自2012年规划出台以来,被称为“升级版陆家嘴”的前滩地区一直备受关注。去年年末,前滩土地的五连拍令上海土地市场达到了高潮,格力地产、三湘地产的积极进取更是将前滩住宅地块的楼板价推到了65000-66000元/平方米的高峰。日前,前滩06-01商住地块的50%股权在上海联合产权交易所挂牌转让,开价12.08亿元,按照规划建筑面积估算,楼板价仅为28900元/平方米,还不到格力、三湘前滩地王的一半。
寻求优质投资者共同开发
昨天,记者在上海联合产权交易所网站上看到了“上海林耀投资有限公司50%股权”的挂牌转让公告,挂牌价格约为12.08亿元。
去年年末,前滩土地的五连拍令上海土地市场达到了高潮。
资料显示,林耀投资成立于去年2月17日,注册资本18.63亿元,经营范围为实业投资、资产管理、物业管理、市政公用建设工程施工等,由上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司持有100%股权。截至去年11月30日的评估基准日,林耀投资的净资产评估价值为24.16亿元,资产总计评估价值为33.87亿元。此次,前滩国际商务区将其持有的林耀投资50%股权挂牌转让,剩余50%股权则继续由前滩国际商务区持有。而林耀投资的主要资产正是位于上海市浦东新区三林镇107街坊1/7丘(地块编号06-01)地块开发项目。
记者了解到,这一宗地(丘)面积为24592平方米,项目目前尚未动工建设,尚未取得建设规划许可文件,不过项目用地已取得《上海市房地产权证》(沪房地浦字(2014)第043976号),土地用途为商务办公、住宅。其中,商务办公部分使用年限自2013年3月18日至2063年3月17日止,不小于50%;住宅部分使用年限自2013年3月18日至2083年3月17日止,不大于50%。根据黄浦江南延伸段前滩地区(Z000801单元)控制性详细规划,这一06-01地块的规划容积率为3.4,规划总建筑面积约为8.36万平方米。如此一来,按照规划建筑面积和挂牌价格粗略估算,前滩06-01地块此次挂牌转让的楼板价只有28900元/平方米。
记者从此次前滩06-01地块50%股权挂牌转让的受托机构上海浦东产权经纪有限公司处获悉,出让方是想通过将50%股权挂牌转让从而寻求优质的投资者共同合作开发项目。
据上海联合产权交易所的项目负责人项仁庆表示,到挂牌期满之后,如果有两个及以上符合条件的意向受让方报名,最后将通过网络竞价-多次报价的方式确定受让方和受让价格。而当商报记者问及目前是否已有人报名时,对方表示不方便透露。
楼板价远低于前滩地王
去年,前滩地区迎来土地出让的一波高潮。当年12月24日,前滩国际商务区的土地在上海土地交易市场出现五连拍,其中3幅为纯住宅用地,两幅为商住办地块。由于商住办地块规定只租不售的出让条件,因此参与竞拍企业较少,而3幅纯宅地则成为了岁末土地市场的焦点,尤其是最为临近黄浦江的36-01地块和32-01地块,分别吸引到13家和14家房企争夺,起始楼板价分别达到31170元/平方米和29000元/平方米。
其中,32-01地块率先开拍,土地面积12300平方米,容积率为2,起始价为7.11亿元,最终的成交价却飙到了16.14亿元,溢价率127%,成交楼板价达到了惊人的65832元/平方米,如不考虑配建保障房的成本,该地块已刷新上海的地块出让单价纪录,格力地产也因此一举成名;但新晋地王这一头衔在当天下午就不得不“让位”于36-01地块,三湘地产力克格力、九龙仓、恒基、华润、新鸿基、招商等房地产巨头,以18.61亿元的总价夺得36-01地块,成交楼板价达到66629元/平方米,再一次刷新了上海单价地王纪录。
与这两幅前滩地王相比,此次前滩06-01地块挂牌转让的楼板价相当于“腰斩”。虽然与两幅地王地块不同,前滩06-01地块的土地用途为商住,住宅比例只占到其中的一半,但其地块建筑总规模超过8万平方米,住宅面积将占到4.2万平方米左右。而且上海浦东产权经纪有限公司的工作人员也告诉商报记者,前滩06-01地块的住宅部分并没有不得销售的硬性要求,因此,这一前滩地块对于房地产企业还是有着不小的吸引力。
不过,记者注意到,前滩06-01地块50%股权挂牌转让实际上对接盘方制定了不少“门槛”,其要求意向受让方或其关联企业在2013年末的净资产不少于人60亿元且资产负债率不高于40%,2013年净利润不少于人民币20亿(以经审计的财务报告为准),同时还要具有开发经营办公物业的经验,要求在2014年年末已开发建成的办公物业面积合计不少于5万平方米等。
因此,在记者看来,这幅地块50%股权的接盘方很可能已经找好,因此才会出现这些“量身定制”的条件。
打造跨国企业总部聚集地
前滩地区总体规划最早于2012年出炉,总面积为2.83平方公里。从规划面积来看,前滩地区相当于陆家嘴的两到三倍,它是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分。范围是北起川杨河,南至中环线(华夏路),东起济阳路,西至黄浦江,总用地面积283.17公顷,沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。其中,建设用地面积约278.98公顷,总建筑面积约350.16万平方米,规划人口2.5万人,将建设生态型、综合性城市社区。
在前滩总建筑面积中,办公、商业、文化娱乐建筑约占总建筑量的一半,学校等公共服务设施约占10%,另外40%将建造国际社区和比较高端的居住区。浦东新区将用3到5年时间,把“前滩”打造成上海新的世界级中央商务区。从功能定位上看,与陆家嘴形成互补,陆家嘴是金融城,而前滩是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地,比如会计、咨询、法律、现代服务等。
目前,前滩主要由上海陆家嘴(集团)有限公司作为投资企业进行主导开发,并作为前滩地区开发建设的责任主体和具体实施单位。根据计划,2014年的前滩将全面启动土地的二级开发,实现核心区及功能性项目开工建设总量逾100万平方米,实现公共配套及景观工程开工总量逾100万平方米。
据记者了解,去年6月,前滩企业天地项目三期已经开工,整个项目共分五期开发,地上总建筑面积44万平方米,打造为集聚跳变型企业总部、中外现代服务业企业总部的重要办公基地。截至目前,加上之前开工的一期和二期,前滩企业天地已有近26万平方米实现开工建设,预计将于2017年底前陆续竣工。
2014年9月30日上午,前滩中心25-01地块北区开工,标志着前滩地区建筑规模最大的城市综合体启动建设。这一项目由陆家嘴集团及其子公司陆家嘴股份合作开发,是一个总建筑面积42万平方米的城市综合体,其中包括一栋高约270米的前滩最高建筑。
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