2014年北京购物中心商铺租金指数计算结果及分析

　　蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。

　　本文为2014年北京实地商圈调研，从租金指数、租金水平、销售额等方面分析了购物中心的商铺租金计算方法，投资者、经营者和管理者能够及时了解影响商业地产变化的因素及其程度，透析商业地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的购物中心指数，其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中，及时、准确获得新数据，从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。

　　一、样本选择与替换

　　样本的选择及调查方法

　　调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。

　　样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时，对样本进行替换调整。

　　二、计算标准

　　指数的计算频率：由商业地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。

　　权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。

　　三、计算公式

　　1)拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。

　　拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。

　　2)帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。

　　帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。

　　3)费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为：利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。

　　费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低现象。

　　指数选择

　　在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。

　　考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。

　　商铺租金平均价格的计算步骤

　　1)各类型(楼层)商铺的平均价格

　　2)该商圈租金的比较价格

　　将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数。

　　基期的选择：北京商铺租金指数以2013年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。

　　计算期租金成交价格的推算

　　在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y1、Y2……Yn。对应的报价分别是：X1、X2……Xn。由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。

　　由于购物中心商铺的占有率最高。经过一个多月的实地商圈调研，基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商场、购物中心商铺租金指数。

　　样本选择

　　根据其特殊性选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。在普查的基础上，在各商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了11个商场作为样本。表1为进行普查的部分商场的名称。

　　指数计算结果以及分析

　　2014年第二季度北京购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：

　　商圈横向对比分析

　　区域是经营者和投资者首要考虑的因素。就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对比分析。从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。

　　总体情况分析

　　北京购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米/天

　　四、王府井、西单商圈商业物业现状分析

　　位于王府井、西单等传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，指数值也高于其它商圈近百点，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业氛围将更加浓厚。

　　五、CBD商圈商业物业现状分析

　　以商务概念的朝阳CBD商圈强调办公功能和地区主题的特点，CBD商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。其商场租金指数值已经紧随传统的商业中心区。目前该区域内的商业发展情况较好，大型商业中心有国贸商城、嘉里中心商场等都具有很高的知名度。近三年内CBD区域将有超过50万平方米的新增商业面积，CBD区域未来商业业态将以建筑综合体中的连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型的SHOPPING MALL 为主流。

　　六、亚运村商圈商业物业现状分析

　　以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。本指数显示该商圈百货商场、购物中心的租金水平较低，这与商圈内住宅项目的租售水平并不相益。究其原因：虽然该商圈内商业氛围较好，但对于百货商场、购物中心这种面向全市消费者的店型，在该商圈内的承受能力还显薄弱，尽管商圈内有北辰购物中心、飘亮购物中心、安贞华联等大型商业设施，但其对全市居民的吸引力还稍显薄弱。

　　七、朝外商圈商业物业现状分析

　　朝外商业街作为北京CBD的门户，连通东二环和东三环路，是北京市总体规划中五个市级商业中心之一。朝外大街规划面积是100万平方米，现在已经建成了64万平方米。其中商业占三分之一，商务占三分之二，商业为商务铺垫，目的是为了未来向北京CBD平缓过渡。朝外商圈的飞速发展也使其商业物业租金指数已经由原来的30.22提高到了35.96点。可见新兴商圈冲劲十足。