上海证大戴志康退出地产 或将开启中小房企撤退潮

　　融创收购佳兆业的方式和路径，攸克君基本猜对了。今天，我们暂时回避热点佳兆业，把目光转向前些天宣布退出房地产的戴志康。

　　上海证大的戴志康退出房地产市场，并非偶然。有消息称，接手上海证大地产业务的，是去年曾与绿城中国接洽过的东方资产管理公司。

　　戴志康以金融投资起家，以房地产发家，以艺术装点自己的商人情怀，后来也成为上海证大的三张名片。其中的投资板块由戴志康的老友朱南松负责。

　　爱穿月白唐装的戴志康，热衷山水名家卷轴的收藏，多年来苦心孤诣搜罗的藏品有文征明、谢时臣、傅抱石等人的山水图，任伯年的人物画，以及黄道周的书史诗长卷等。戴志康没有想到的是，最艰难时期，他不得不将手中的艺术品评估数亿元作为抵押品进行信托融资。

　　企业家有艺术和人文情怀，不是错，但证大在地产走了弯路，是因为戴志康算错了两笔账。

　　第一笔是理想与现实之间的帐。戴志康金融投资出身，在股票市场算是百战成名。最大化利用资金杠杆为房地产服务，是其优势。但老戴在部分地产项目上对艺术的偏执化追求，已凌驾于商业之上。他在外滩地王项目上的野心，完全超越了自己的能力。这让人想起宋卫平当年不惜一切代价拿下无锡太湖地王时的状态，宋后来形容自己是“我入魔了”。当“做一个足以流传世人的作品”的情怀，超越了商业价值本身，就会给企业带来无尽的风险。

　　第二笔是公司运营的帐。上海证大旗下产品主要是中高端住宅、购物中心和酒店。其中的低密度洋房和高端别墅，是受2011年以来楼市调控影响最大的产品线。而购物中心和酒店尤其是酒店，因资金占用量大，投资回报周期长，要求企业有雄厚的资金实力。

　　以上海浦东核心区的“喜马拉雅中心”为例。这个由日本矶崎新设计的项目，与北京的三里屯SOHO街区（由日本隈研吾设计）存在相同的问题：有很强的设计感，但动线复杂，购物体验感差。开业4年来，喜马拉雅购物中心出租率不足九成，年均租金收入不到2000万元。酒店入住率仅在七成左右，年均运营收入约1.7亿元。

　　喜马拉雅中心，正是上海证大开发项目回款慢、回报率低的生动写照。从2008年金融危机开始，上海证大正常的经营活动对营业收入的贡献一直是负值。在将外滩项目卖给SOHO中国之前，上海证大每销售1元所带来的净现金是-1.5元，也即戴志康每赚到的1元钱，需花费的成本是1.5元钱。

　　包括房地产在内，很多民营企业决策效率极高，执行力极强，当市场处于上行周期，决策又正确，企业规模迅速扩张。但一旦企业老板决策出现重大失误，就会让公司的资金链立即陷入非常紧张的境况；而一旦金融机构嗅到风险的味道，就会收缩甚至切断贷款，令激进扩张的企业迅速衰落。

　　上海证大最终以0.2元/股整体出售，令人唏嘘。也许证大是2015年第一家退出地产的知名房企，但绝不会是唯一的一家。恰恰相反，一位上海投行人士称，随着房地产行业从黄金时代转向白银时代，将有越来越多像上海证大这样的中小房企，不得不退出地产江湖。有些是出现资金问题被收购，有些是主动转型或转行。不无夸张地说，上海证大或许将开启一股中小房企从房地产撤退的浪潮。