商业地产进入“三难”时代:运营和O2O仍是待解难题

网易   2015-02-09 11:44
核心提示:中国商业地产联盟和RET睿意德中国商业地产研究中心2月5日发布的《中国商业地产2014/2015年度研究报告》指出,中国商业地产难题正从过去的“招商难”、“选址难”进一步演变为“运营难”的“三难”时代。

  在住宅市场告别高速发展的黄金时代、迎来白银拐点之后,中国商业地产可能也进入了一个短期阵痛的转折时期。

  中国商业地产联盟和RET睿意德中国商业地产研究中心2月5日发布的《中国商业地产2014/2015年度研究报告》指出,中国商业地产难题正从过去的“招商难”、“选址难”进一步演变为“运营难”的“三难”时代。

  另一方面,电商与实体商业间仍未找到成熟合作方案、商业体惨烈竞争前景不明等因素,正使大量商业地产开发商情绪转为悲观,其预期也由“上调”改为“下调”。

  满城尽是商业中心

  曾经,商业地产专业化水平不高导致的行业结构性矛盾,使开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”并行。进入2014年之后,“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍,行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

  中国商业地产联盟秘书长王永平认为,实体商业供应过大、投入过于集中,摊薄了市场蛋糕,导致运营难度上升。而宏观经济下行和中央八项规定的落实,造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降。与此同时,电商对实体商业的冲击进一步加剧了类似局面。

  国家统计局数据显示,近三年全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上,商业地产开发投资量过大,商业竞争加剧,促使运营难问题的凸显。

  菜味盖过香水味

  王永平称,过去一年,大量企业积极致力于O2O模式的探索,但迄今无本质突破,也未曾找到共赢模式,因此电商与实体商业之间的对抗仍多于合作。但在他看来,电商对实体商业造成的冲击,心理影响大于实际影响。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大,销售同比也大幅提升,但由于全社会消费市场规模基数大,网络零售市场交易占比仍不足9%。

  商业运营竞争由实转虚,导致中国实体商业项目之间的竞争,由过往的促销战、品牌战,转向体验战、文化战、网络战。各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素,积极营创新的购物环境与氛围,不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应。值得一提的是,儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受追捧。

  商业地产也迎“新常态”

  RET睿意德执行董事张家鹏认为,前几年,商业地产开发商通常主观调高项目预期,盲目调高项目定位,想当然地扩大商圈辐射范围,而去年以来,反其道而行之,面对招商难与运营难的客观现实,商业地产开发商普遍下调了对市场与项目的预期,许多原本定位为奢侈品卖场的转向轻奢,原本设定为市级项目的调整为区域商业,原本定位于区域商业的则调整为社区商业。同时,项目延期开业的现象也十分突出。

  王永平认为,在房地产的黄金时期,商业地产开发商因看好物业升值前景,惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下,商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法,这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始,也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

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