摆在万达广场前的万达百货难题:调整经营与租金增长

住在杭州网   2015-03-19 09:56
核心提示:逐步提升的租金里更体现出百货当仁不让的权重和地位,而在这样的进退维谷和左右为难里,万达广场与万达百货间是能用简单的一句“存在就是合理”来一笑而过吗?

  今年3·15,温州龙湾万达百货(需求面积:20000-40000平方米)签约商户终止经营,下一步,是关闭,还是调整,等待出路。这是浙江范围内继宁波之后又一家面临调整的万达百货,同时也是三、四线城市十余家面临调整的万达百货之一。

  因为电商的冲击、内部的管理机制等问题,万达百货是传统百货经营艰难的一个缩影,但同时,对于跑马圈地的万达广场而言,百货是主力店、是谈判筹码、是吸金利器。

  逐步提升的租金里更体现出百货当仁不让的权重和地位,而在这样的进退维谷和左右为难里,万达广场与万达百货间是能用简单的一句“存在就是合理”来一笑而过吗?

  温州龙湾万达百货面临调整

  刚刚过去的3月15日是一年一度的消费者日,同样也是温州龙湾万达百货签约商户终止经营的日子——春节前,龙湾百货贴出一则公示,温州龙湾万达百货在公示信息中称,“温州龙湾万达百货所有签约商户将于今年3月15日前终止经营,通知已办理过温州龙湾万达百货商户储值卡的顾客尽快消费或与商户协商办理退卡,并要求温州龙湾万达百货也不得再办理预售卡。”

  而从记者走访现场来看,万达百货部分商户已经撤柜,一楼的羽西、欧莱雅、美宝莲、AUPRES等在内各大化妆品专柜已经人去楼空,中国黄金、香港正大福珠宝也已经清空了柜台;二楼女装还有部分商户尚在经营,三楼的运动服装、箱包,五楼儿童培训中心近半数专柜已撤离。

  而据知情人士透露,龙湾万达广场的万达百货将在3月撤柜完成后进行新一轮的总体招商,“原万达百货所在的位置,一楼将做零售百货街铺,其余楼层可能引进娱乐方面的主力店。”

  而事实上,早在去年下半年,万达广场就先后关闭了十余家三、四线城市的万达百货,涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳和芜湖等城市,涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、青岛、烟台和常州等地区。此番温州龙湾万达百货做出调整,也并不意外。

  外因与内因,万达百货是传统百货艰难缩影?

  在电商的冲击下,传统百货的生存之路越发艰难,万达百货同样难以独善其身,不仅仅是万达百货,去年杭州万象城尚泰百货的撤柜同样也是传统百货艰难转型的一个典型。而当时尚泰百货被质疑的与购物中心业态结构重复,导致客流量低、进店率差的问题同样在万达百货与万达广场的组合里被适用。

  在此前的报道中,曾有温州零售发展促进会有关人士告诉媒体,“万达百货开一间店需要投入五六千万元,平均每年要新开店20家。每间店大约要开满三年才能盈利。在如此扩张速度下,现有店的盈利追不上新开店带来的亏损。另外开在购物中心的百货公司的进店率低一直是购物中心面临的问题。”

  而同时,在大多数万达进驻的三、四线城市里万达百货与万达广场看起来就是一个整体,之间没有清晰的定位区别,而业态、品牌的相近更加剧了这一劣势,“和百盛、银泰、太平洋等百货业者相比,万达百货更像一个资本运作商,而不是百货经营者,零售是非常繁琐、细化和专业化管理的行业,不能以资本运作方式对待。”

  另一方面,万达广场的择址也同样体现出了两面性,虽然万达广场可以以很低的价格获取大宗的新区土地,但是新区相对而言,更加漫长的商业培育期也一定程度上影响到了百货和其他业态的发展。

