赢商网系列报道：万达商业模式—坚守行业大势

　　人无我有，人有我优—万达的商业发展先发优势

　　2000年涉足商业地产。从第一代的单店(2002-2003年)、第二代的组合店(2004-2007年)，发展到第三代城市综合体(2008-2014年)。而今的万达商业已经开始的第四代产品的“研发”尝试。

　　从单店到组合店，再到城市综合体，万达可以说是2013年“跨界风潮”的始祖。虽然一直没有离开过“房地产”主业务，但是在万达的商业模式里我们几乎可以看见房地产的所有表现形式。办公楼，公寓，住宅，酒店，当然还有商业。万达的“订单模式”依托于先发优势带来的产品技术优势和建立的品牌忠诚度。使其在2014年竞争激烈的大背景下能傲然赴港上市。而这一切取决于王健林的独到商业眼光。

　　万达第四代产品为万达文旅城，文化旅游城将万达这些年在商业、旅游、文化产业等创新成果集合在一起。王健林这次大玩“整合运营”，正如当年在商业地产中的先发一样。“当别人还没有准备的时候，我们就得快速建立;当别人准备启程的时候，我们已经在路上了”。

　　执行力与市场机遇

　　2005年前后，在大多数开发商还在抓紧卖房子的时候，万达商业在进行大力扩张。彼时万达计划赴港发行Reits上市未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

　　2014年万达的规模优势

　　不动如山——产业链的规模化优势

　　牛顿第二定律告诉我们物体惯性只与其质量相关。如果要论“质量”国内企业中似乎没有比万达更“重”的企业了。

　　土地储备是衡量一个房地产企业可持续发展的关键指标，也是房地产中最“重”的一环。始发于2000年的万达商业地产列车，到如今因为先发优势获得的行业地位，已经能让他将土地这一生产要素“举重若轻”的使用了。

　　万达在2014年上半年就新增土地储备楼面面积1881.8万平方米，累计土地储备楼面面积9186.9万平方米。而在2014年9月万达赴港上市过程中，万达公布的2011-2013年的拿地成本中1096元/平米的低廉价格无疑让所有现今进入商业地产领域的开发商眼羡。

　　如果说凯德是通过金融手段来降低成本，那万达则是通过地价来赢得竞争。而在其他方面，万达商业的先发还确定了以下几个优势：万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链和产业集团的核心竞争优势。

　　【109座万达广场】

　　2014年全年新开业25家万达广场，截至到2014年底，万达商业总计持有已完工物业面积为2157万平米。

　　【99家万达百货】

　　万达百货新开店24家，累计99家，收入256亿元，完成计划的101.6%，同比增长65.3%，超额完成年度利润目标。

　　【71家五星酒店】

　　截至2014年底，现已开业71家五星和超五星级酒店，35家自营品牌酒店、10家万达文华品牌酒店。

　　【182家影院】

　　2014年万达院线的票房收入为42.1亿元，同比增长33.1%，观影人次1.02亿人次，同比增长30.8%;截至2014年12月31日，该公司拥有已开业影院182家、1616块银幕。

　　【9家万达宝贝王】

　　2014年共开9家门店。万达宝贝王计划到2020年将开业200家儿童乐园，成为中国最大的连锁儿童娱乐公司。

　　万达的回款模式——租售并举

　　凯德因为基金回报方式以及其金融成本低廉为其提供了规模扩张的基础，而显然万达在中国大陆市场通过银行借贷获得的高成本资金是无法仅通过刚开业的商场租金作为回款偿付的。因此万达采用租售并举的形式来回笼资金。

　　华润置地与万达虽然都号称“租售并举”，但实质并不一样，万达是“白手起家”，从一个债务累累濒临破产的企业，在王健林接手后最终以房地产为主营业务开启规模发展之路。因此即使有再多的银行借贷支持，但是回款途径还是来源于地产业务的资金。这也体现了万达的租售并举是项目层面的租售并举，以销售物业的现金流支持商业资产的持续滚动开发。而华润是公司层面的“租售并举”，也就是说，其地产开发和商业运营是分离的，很少用住宅回款支持商业开发，而是用集团的资本去支持，其资金实力和融资渠道也更丰富。同时依托万达的全国商业规模和品牌号召力，单个项目上的租售并举为项目本身的销售提供了高溢价支撑。

　　万达赴港上市

　　2014年12月23日，中国最大商业地产公司大连万达商业地产股份有限公司在上午9:30分正式在香港交易所成功上市，股票代码：(3699.HK)。万达商业地产上市首日发行价48港元，与招股价持平，成交537.69万股，成交额2.58亿港元，创港股年内最大IPO。

　　上市将改善万达流动性与资本结构，接轨金融左腿

　　穆迪投资服务公司发分析认为，大连万达商业地产股份有限公司IPO具有正面信用影响，并且有助于改善公司流动性与资本结构。同时，穆迪预测万达商业地产上市后，其2014财年年底的净债务/净资本比率将从今年6月底的44.5%降至38%～42%左右，但该比率取决于最终发行价以及超额配售权的行使。

　　资料显示，截至2014年6月底，万达商业地产的现金结余高达人民币800亿元，短期债务及应付购地款项约为340亿元，公司的流动性状况良好。

　　据外媒预测，此次万达商业地产或将融资50亿至60亿美元，从而成为香港上市企业中最大的地产公司。目前，万达的目标是成为全球持有面积最大的商业地产公司，并将继续策略性地进军国际市场。

　　据悉，万达商业地产此次上市募集的资金将为业务扩张补充流动性。根据上市招股书，万达将把90%的募集资金净额(约240亿港元)用于10个开发项目的建设。剩余资金将用作流动资金，并削减公司的借款规模。

　　万达有望借上市获得海外资本注入

　　以往，房企的融资渠道基本依赖于银行。但目前来看，仅仅依靠从银行获得资金的房地产企业已越来越少，从信托、基金等渠道获得资金成为房企的新选择。但问题是，这些资金的利息普遍偏高，达到银行的2～3倍。与之相比，发行国际债券的利息要比国内更低。

　　因此，许多分析人士都认为，万达商业地产此次上市的目的是希望吸引更多海外资金。因为上市之后，万达的信用评级将随之升高，这将有助于从国际市场上获得长期的的稳定投资。相对而言，传统的股权融资不应成为万达商业地产首选的融资方式。

　　随着销售物业占比逐年下降，长期持有的运营物业不断增长，万达商业地产需要更加稳定的融资工具和渠道，来保证资金链的稳定。可以预见，在成功赴港上市后，万达商业地产将获得快速扩张所需的强大资金支持，这也有利于万达进一步提升国际影响力，成为世界房地产行业的龙头企业。

　　在凯德的优势中我们看到了新加坡主权基金，与之对应的是万达在土地成本上的控制能力。而当万达接轨国际资本之后，未来的万达将拥有怎样的发展速度让我们拭目以待。

　　商业模式“轻资产”代表之凯德集团