2014年全国二手房房价及交易量分析:楼市量价齐跌

　　2014年二手房市场概况

　　2014年，二手房楼市持续低迷。从春节期间杭州、常州等城市的一手项目降价潮，到全国性的限购松绑传闻，在泡沫、崩盘、拐点等词汇频频出现的上半年楼市，房地产业迎来了多次的危情时刻，此情况延续至第三季度，11月，限购令取消，央行降息，一系列利好因素开始刺激房地产市场，市场有所回暖，至年底12月，各城市二手房成交量均有较明显的增幅。与成交量相对应的房价，自六月开始，价格同比为下降的城市数据逐月增加，今年以来房产市场的低活跃状态，引发价格的平稳下降，多数城市价格跌回至一年以前的房价。

　　2014年二手房市场分析

　　2014年15城市二手房成交量分析

　　15城市二手房成交量同比14降1涨  年末市场利好收官

　　2013年--2014年 15城市二手房成交总量对比图

　　开年的一月份延续2013年底平淡的市场行情，成交量为49453套，紧随其后的二月份由于受到传统大节春节的影响，成交量有所下跌，仅三万余套，随后的“金三银四红五月”也受到不断紧缩的房贷政策的影响，而纷纷落空，成交量均不到6万套，从6月开始直至10月，成交量均保持在5万上下，11月首次突破6万套，延续至年底12月达到本年度最高值，15城市二手房成交量为74043套。2014整年楼市一直处于相对低迷的状态，对比2013年尤为明显，仅有12月同比为上升19%，其余月份均为同比下降，主要原因是信贷政策偏紧，直接消弱了部分购房人的购买能力，加之市场的观望情绪浓郁，造成各方需求的滞缓。

　　2013年--2014年 15城市二手房成交量对比图

　　2014年，15个重点城市中，成交量同比2013年仅西安为上涨85%，表现颇佳，其余城市均为同比下跌。同比为下降的城市中，南京跌幅最大，为41%，其次为北京、青岛和深圳，跌幅分别为34%、32%和30%，随后的苏州、成都、天津等6城市跌幅在20%-30%之间，剩余的杭州、石家庄、济南和无锡跌幅均在20%以内，其中跌幅最小的为济南7%。整体来看，2014年各城市二手房成交量下跌为主要趋势，且降幅明显，尽管各地取消“限购”的政策此起彼伏，但市场并未有较明显的影响，成交活跃度一般。

　　2014年，26城市挂牌总量保持相对的稳定。一月二月为楼市传统淡季，挂牌总量环比为下跌，节后的三、四月整体数量有所回升，但涨幅较小，五月开始出现环比为下降的态势，6月挂牌总量再次下降，且幅度较明显，下半年，挂牌量保持在80万上下，至年底12月，26城市挂牌量为7642715套。今年以来二手房市场延续去年底的低迷状态，且愈发突显下行态势，一是受到去年大量激增的成交对房源量的快速消耗，二是当前买卖双方对于楼市走向的不确定，市场观望情绪浓郁，部分业主开始转售为租，导致挂牌量略有下降，整体来看，当前的挂牌量情况尚为充足。

　　2014年第一季度，受到过年假期影响，挂牌量处于低位，随后第二季度，多数城市挂牌量有所回升，26城市环比第一季度平均涨幅为9%，也有部分城市如北京上海等城市，出现环比下跌，且跌幅较明显，第三季度，受到市场逐渐低迷的态势影响，26城市环比16涨10跌，平均跌幅为4%，下降为主基调，进入第四季度，各城市环比涨跌互现，部分城市如北京、杭州、昆明、宁波和厦门等涨幅较明显，26城市平均涨幅为3%，整体来看，挂牌总量全年处于稳定中略降的态势。

　　2014年12月，26城市挂牌价格同比9升17降。同比上涨的城市中，上海领涨，涨幅为10%，紧随其后为深圳8%，其余的广州、武汉、石家庄等7城市同比涨幅均在6%之内，其中涨幅最小的是东莞0.3%。同比下降的城市中，大连延续三月跌幅最大，本月幅度为14%，剩余的北京、苏州、成都等16城市跌幅均在10%以内，其中宁波出现自去年9月以来的价格连降16个月，常州为15连降，跌幅最小的为太原1%。自今年六月开始，价格同比为下降的城市数据逐月增加，今年以来房产市场的低活跃状态，引发价格的平稳下降，多数城市价格跌回至一年以前的房价。