  2014年,万达牵手腾讯、百度突围O2O,将经营不佳的三、四线城市的部分万达广场内的万达百货关闭,腾出空间来重新引入餐饮体验式业态等吸引人气的商铺。

  早在2014年4月,王健林就表示将力图调整之前唯一业绩指标完成不理想的万达百货板块,倡导走定制化自有品牌路线,同时推出万达电商以及新一代产品,把其中的零售业态降到10%以下,把文化旅游元素提到核心位置。

  租金逐步提升,

  万达从销售型企业转型持有型企业

  不过好消息是,综合万达去年三季度发布的上市招股书和上市公司年报数据来看,与百货息息相关的万达商业地产物业租赁及管理收益数据在逐年快速提升:

  2011年收入37.69亿元,占整体收入的7.4%;

  2012年收入58.43亿元,占比9.9%;

  2013年收入84.83亿元,占比9.8%;

  2014年收入110.8亿元,占比首次超过20%,同比增幅32.7%。

  值得注意的是,万达在租金方面的收入从2011年一直保持了快速增长,而由2013年的85.6亿元增长到110.8亿元,尤其是首次占比超过20%,也缓解了市场对于万达广场仍然只是销售型,而非持有型物业的质疑。

  租金收益在总营收中的占比高低,意味着商业地产运营商的成熟与否。对比香港的商业地产运营商,太古地产、新鸿基2013年的租金收益分别为96.73亿港元和90.78亿港元,其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

  2013年,万达商业地产收入1456.2亿元,其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿元,租金收入为85.6亿元,占总收入的5.87%。根据万达方面回应,2014年上半年万达商业租金收益最高占总收入的22.4%,2014年全年依然保持在了20%的比重之上,这也意味着万达从销售型地产公司向持有物业型地产公司的转型已经开始。

  浙江万达持续跑马圈地

  百货的备受质疑与最大贡献

  根据万达商业地产在披露的截至2014年上半年的财务数字,万达百货的租金收入为万达商业地产贡献了14.5%的物业租金收入,是万达商业地产公司物业租金占比最大的租户。

  按照万达商业地产的预计,万达商业地产公司在去年将从万达百货集团收取的租金及物业管理费会超过14亿元,而2014年和2015年万达百货公司预计贡献的管理费和租金收益将会达到18亿元和21亿元。

  至少从万达集团去年对万达百货的规划和布局来看,万达集团仍未有收缩百货业务的计划。万达商业地产去年在招股书中披露,万达百货在2014年和2015年新开设的百货公司将分别达到25家和22家,万达百货的规模将进一步扩大。

  显然,万达百货给万达商业地产公司贡献了非常高比例的租金收益,而且这一局面在短时间内应该难以有结构性的调整和改变。

  截至2014年底,万达商业总计持有已完工物业面积为2157万平方米,从数据对比可以看出,万达商业在上市前持有的物业面积为1470万平方米,2014年下半年新增了将近700万平方米的持有物业面积。

  而从浙江范围来看,继此前的10年三地四座万达广场后,2014年,万达广场在浙江开业三座万达广场,同时储备了两座万达广场超过100万方的土地。按照浙江省发改委的重大项目公布情况来看,浙江最大的嘉兴万达将在今年6月开业。该项目将是全国的第111座万达广场,位于嘉兴经济开发区,总建筑面积约70万方,根据计划,其中将有10万方的购物中心、12万方的写字楼、6万方室外商业街和27万方的住宅,万达集团副总裁杨越曾表示,“嘉兴万达预计正式营业后年营业额将突破15亿元。”可见,万达集团对于该项目的看重。

  而三大项目中的另一项目则落户在绍兴上虞高铁新城,是绍兴的第二家万达广场,这一万达广场的建筑面积约为40万平方米,明年,商业购物广场部分将完成30%,预计16年开业。事实上,明年台州和义乌的万达广场也在建设之中,且都计划于2016年开业。

  从北到南,从省会城市杭州,到温州下辖平阳县城,从宁波江北到金华义乌,万达这张涵盖8座城市,12座万达广场(当然在不久的未来,或许这两组数字还将不断增加)的商业版图在不断扩容中。 

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