责，陈幼芬目前只分管深圳某个区域的项目。“从彭伟东开的那次会议判断，我觉得他未来会把重心放在深圳，他是有野心的人。两个城市公司合并后，总部也是设在深圳的。”内部员工认为。

　　深圳楼市专家宋丁评价称，“中信地产人事变动太频繁，来一个高层就搞一个新文化，文化一变下面的行为也要跟着变，变来变去不便于员工适应。”。

　　克而瑞深圳公司总经理许烁的观点则是，“就数据来看，2014年前三季度全国房企销售销售排行榜中信地产位列第26，表现还是不错的。现在市场下行，作为一家有着金融优势的房企，他在资金链方面也不用过多担心。”