巴曙松：2015年土地财政风险加剧 房地产新格局闪现

　　从2014年的情况看，房地产市场没有什么改革措施，但是它的成长本身就是改革的产物，从这么多年快速的成长，有起伏，但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后，确实开始在回落。而且目前还在回落的趋势中，这个大的判断，是很难抗拒的。　 

　　2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠，上市公司总不敢乱来，所以用上市公司的数来看，经过审计师审计的，做假是要起诉他的。我们算了一下，A股上市的房地产开发商，去化周期的估算已经处于高位，接近于2008年和2011年的峰值。　 

　　土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究，有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了，土地销售得很好，后来再往深去查，它是让自己的平台公司买了，自己控制的企业买了之后，钱拿去自己维持这个土地财政，使得这个调整的压力在滞后，但是现在来看，2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看，以及不同城市土地成交的溢价率来看，土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。　 

　　从人口结构来看，我们从2015年到2020年这几年时间，中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平，占总人口的比例在17%，而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿，占总人口的比例为23%，这是首置和改善需求的主力军，人口结构决定了。　 

　　李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房，与此对应的，实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计，降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，这个扰动因素基本上稳定下来了。　 

　　整个调控的行政色彩在淡化，更加尊重市场本身的规律。在答记者问里，李总理用的词是“因地制宜、分层制策”，分层制策的意思就是“你自己看着办”，政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结，而且从实际执行来看，调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大，这也是各显神通，本身也是跟这一轮房地产回落，市场分化的市场格局相一致的。 

　　与此对应的金融政策，不仅股市活跃了，对房地产其实是相应的在跟进。金融政策在积极跟进，利率、信贷政策都在积极跟进，所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说，大家开始越来越接受的一个现实就是，咱们这个行业高利润时代，挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况，持续在回落，挣钱不是那么容易了，上市公司其实也是这样。 

　　在这个并购整合的过程中，房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后，基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据，最开始的时候，六七十年代，小小的港岛五六千家开发企业，后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量，而目前这种整合，我的理解，也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。　　 

　　所以我们可以看到，行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。前三大开发商的份额，逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升，这是在扩大中的力量。　 

　　对中长期的，我有几个判断。第一，市场结构在大致平衡，我们有很多统计数据，家庭套数比已经过1了，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近，谁获益最多，从趋势上看，谁离消费者最近，谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理，在供给不足的时候，供给为王。靠近开发端的产业链条，土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的，或者在海外做开发商的，和在中国做开发商的，他们说中国做开发商不像开发商，老百姓买个房子还要托人，唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候，房子有什么问题，客户一投诉，马上带人去处理，那时候像开发商。供求平衡之后，房地产行业的价值链条在重构。　 

　　渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。所以我们观点以后也要相应的转型，从原来仅仅只是围绕开发商转，下一步也要围绕消费者转，引导消费者的判断，这样开发商自动会跟着你跑。首当其冲的就是传统的房地产媒体，它的广告投放数量变化非常的显著。新房地产电商在快速崛起。　 

　　第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。我这一年半在哥大待着，在郊区租了一个小房，我散步散了一年半，这么大一个小镇，就那么两三栋新楼在盖，基本上都是二手房，所以你要说二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至还不止。这个在一线城市在迅速的到来。　 

　　我们大胆地预测一下，到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。