　　2014年，二手房价格稳中略降。从上图分析可知：在2014年上半年，26城市环比1月价格7升19降，其中上海、深圳、武汉、石家庄、济南、郑州和昆明7城市环比为上涨，且涨幅均在5%以内，涨幅最大的为深圳5%；环比下降的城市中，大连和天津跌幅分别为8%和7%，其余17城市跌幅均在5%以内。进入下半年，26城市环比6月价格同样为7升19降，涨幅较明显的城市为上海和广州，幅度分别为6%和4%，环比下降的城市中，大连和宁波分别下降6%和5%，其余城市跌幅均在5%以内。以上可见，伴随着今年以来楼市的持续低迷状态，价格也出现下降的局面，但跌幅相对不大，保持相对稳定。

　　北京和深圳市场分析

　　2014年北京二手房价格持续走低，下行明显。根据北京房地产评估网数据显示，至2014年12月北京二手房挂牌均价已下跌至37538元/平米，比年初的39516元/平米下跌了5.01%。第四季度在信贷松绑、央行降息等利好的影响下，二手房价格止跌企稳，未来小幅反弹的可能性日益增加。

　　2014年北京楼市经历了前期的低迷、中期的以价换量，最终在年底迎来放量成交。来自北京房地产评估网数据显示，2014年北京二手房成交量累计为122672套，环比2013年下跌了34.37%；其中二手房住宅成交量累计为210250套，环比2013年下跌了35.39%。受930信贷新政，调整公积金贷款及央行降息等多方因素影响，市场在第四季度迎翘尾行情，12月二手房成交量创21个月新高，随着政策效应逐渐显现，楼市回暖趋势越发明朗，明年年初成交量很可能延续12月的势头。

　　据搜房深圳二手房监控数据显示，2014年整年度深圳二手房挂牌均价同比2013年整年度挂牌均价上涨17.48%，最高月份为5月份，挂牌均价为27772元/平米，最低月份为1月份，挂牌均价为26329元/平米，2014年年度中最高月份挂牌价相比最低月份上涨5.49%。1-12月份，上涨幅度最大的月份是5月份，同比上涨27.69%，其次是1月份，同比上涨27.11%，上涨幅度最小的是11月份，同比上涨8.08%。总体来说，2014年的深圳二手房价格处于高位运行状态，呈由升到回调再上升的过程，只有6-8三个月份价格出现微小回落。

　　据搜房深圳二手房统计数据显示，2014年全年深圳二手房共成交66725套，同比2013年全年下跌30.2%。成交量最多套数是12月份，成交9792套，最低月份是2月份，仅成交3293套。1-12月份同比2013年，仅有11、12两个月份同比上涨，其它月份同比均呈下跌，同比下跌幅度最大的是9月份，同比下降70.2%，共成交5470套，同比涨幅最大的是12月份，同比上涨48.8%，共成交9792套。整体上来说，2014年深圳二手房成交量比较平淡，整年中有9个月成交集中在4000-6000套左右，仅11-12月份每月成交超过7000套。

　　市场总结与展望

　　2014楼市“量价齐跌”年末初显翘尾现象

　　2014年，二手房楼市持续低迷。从春节期间杭州、常州等城市的一手项目降价潮，到全国性的限购松绑传闻，在泡沫、崩盘、拐点等词汇频频出现的上半年楼市，房地产业迎来了多次的危情时刻，此情况延续至第三季度，11月，限购令取消，央行降息，一系列利好因素开始刺激房地产市场，市场有所回暖，至年底12月，各城市二手房成交量均有较明显的增幅。与成交量相对应的房价，自六月开始，价格同比为下降的城市数据逐月增加，今年以来房产市场的低活跃状态，引发价格的平稳下降，多数城市价格跌回至一年以前的房价。

　　2015楼市是否复苏后市预期引发更多关注

　　2014年，房地产市场似乎有点冷，成交量、价格等悉数下滑，告别了过去高速增长的“黄金时代”，市场步入调整期，截止目前，47个限购城市中已有42个陆续取消限购(北京、上海、广州、深圳和三亚除外)，加上央行降息以及各大商业银行逐渐放开限贷。在此背景下，行政性调控政策部分退出历史舞台，金融政策小范围松绑。2015年房地产市场是继续延续2014年的震荡面临崩盘风险？还是在政策松绑的背景下一改颓势一路走高？后市依赖于市场买卖双方的供求平衡。

　　全国各城市2014年市场分析报告：北京、成都、上海、深圳、广州、苏州、南京、杭州、天津、武汉、重庆、大连、青岛、西安、石家庄、东莞、济南、无锡、南昌、郑州、福州、南宁、珠海、长沙