分析：济南商业地产路不好走 底商和纯商业分化严重

　　根据楼市统计机构世联怡高发布的《2014-2015年济南房地产市场研究报告》，2014年，山东省济南住宅市场年度总供应量为77066套、863.11万平方米，其中新增供应量65975套、720.46万平方米;成交量56604套、625.61万平方米。

　　从价格走势来看，住宅整体成交价格呈下降趋势，价格由2014年年初的9481元/平方米下降至12月份的8219元/平方米，降幅约13.3%。月度价格最为突出的为11月，成交价格7220元/平方米，“4”字头售价的中海华山珑城大规模成交，影响了济南楼市的整体价格水平，同时也影响住宅整体的价格走势。

　　2014年度的整体住宅市场的成交均价为8401元/平方米，同比去年下降1.5%。根据国家统计局每月全国70大中城市，住宅价格变动情况数据，济南新建商品住宅已经连续8个月环比下跌，不过最近几个月的跌幅在逐渐缩小。业内人士分析认为，住宅市场价格出现明显下降，一方面是在售项目价格出现实质性的下调，另一方面是新入市项目定价较低。

　　从各单价区间的成交来看，2014年济南住宅表现最为突出的是市场重现4000多元价格段的产品供应，5001-7000元价格段的产品比例明显增多，市场重现2008年价格水平的产品。

　　随着大盘开发的加快，以及新热点区域的开发，市场销售压力仍将持续，想在众多竞争中突围，价格将成为重要利器。2014年末，融汇城以“3999元/平方米起”的超低价发布，不仅将济 南市场的“4”字头价格底线突破，同时把济南楼市带入 “3”字头时代，2015年，价格或将难有突破。那么问题来了，2015 大盘项目哪片儿强?

　　2014年住宅供应区域最大变化是北部供应比例明显增加。这主要是由于中海华山珑城和海尔云世界两个重点项目的入市，两项目均具有影响城市格局的能力，因此北部在未来很长时间内将成为最具成长性及竞争性的区域。

　　未来区域发展将更趋均衡化。北部市场已经在2014年度崭露头角，未来随着中部城区城市更新项目的入市，核心城区高端项目比例将有一轮爆发，南部市场南北康地块也将在不久实现供应。当然东部市 场也将由奥体继续向东发展，唐冶板块、 彩石板块都是未来东部供应的主力。商业地产这两年的路不好走，且行且努力!

　　商业地产方面，底商和纯商业表现分化严重。2014年底商市场供求明显增长，总供应31.77万平方米，同比上涨56.7%，其中新增供应19.82万平方米，同比增加116.4%，新增供应占总供应量的62.4%，达到近几年的最高水平。

　　受电商冲击，传统纯商业市场萎缩严重。截至2014年末，纯商仅有4个在售项目，2014年无新项目入市，市场新增供应仅为0.48万平方米，同比下降86.4%，纯商业市场整体处于存量消化阶段。业内分析，近年来投资者更为青睐人口密集区的住宅底商投资，成交受住宅市场影响较大。纯商业市场受市场下行投资信心不足及电商冲击，处于持续低迷中。

　　2014年，商业区域市场份额变动明显，东部供应和成交全面超越西部，成为底商市场供应和成交最多的区域;北部市场由于多个热销住宅项目入市，带动项目底商成交，区域市场份额迅速提升，发展势头强劲;西部区域多为体量较小的住宅底商入市加推，市场供求较2013年呈明显下行趋势。

　　业内分析，随着住宅市场供应和成交量的增加，底商市场供应和成交也会随之增长，底商将成为开发商促进小区配套的重要途径。预计后市底商的供应量和成交量将会有小幅上涨。

　　电子商务的迅猛发展依然会给纯商业市场带来较大冲击，纯商业能否再续繁荣，取决于项目本身是否能顺应时代发展，创新发展模式。2015 年纯商业去化预计依旧缓慢，不排除部分项目为回笼 资金低价抛售或改变策略由售转租。买房利好或更多，考虑下该让全世界知道，这套房被你承包了……

　　2015年年初山东省住建、财政等三部门联合下发通知，提出放宽公积金贷款首套房认定标准，业内人士认为，这意味着未来公积金贷款也可能执行和商业贷款一样的“认贷不认房”政策，相比之前“认房不认贷”首套房认定标准会降低不少，有利于更多人用公积金贷款购买改善型住房。再加上此前省住房和城乡建设会议上发布的要求提高贷款额度的消息，使得未来使用公积金贷款的条件有望降低，这将对全省四分之一以上的购房人群产生直接影响。而在前些天，央行刚刚发布消息进行降准，这也将加大楼市的资金供应，使得开发商的资金量得到缓解。

　　业内人士分析认为，有关公积金和降准的消息分别从购房者和开发商两个方面降低门槛和缓解了资金压力，对整个楼市买卖双方都起到了利好消息，并且更多的利好政策将会在春节之后逐步释放。