崇邦集团郑秉泽：成功的商业项目应取决于“后40分”

　　（赢商网北京站报道）在今日（19日）举行的中国房地产产业链主题峰会暨第十六届CIHAF中国住交会上，在“全球10+10房地产趋势论坛”环节上，香港崇邦集团总裁郑秉泽先生分析认为，一个成功的商业项目应该取决于“后40分”，只有对其持有并加以良好运营，才能使项目获得持久的成功和更大的价值。此外，他还坦言在大陆的投资“不敢跑得太远”、“对营商环境不熟悉的城市是不会去的”。

　　那么，对于未来商业地产的发展前景，郑秉泽还有哪些独到的见解和忠告，请看以下记者现场为您总结的郑总的精彩发言：

图为香港崇邦集团总裁 郑秉泽先生在第十六届住交会上发言

　　【观点提炼】：

　　· 项目一旦被售出就失去了对其长期运营、管理的价值和意义

　　· 成功的商业项目取决于“后40分”，即运营和管理是否成功

　　· 中国商业地产总体上要比美国提前至少4-5年

　　· 未来5-10年，崇邦集团会更加关注对目前30-39岁的人群做开发

　　· 未来，大城市、尤其是一线城市周边的小城市会有很大的发展

　　十几年前，我们认为做商业综合体大有可为，因为那个时候这个领域的竞争并不激烈，而且为什么我们没有去做零售、去卖，当然这并不是说我们不可以那么去做、去出售，但我们认为，项目一旦被售出就失去了对其长期运营、管理的价值和意义。所以，崇邦集团选择了长期持有、经营物业。

　　当然，在我们的综合体项目中也有住宅和办公楼，出售这部分资产就可以有效地贴补现金流。但需要注意的是，我们在出售办公物业的时候，不是以小单元为基础单位，而是一栋一栋的楼宇出售的。

　　对于商业地产而言，早已经不是简单的房地产开发。因为如果就一个综合体的建筑质量很好那么这个项目，就已经获得了20分；再加上有了好的设计，就又得了20分；如果可以出售的部分很好售出，又可以获得20分，即便有了这些种种好处总分也不过只有合格分数--60分。显然，仅仅达到及格线是绝称不上成功的好项目的，剩下的40分就显得尤其重要了，这就需要长期的、好的运营和管理，从而使项目能够获得持久的成功、发挥更大的价值。

　　其实，在商业地产领域，可以说中国这块市场总体上要比美国更成熟一些，而且至少提前了4-5年，这可能和中国的经济和政治体系有关。因为这么些年以来，美国的经济几乎是一步一步发展向前的，而中国则是跳跃性的；此外，中国政府对一项决策的执行力度非常强、也比较快，而在美国决定一个项目是要通过选举或是投票来决定，等最终的结果出来的时候可能已经过了好几年。

　　而根据我们研究发现，目前30-39岁的年轻群体应该被广泛关注，要研究这部分群体的消费需求和消费习惯，因为我们认为这部分人在工作了30年之后，会成长为财富的积累者，同时消费的诉求也会更强，等他们到了40-50岁的时候，应该会成为消费市场的主力军。未来5-10年，崇邦集团会更加针对和关注对这代人做开发。

　　我本人、也可以说是崇邦集团对大陆二三线城市的看法是要保持清醒和谨慎。就在前几年的内地，如果一个房地产企业不跑到二三线跑马圈地，其投资者和股东都会认为这是错误的。然而，尤其是到了2014年，大家已经清楚的看到，绝大多数的企业已经重回一线。

　　我在香港已有21年了，崇邦集团一直以来主要从事和关注的大多是街区性的商业综合体。反正，我对营商环境不熟悉的城市是不会去的，崇邦国际也不过只是在前年才跑出了香港到上海，第一个项目就是上海新天地，而且我们不敢跑得太远。

　　如果说中国未来的潜力城市有哪些？我倒是觉得，在大城市、尤其是一线城市周边的小城市未来会有很大的发展空间。

　　【附】：崇邦集团参与投资开发的项目

　　上海：大宁国际商业广场

　　　　　金桥国际商业广场

　　　　　嘉亭荟城市生活广场

　　　　　思南公馆

　　昆山：昆城广场·昆城景苑·昆城国贸

　　杭州：余杭城市生活广场（暂命名）