绿色商业地产：当购物中心遇见绿色建筑 赚钱“新门路”有了

　　2月11日，中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德联合北京大学城市规划设计中心、威宁谢在上海联合发布《绿色商业地产报告——当购物中心遇见绿色建筑》。

　　该报告是三方历经一年的市场调查研究，先后对国内外建筑行业及国内主要地产开发企业、商业项目进行全面研究分析，并最终形成目前国内首个在绿色建筑与商业地产结合方面最具深度的详实报告。

　　报告中回答了众多商业地产项目的“成本疑虑”。报告指出，获得绿色建筑认证尽管可能带来建造成本的增加，但总体建筑成本将逐步下降，且潜在收益将持续上升。绿色建筑正成购物中心赚钱“新门路”。这对如何将绿色建筑在商业地产中转化为积极的商业效应具有重要的现实指导意义。

　　以下为《绿色商业地产研究报告——当购物中心遇见绿色建筑》全文

　　前言

　　《绿色建筑评价标准<GB50378>》（以下简称GB）是中国评定绿色建筑的国家标准；《Leadership in Energy and Environmental Design》（ 以下简称LEED）是世界范围内被广泛采用的标准，同时在美国部分州和一些国家也已被列为法定强制标准，这两个标准在国内项目认证时应用最多。报告针对全国经过GB 和LEED 认证的商业地产绿色建筑进行统计发现：

　　1/ 商业地产的绿色建筑正加速覆盖更多中国商务城市，并逐步进入中西部城市；

　　2/ 获得绿色建筑认证尽管可能带来建造成本的增加，不同区域新材料应用程度不一，但总体建筑成本将逐步下降，而潜在收益将持续上升；

　　3/ 更多国际高端和连锁品牌重视绿色建筑要求，并影响其开店需求。这也为业主带来潜在的品牌和租金收益；

　　4/ 在各类驱动因素影响下，未来新建公共建筑将达到最基本绿色建筑要求。原因在于，随着绿色环保概念普及，政府对公共建筑的碳排放、节水节能等制定严格指标，而绿色建筑能很好达到这些要求；同时绿色建筑能有效降低运营成本，带给开发商直接经济效益。

　　商业地产绿色建筑市场现状

　　截止2014年6月，全国商业地产项目中共有117个GB认证项目和32个LEED认证项目。其中，所有GB认证项目中80%为一星认证，在LEED认证项目中近70%的建筑为金奖认证。在打造购物中心和综合体时，LEED金奖认证和GB一星认证成为开发商最热衷的选择。

　　从2005年国内开始有第一个被认证的商业地产绿色建筑，绿色建筑这一概念便进入中国市场，并逐渐被开发商所接受。商业地产绿色建筑在2012年开始高速增长，GB和LEED认证的商业地产绿色建筑项目的数量都大幅上涨，近年的认证项目数量也保持于高位。不难看出，商业地产绿色建筑在中国开始步入稳定发展阶段。

　　1、商业地产绿色建筑地理分布

　　从地理分布来看，80%以上的商业地产绿色建筑多集中在沿海城市，并形成环渤海、长三角和珠三角的三个集群区域，而中部和西部区域的绿色项目数量出现极大的落差，这一差异性特征与政策贯彻效率、宏观经济条件及市场供需因素都有着密不可分的关系。

　　从城市排名来看，在LEED 和GB 认证商业地产绿色建筑数量城市排名中， 上海的商业地产绿色建筑数量一枝独秀，认证项目共有17个，远远超过全国其他各城市。由于其经济实力强劲和对外开放程度较高，上海在商业地产绿色建筑发展中领跑于全国。同时武汉、深圳、成都等城市也有一定数量的商业地产绿色建筑项目，这些城市资源优厚，人口和经济增长都是近年来增速较快的，而且外资利用率和经济繁荣度都逐年上升，相应的商业地产绿色建筑也发展迅速。

　　2、商业绿色建筑分布差异的驱动因素

　　本报告对商业地产绿色建筑数量与对不同城市的GDP、城镇居民人均可支配收入、实际利用外资额等变量进行相关性分析，得出LEED认证和GB认证商业地产绿色建筑相关系数汇总。数据显示：

　　商业地产绿色建筑数量和城市GDP相关程度最高，为0.745。其次为房地产开发投资总额、社会商品零售总额和实际利用外资额，相关系数分别为0.744、0.734 和0.703，这四个因素成为影响商业地产绿色建筑数量的主要因素。

　　绿色建筑相比常规项目需要较高的建安成本，经济实力较强的城市拥有更好的经济环境，可以给绿色建筑开发提供足够支撑。而在更成熟的房地产市场中，客源基数也相对更大，绿色商业建筑也更容易被接受。

　　中国沿海城市的实际利用外资额普遍较高，外资企业入驻也较多，相对本土企业，外资企业对绿色环保要求更高，倡导国际化环保理念，更青睐于优先入住绿色建筑。因此，受这一部分外来需求的影响，沿海城市商业地产绿色建筑数量也相对更多。

