厦门写字楼市场空置率创历史新高 供过于求竞争激烈

厦门蓝房   2015-01-30 09:19
核心提示:2014年厦门全市甲级写字楼存量增至42.5万平方米,年末租金微跌至每月117.1元/㎡,空置率上升至19.7%的历史高值。由于供应量不断增加,未来厦门写字楼市场竞争会非常激烈。

  2014年,根据戴德梁行统计数据显示:厦门全市甲级写字楼存量增至42.5万平方米,年末租金微跌至每月每平方米117.1元,空置率上升至19.7%的历史高值。尽管当前市场上中高档写字楼空置率不容乐观,但是这并没有阻挡市区内写字楼的快速完工,类似于禹洲广场、三旧改造、新兴文创园等不同功能定位的写字楼相继完工投入使用,在快速实现市区内写字楼升级的同时,也加剧了行业内部的竞争。

  业内:厦门写字楼市场还处于青少年阶段

  细数当前面市的甲级写字楼,记者发现财富中心、世侨中心、国贸金融中心、福隆世纪中心、中航紫金广场等典型的甲级写字楼;其中,世侨中心销售65%,财富中心租赁85%,且福隆世纪中心的空置率很高。

  而"总部经济"这个词汇最近几年频繁出现,它在提升区域经济价值,高效集约利用土地,改善城市品牌形象,提高劳动就业水平等方面有着不可替代的作用。

  戴德梁行潘育敏表示:"今年厦门甲级写字楼开始进入密集供应年,预计有近44万平方米的新增供应入市,新增供应以东部两岸金融中心为主,其次为鹭江道。岛外甲级项目,如海沧东南航运中心总部大厦,及杏林湾商务运营中心12号楼,预计在2016年前后入市,标志着厦门甲级写字楼将拓展至岛外。目前全市甲级写字楼租金的平稳运行,及区域间租金差异的缩小,弱化了个体项目租金对整体租金的冲击,但我们认为,短期内租金在如此大量新增供应的压力下,上涨空间非常有限,而新供应的密集入市亦势必推高空置率。"

  克而瑞潘毅斌分析表示,目前厦门传统商务区的发展是比较成熟的,但是在配置方面,与甲级写字楼相比,无论是规模、停车位、电梯等多方面差距较大。随着第三产业的发展提速,厦门写字楼供应量也在不断的增加,不过目前集中式CBD是缺乏的,新兴的写字楼板块,目前发展还是较为缓慢,又或者说客户的接受度一般,空置率较高。

  当然,对于一些纯粹的甲级写字楼,投资客的青睐度也在慢慢的提升,价格也是比较高的。简而言之,厦门的写字楼还处于青少年阶段。对于未来,随着发展的不断推进以及自贸园区的政策落地,企业对写字楼的需求会进一步提高,尤其是目前政府重点打造的两岸金融中心板块,毕竟定位的起点高,集中式布局,而且周边的商业及交通配套还不错,选择性也就较强。

  立丹行林晨曦也分析道:2012年厦门写字楼租金达到最高峰。由于2013至2014年写字楼的土地出让非常多,大量写字楼投入使用,售价出现问题,厦门写字楼的租金涨不上去。

  此外,厦门经济增长速度没那么快,即使自贸区的确立,厦门的经济也不会一下子变得非常大;因为这是一个循序渐进的过程,但从目前来看供应量是很大的,未来竞争会非常激烈,所以市场竞争还是比较严峻的,可能不会那么乐观。

  厦门新建新总部大楼 抢了沿街旧式老楼办公客

  写字楼,作为厦门重要的城市名片,在硬件配置、智能化、立面形象、物业服务等的追求上越来越高。鹭江道、两岸金融中心、观音山CBD等高端CBD相继涌现,也可以说明,厦门的办公市场其实也是供大于求。

  以政府对商办土地的供应情况来看,2012年,新增供应中商办用地所占比重较大,共47幅、72.57万平米,面积占比28.6%。2013年,新增供应中商住用地所占比重较大,共15幅、67.24万平米,面积占比43.1%;商办用地供应26幅、41.07万平米,面积占比26.4%。2014年,目前商办供应总建筑面积487160平米,占比18.6%。

  作为商业地产其中的一项,写字楼租售经过长达十年的发展,目前正在从一个相对粗放的市场逐渐走向以封闭式管理、以甲级写字楼为代表的写字楼市场。由于越来越多的总部大楼抢走了原先沿街的旧式老楼办公的客人,最后整体上提升厦门写字楼的档次。

  随着,第三产业特别是金融及现代服务业的高速发展,驱动厦门甲级写字楼市场发展,数据显示,各商务区空置率均有下降,其中鹭江道CBD、滨南-滨北商务区及两岸贸易中心空置率均达到历史最低值,分别为6.5%、1.0%及4.0%。

  滨南-滨北商务区的租金环比上升11.1%至每月每平方米150.0元,而鹭江道租金水平则继续微降至每月每平方米132.3元;两岸金融中心甲级写字楼租金在需求支撑下也出现上涨,环比上升3.4%至每月每平方米108.5元;两岸贸易中心的租金出现连续两个季度平均6%的增长,现时租金达每月每平方米90.0元。

  购物中心供应到来 与社区商业各有生存空间

  DTZ戴德梁行研究部数据表明,"新业务布局"在甲级写字楼成交中占比达42%,其次为"企业自建自用"。在政策及区位因素的驱动下,部分行业外迁至新兴商务区,对传统商务区造成挤压。

  目前厦门市优质购物中心租金及空置率基本维持稳定,但受消费者信心及部分商圈调租影响,租金自2014年3季度起出现微降,截止4季度,全市优质购物中心租金微调至每月每平方米695.1元,空置率下降至9.8%的历史低值。

  随着今年厦门购物中心市场将迎来的第二轮集中供应期,潘育敏认为:"随着如此大量的中高端定位购物中心的入市,短期内我市购物中心租金将保持稳中有升,空置面积在几大购物中心重启之后将进一步下降,但随着供应入市又将轻微回弹。

  立丹行林晨曦则认为:大型商业与社区商业各有各的生存空间,有一段时间说大型商业盛起,社区商业就会完蛋了,但是事实证明,这么多年来,比如说就像瑞景这个地方,两边有个瑞景商业广场,旁边有个加州广场,瑞景后面的商业街包括莲花后面的商业街它们也一样能生存。也就是说,通常大的商业街里面会做的高大上,但是下底商业的东西还是需要的,这是相辅相成的东西。

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