武汉美好置业转型遇困难 数十亿元转让部分旧改项目

人民网 余燕明   2015-04-01 10:20
核心提示:去年下半年,武汉美好置业(前身为名流置业)宣布将名下一个旧城改造项目两宗地块开发权益转让给有着央企背景的华润置地,总代价超过38亿元,其中两者交易对价主要是该旧城改造项目两宗地块所涉及相应拆迁改造补偿款。

  在武汉市核心城区不遗余力地推动城中村改造和旧城改造中,一些房地产开发企业所遇到的开发难度显而易见。

  这些位于核心城区的拆迁改造成本高涨,包括汉正街等旧城改造项目的拆迁成本已经达到每平方米数万元水平;接手武汉旧城改造和城中村改造的房地产企业,也在为平衡拆迁改造和土地出让的资金而挣扎。

  去年下半年,武汉美好置业(公司前身为名流置业)宣布将名下的一个旧城改造项目的两宗地块开发权益转让给有着央企背景的华润置地,总代价超过38亿元,其中两者交易对价主要是该旧城改造项目两宗地块所涉及的相应拆迁改造补偿款。

  值得注意的是,武汉美好置业刚刚在去年由“名流置业”更名为“美好置业”,其发展战略也随之转变,转为旧城改造等城市发展业务。

  根据美好置业在刚刚公布的2014年财报中披露,公司在施工面积上有所下降的原因,“主要是由于证照办理进度滞后以及市场原因导致去化速度较慢,放缓了长丰村项目和邓甲村项目的开工和项目建设进度。”

  美好置业去年财报显示,目前公司在武汉的旧城改造项目包括邓甲村项目、新湖村项目、建和村项目以及长丰村项目。截至到去年年底,美好置业在武汉地区的这4个城中村改造项目规划建筑面积接近340万平方米,实现竣工的只有邓甲村项目的3.16万平方米,其他基本处在在建及拟建状态。

  “美好置业的这几个城中村改造项目基本上从拿地到现在没有太多的进展,主要原因就是项目资金的紧张。这也是美好置业将项目卖给华润置地的原因。”武汉当地一家研究机构人士向人民网记者指出,“一是因为这些项目的体量都比较大,美好置业本身就是一个本土企业,虽然上市了,但是融资能力比较弱,摊子铺得也比较大。所以也只有靠卖掉一部分项目撬动其他项目。”

  这位研究机构人士也进一步指出,这两年刚好是全国性的房地产企业进入武汉地区的扎堆期,但是这些外来的企业在武汉已经很难拿到优质项目和土地了。“不过像华润置地这样的开发商有着充足的现金资源,因此美好置业也就只能向华润置地这样的开发商出卖项目资产,以换取一部分资金。”

  人民网记者了解到,目前美好置业名下在武汉的多个城中村改造项目累计耗资不菲,而这些项目后续的拆迁改造等所需要投入的现金量则更为巨大。比如,美好置业在2013年以3.84亿元的代价获得新湖村项目的3宗地块,实际上根据美好置业的预计,仅获得新湖村项目土地累计就要耗费5亿元;美好置业在2012年公告预计将以不超过65亿元的总投资参与长丰村城中村改造项目,其中土地补偿款约为12亿元,还建房建设等资金23.5亿元,土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿元;2011年美好置业以近14.3亿元的总价获得邓甲村城中村改造项目的7宗土地。

  美好置业在持续获得武汉城中村改造项目后,接踵而来的是为撬动这些项目而筹集项目资金。比如去年美好置业为长丰村项目向一间资管公司募资10亿元;美好置业还为名下的邓甲村城中村改造项目向四川信托融资12亿元等。

  根据美好置业披露的数据显示,长丰村项目预计总投资超过97亿元,建和村项目预计总投资超过54亿元,新湖村项目预计总投资超过14亿元,邓甲村项目的总投资也接近35亿元。人民网记者粗略计算,美好置业在武汉的这4个城中村改造项目的累计投资将超过200亿元。

  虽然去年美好置业在财务费用上几乎翻番,但是显然公司去年在融资方面的表现并不如意。根据美好置业的财报显示,去年公司通过筹资活动产生的现金流量净额为净流出11.3亿元,同比减少3.5倍。其中,虽然美好置业通过取得借款收到的现金超过40亿元,但公司为偿还债务支付的现金则接近43亿元。

  武汉当地研究机构人士对记者分析,“武汉的旧城改造现在已经是全力推动,而这些旧城改造项目多数位于核心区,改造成本非常高。美好置业去年转型做旧城改造和城中村改造,虽然是瞅准了城市改造的时机,但是至少从去年来看,美好置业在武汉几个旧城改造项目上也是比较吃力的。”

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