　　从整体来看，绿色商业建筑的建设属于市场行为，遵循着市场供需关系的原则。但是，LEED相比于GB更加与市场接轨，几乎每一个变量的相关系数都高于GB，LEED认证市场化程度高于GB认证。这主要是因为GB认证呈集聚趋势，由个别开发商引领市场，一定程度上受到企业行为的干扰（后文将详细说明）。

　　3、国外商业地产绿色建筑情况分析

　　在国外一些比较成熟的房地产市场上， 绿色商业建筑在市场上有明显的商业经济增量价值，从绿色商业建筑的开发商到物业的使用者形成了一条经济利益价值链。而相对来说在国内，绿色商业建筑开发商或使用方能获得部分经济价值，但从开发商到使用方的经济价值循环输送并未产生，完整的绿色建筑价值链并未形成。

　　在这条经济利益价值链内，开发商打造绿色商业建筑的增量成本较低，同时通过更受欢迎的物业和较高的租金， 带来实质效益。使用者能直接分享绿色商业建筑带来的经济利益。相比非绿色建筑的租户，员工生产力更高， 产出的效益也更可观。

　　建筑成本分析　 

　　1、绿色商业建筑增量成本

　　GB在认证等级上分为一星、二星和三星，一星绿色建筑的增量成本已接近于零，由于中高档商场自身的高定位，各项硬件设施水平较高，容易达到一星认证的标准。目前我国绿色建筑一星标准的增量成本比较低且更易获得，未来一段时间内开发商将热衷于GB一星认证。

　　为达到不同认证等级，所采取的措施也各有不同。不同GB认证等级对此类高档商场造成的增量经济成本影响及采取的主要措施见下图：

　　2、LEED绿色商业建筑增量成本

　　LEED作为一个绿色建筑评价工具， 针对不同项目类型LEED有不同的评价体系，目前国内商业项目在申报LEED认证时，最常申请的是体系为LEED-CS（商业建筑主体和外壳）， 因此本报告基于LEED-CS评分体系要求对绿色商业建筑的增量成本进行研究分析。

　　随着中国经济的持续增长，以及各方对绿色环保的重视。近几年国家陆续推出了一系列相应法规，推动了绿色建筑的可持续发展，另外建筑行业设计及施工标准的提高，使LEED认证体系引起的增量经济成本也在逐渐降低。特别是对于国内一线城市，地处市中心的高档商场而言，相比以前更容易、或能以较低的增量经济成本获得LEED的认证。

　　不同LEED-CS的认证等级对此类高档商场造成的增量经济成本影响及采取的主要措施见下图：

　　3、建筑增量成本呈不断下降趋势

　　原因在于，一方面绿色建筑市场规模变大且趋于成熟，绿色建筑材料供应量增多，供需关系开始有所改变，激烈的竞争使各类产品价格合理化，因而增量成本下降；另一方面，科技的进步使各类建筑绿色建筑所使用的技术开始普遍化，新兴技术的运用能有效减少绿色建筑过程中的成本。

　　经济效益分析

　　1、商业地产绿色建筑经济效益体现

　　商业地产绿色建筑平均节能量随星级提高而提高，从全国一线城市的绿色建筑项目来看，一星级项目因节能而节省的成本约为6元/平方米/年， 二星级项目约为50元/平方米/年， 三星级项目约为75元/平方米/年。

　　同时，认证的星级越高，平均节水量也越高。一星级项目因节水而节省的成本为0.1元/平方米/年，二星级项目为0.6元/平方米/年，三星级项目为0.7元/平方米年。

　　另外，各绿色商业建筑项目年排放二氧化碳排放减量也随星级提高而提高，能够减少污染以促进可持续发展。

　　采取增量成本较低的各项技术，具有明显节能效果。甚至个别的绿色建筑技术选择和应用，会对项目本身的经济效率带来极大的影响。设计单位和开发商对技术的应用和成本效益的了解，是未来决定商业地产绿色建筑经济效率性的重要因素。

　　2、国家对于绿色商业建筑的激励措施

　　国家和各省、市、自治区均出台相关政策鼓励绿色建筑发展，目前国家已出台《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，鼓励绿色建筑发展， 国家对绿色建筑实施二星级绿色建筑45元/平方米，三星级绿色建筑80元/平方米。绿色生态城区给予资金定额补助5,000万元。

　　商业地产开发商与绿色建筑

　　1、开发商绿色商业建筑数量排名

　　港资开发商在国内大多进行LEED认证

　　在LEED 已认证的购物中心和综合体绿色建筑开发商中，排名前十的开发商有一半为港资企业，瑞安集团、嘉里建设经过绿色建筑LEED 认证的购物中心和综合体数量最多。在预认证项目中，港资开发商也占据了较大比重。这是由于：

　　首先，绿色建筑项目不仅能带来租金的提高，同时能为企业营造绿色环保的良好形象。绿色建筑项目作为多维度盈利产品，吸引众多港资企业进行LEED等国际绿色建筑标准认证。

　　其次，港资企业拥有一贯良好的环保意识以及丰富的绿色建筑理论知识和实践经验。如太古地产是HK-BEAK（香港建筑物环境评估方法）的创立者之一，并在施工上总结了一套环保拆卸技术以减少噪音，实现废物再利用。建立了环境、健康安全报告数据库用于总结在项目中的环保经验。

