百盛张瑞雄：2015年传统百货行业将跨界涉猎商业地产

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，百盛商业行政总裁张瑞雄认为：在房地产市场受限的情况下，商业地产已经成为了关注的焦点。就连传统的百货行业也开始转型聚焦商业地产，今年，将会有更多的企业跨界涉猎、会有创新的东西出现。

　　赢商网：如果用一句话忠告深处2015年市场的商业地产企业，您如何建言？

　　张瑞雄：在房地产受限的大背景下，商业地产已经成为关注焦点。百货转型也开始聚焦商业地产。这就造成了过量与泡沫。商业地产经营者要对规模要有正确预估，区分好社区、区域等不同类型项目。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　张瑞雄：一个“聪明、有经验的好业主不会乱拿地，他会综合考虑地块的周边交通，周围市场氛围与项目的匹配度，保证地理位置的理想程度”；“有经验、有能力和财力的开发商不会轻视规划。他会全面考虑所有的规划，包括货品进出、人车分道、顾客来往等等细枝末节的方面”。这些都涵盖在一个完整的、系统的前期规划中。“好的业主会调动一切力量做好商业地产的运营、管理，从而达到长期可持续的发展”。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　张瑞雄：从2000年到2030年这30年里，中国的中产阶级会迅速成长壮大，根据“经济学人”的估算，预计到今年底中国中产阶级收入人群将达到总人口的30%（年收入超过人民币3万元）。一个健康的商业地产市场发展，主力就是中产阶层的推动。与一线市场相比，根据北京商报北商商业研究院的调查，京津冀协同发展将成为今年经济的新热点。这些地区多位二三四线市场。当地欠缺真正意义上的知名品牌连锁，亟待大企业进入。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　张瑞雄：目前商业地产还处于规模急速扩张的时期，项目招商也做到了一定阶段，未来项目是否能够稳定成长并实现回报，关键在于这家企业是否有专业的运营团队。由于人才稀缺，导致了目前商业地产人才薪资的泡沫化。这是行业隐隐的危机。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　张瑞雄：内地企业里资产管理类人才的主要工作内容是对物业进行重新定位、改建，通过管理提高物业品质，比如零售物业的资产管理是通过对客户的细分、对人流的重新安排、对商户的调整等提升消费者的消费次数和消费金额，促进商户业绩提高；甚至还要懂得内部成本控制上，最终令物业的盈利状况变好，使将来出售时能有明显增值。这类人才不光需要有丰富的招商经验，还要懂得运营管理。

　　在外资开发企业，资产管理类人才的工作内容则更多地从财务角度出发，因此需要公司人具有金融业的从业背景，盛骁敏甚至看到：外企里有IT背景的从业者在投行工作几年后，最终从事资产管理—金融业出身的人才在未来几年也可能受到需要资产管理人才的内地企业的青睐。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　张瑞雄：传统零售需要新的模式，线上品牌需要客户资源，两者结合催生了O2O。如今阿里等巨头频频通过收购涉猎各个领域，这意味着，线上线下融合的态势不可改变。

　　目前，京东、苏宁、阿里都在相继斥巨资打造本土服务生活圈。这些都是电商的整合能力，将线下实体店统筹进行管理和运营。不久后这就会被复制并大面积铺开。这在一方面方便了消费者，另一方面也为企业实现了可持续的发展方向。

　　同时，传统的O2O模式也在不断深化。随着消费者越发观念的变化，足不出户体会各种服务成为一种趋势，这也将催生企业的变化。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？

　　张瑞雄：现阶段而言体验为王是整体的发展趋势，但这种体验却也同时消耗了企业的利润空间。寻求两者的平衡是众多商业地产运营者的当务之急。

　　 赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　张瑞雄：行业整体格局不会发生大的变化，只是有了更多企业的跨界涉猎会有创新的东西出现。包括百盛的新改变，大悦城、华润等巨头的新动作都值得关注。