金牛区中海国际社区旁现163亩地块 被房企大佬看好

锐理地产网 韩文倩   2015-03-05 10:11
核心提示:从近两年的土地成交情况可以看出,龙湖、华宇、保利、万科等品牌房企在该区域都有新的布局,可见,大房企非常看好该区域。根据最新土地动态显示,该区域即将有一宗163亩大地块登场,机会难得,谁会是夺旗人呢?

  去年年底,成都土地市场上演多场抢地大战,其中,“双十一”那场令人印象尤为深刻,许久未现身土拍场的龙湖以总价5.6亿元斩获金牛区金泉街道一组连襟地,一同参与叫价的还有保利、首创、蓝光和蓝润。

  从近两年的土地成交情况可以看出,龙湖、华宇、保利、万科等品牌房企在该区域都有新的布局,可见,大房企非常看好该区域。根据最新土地动态显示,该区域即将有一宗163亩大地块登场,机会难得,谁会是夺旗人呢?

  羊西线百亩地块 与中海国际社区一街之隔

  从出让位置图可以看出,地块位于三环路与绕城高速路之间,南临土龙路,西侧紧临羊西线沿线(连接成灌高速),与中海国际社区一街之隔。目前,地块内部已基本平整。

  地块靠近蜀汉西路一侧有公交站,公交线路超过10条,包括通往火车北站公交站,今日花园,顺江小区,茶店子公交站,金沙公交站,郫县客运中心,国色天香等地的公交线路,除此之外,地块附近还有地铁2号线,交通较为便利。

  

  

  地块内部

  

  地块内部

  

  地块一街之隔是中海国际社区商业

  从商业配套来看,地块也有优势,一街之隔的就是中海国际社区的商业配套,沃尔玛(需求面积:8000-10000平方米)超市、中海国际购物公园、紫荆电影城等可以满足日常需求。而且,地块周边汇集了金苹果幼儿园、成都外国语幼儿园、成都外国语学校附小、西芯小学、成都电子科技大学,以及四川大学分校在内的多所学校,教育资源较为丰富。

  如此看来,位置、商业配套、教育配套都可以算作是该地块的加分点,那么,该地块所在区域消化情况又如何呢?

  

  地块内部的合力达生态园

  

  地块周边两公里范围内在售项目

  根据锐理数据统计显示,地块周边两公里范围内在售项目仅4个,其中,月均去化量最高的是皇冠国际项目,每月去化量4600㎡。存量面积最大的是合能橙中心,有33757㎡,占四个项目总存量的45%。目前来看,该区域的竞争并不是很激烈,对该地块而言,将是个机会。

  价格诱人?吃肥肉很有难度!

  对比该区域已成交地块,龙湖和华宇拿下的住宅兼容商业地块的价格均以突破4000元/㎡,而该地块的起拍价仅有2860元/㎡,是否真的如此诱人呢?

  

  

  

    

 

 

  (点击图片查看大图)

  (1、项目商业总体量20万㎡,项目商业基地面积近2万㎡,商业整体打造4层,可开发商铺体量8万㎡,其中8万㎡商铺自持30%商业,其建设成本纳入项目总开发成本,未纳入收益测算 2、车位销售收仅计算住宅车位销售收入)

  根据地块周边的住宅、商业、公寓、停车位的均价,带入锐理数据的测算模型,该地块的成交价在3021/㎡之内都可以考虑拿地,此时的投资净利润率在10%以上。如果地块底价成交,则投资利润率在13%左右。

  地块优劣势分析:

  优势:

  1.地块紧邻地铁2号线,附近有地铁站点百草路站和金周路站,周边交通路网成熟,公交站点多,公交线路密集,城市公共交通体系完善

  ?2.地块占地163亩,总体量达到40万㎡,其中商业体量达到20万㎡,具备规模优势

  3.项目周边已入住小区多,居住人口大,其各种生活配套设施完善,商业,文化氛围浓厚

  4.区域有两河森林公园,中海体育公园,资源条件良好

  5.区域已进驻电子科技大学成都学院、四川外语学院成都学院、四川大学锦城学院、成都中医药大学、西南交通大学犀浦校区等众多高等学校,学生人口多,为项目商业提供大量学生消费人群

  劣势:

  地块商业体量大,非商业和商务核心发展区域,商业需求量有限,需开发大量公寓等类办公物业才能完全消化商业体量,同时商业需要大量自持才能保证商业后期良好运营,影响项目的收益和现金流

  地块开发建议:

  区域内住宅主力客群为高新西区产业带动客群和城市外溢客群,客群地缘性的特征和价格挤压特征明显,未来住宅可打造高性价产品,能够实现快速走量。项目处在区域商业核心位置,商业氛围较好,针对区域居住客群打造区域居民生活配套中心,同时周边存在大量高等院校,存在大量学生消费客群,打造学生休闲娱乐中心和教育培训中心,实现项目良好运营。同时项目商业在集中式商业的基础上,尽量街区化,能够帮助项目商业去化销售。实现项目现金流和整体收益。公寓物业可以打造快捷酒店和培训中心,带动公寓去化销售。

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