　　此外，香港社会有着适合绿色建筑发展的市场环境。香港本地成立了各类绿色建筑民间机构，吸纳开发商或个人成为会员，共同协作推动香港绿色建筑发展。如香港绿色建筑议会，是以承建商、物业发展商为主要会员的民间机构。这些民间机构不仅参与绿色建筑标准和战略的制定，同时也推进绿色建筑技术的优化改革，为香港绿色建筑发展提供良好支持。

　　GB 认证商业地产绿色建筑项目中， 超过70%为万达集团项目

　　全国经GB认证的商业地产绿色建筑数量为117个，其中万达集团获得GB认证的有84个。万达集团要求从2010年之后所有的万达广场都需取得绿色建筑设计标识。

　　由于和住建部科技发展促进中心及清华大学城市规划设计研究院达成的协议，万达集团的绿色建筑多采用GB认证体系。同时加上不同城市针对GB绿色建筑认证标准出台经济激励政策，驱使万达更倾向于开发GB认证的商业地产绿色建筑项目。

　　品牌商与绿色建筑

　　1、品牌零售商绿色环保要求

　　环保概念的深入，各大品牌零售商在绿色节能方面的要求不断提高。报告将样本品牌分类，并参考LEED-CI的标准，从节能、节水、节材、室内环境、绿色施工及运营管理等多个维度进行统计分析。结果显示，绿色要求主要体现在在节能和室内环境两方面。

　　在研究样本品牌零售商的绿色节能要求中，几乎所有的零售商都涵盖了照明节能等最基本的节能要求；第二位的是空气质量监督等室内环境要求，占比72%，以仓储型服饰品牌、大型超市品牌为主；垃圾分类、生物垃圾处理等运营管理方面的要求占比28%，主要是大型超市品牌及餐饮品牌的要求；节水、节材及绿色施工占比均不超21%，其中绿色施工的占比最低，仅10%

　　奢侈品、快时尚类品牌：照明节能与室内环境要求为主

　　以Louis Vuitton、Bottega Veneta、Gucci和Zara、H&M等为代表， 绿色节能要求主要体现在店铺灯光照明节能设备的使用、室内空气环境的监测等节能和室内环境方面。其中Louis Vuitton在节材方面有特别的要求，如外墙利用环保节能LED体系，店内利用复合型环保质料等；Bottega Veneta为了降低对自然环境的影响，已经建立了一套完整的雨水回收利用系统以满足节水的要求。

　　商品、家居超市类品牌：运营管理方面的要求为特点

　　以Wal-Mart、Carrefour、Auchan、IKEA等为代表，节能方面除了照明外，制冷系统、空调系统等方面的节能要求也高，同时对垃圾处理等后期运营管理方面的绿色节能也有要求。如Auchan超市，通过照明节能、节水、能源数控系统、再生垃圾回收利用等多标准践行绿色运营；IKEA家居超市，通过采用地源热泵系统、变频和热回收系统、太阳能热水系统等实施绿色节能，如上海的北蔡商场每年可以节约能耗费用约77万元，大约7年就能收回相关设备的投资成本。

　　运动及户外品牌：绿色施工成为新要求

　　以Adidas、Nike、Decathlon 等为代表，入驻商业物业的Adidas等品牌的绿色环保要求主要表现在照明节能和室内环境方面，而对于仓储超市类的运动及户外品牌迪卡侬，其绿色环保还表现在商场的绿色施工和后期运营管理方面。

　　餐饮类品牌：涵盖全方位绿色环保要求

　　以Starbucks、KFC、McDonald's 为代表，由于餐饮的特殊性，绿色节能的要求涵盖了其从装修到运作的各个过程。KFC已经有三家门店获得LEED金奖认证，而Starbucks要求所有新建的直营门店都通过LEED认证。

　　未来发展趋势

　　在中国未来10-20年，新建公建项目将达到基本绿色建筑要求

　　国外绿色商业建筑经过多年发展，已经形成了一定的绿色效应和影响。借鉴国外经验，在政府和开发商多方作用和共同努力下，以各项政策推动住宅绿色建筑的发展，同时开发商在绿色理念和效益驱动下打造绿色项目，未来新建公建项目将达到基本绿色建筑要求。

　　商业地产作为开发主体，最有条件推动绿色建筑的发展

　　不同于住宅，商业地产进行着统一的集中管理，在前期开发和后期运营过程中，统一的主体能更有力的贯彻执行各项标准和措施，以推动绿色建筑发展。

　　随着对绿色商业建筑认识的加深，国内成功开发商倾向于都将绿色建筑作为运营要求

　　对于国内成功开发商来说，绿色建筑代表着一整套新兴运营模式。在具体运营过程中，绿色运营不仅能节省能耗，同时能带来更多无形的效益，在未来受益于此的开发商将更热衷于打造绿色建筑项目，坚持购物中心和商场的绿色健康运营。