富力地产“左脸已肿”:投资者看戏还是离场尚待观察

地产大哥 楼亮   2015-04-02 11:52
核心提示:如果将资产负债表的左栏比作左脸,右栏比作右脸,富力地产的左脸已肿,确定无疑。左脸已经肿起,投资者愿意看戏还是离场,尚需观察。

  如果将资产负债表的左栏比作左脸,右栏比作右脸,富力地产的左脸已肿,确定无疑。

  左脸肿起的原因,一是土地储备下沉三四线城市较高。三四线城市项目去化率低成为富力地产不堪之负,这也直接拖累了富力地产2014年的业绩。2014年,富力地产的营业额同比下降4.32%,毛利同比下降13.49%,盈利同比下降14.90%,所有者权益同比下降31.61%。相对应,富力地产宣布10年来首次不派息。

  左脸已经肿起,投资者愿意看戏还是离场,尚需观察。在二级市场,富力地产持续下跌,开年以前,跌幅高达25%。更为可怕的是,富力地产计划在2015年对三四线城市强化去化率,而不是扔包袱,更加深了投资者的恐怖情绪。

  二是富力地产的商业版块不给力。富力地产商业版块起个大早,却沦落为赶晚集的角色。全行业上市地产公司商业版块齐刷刷努力争跨10亿租金大关,富力地产对公司商业贡献势微。另一方面,商业版块拖了公司现金流的后腿,且拖得不轻,现金流平衡术有待考理。

  三是富力地产一直强调高盈利。2014的业绩说明会上,富力地产依然相信沉迷在高利润率梦中。高盈利已经成为水中月,镜中花,你愿不愿意,资产负债表的牛魔王一波波就这样跑过来了,你降魔斗法,不如寻找风口。不可否认的是,富力地产拿地风口过去已经错过,2010年到2012年的土地款分别为83亿元、60亿元和40亿元,富力地产却在地价最贵的2013年狂掷434亿土地款。这是玩资金使用效率的时代,甚至这一招都已经开始悄悄退居幕后。

  左脸已肿,右脸破绽已经露出。

  富力地产的净负债率高达91.7%。行业安全标准是不能超过60%。富力地产说,净负债率不高于92%,是可以接受的。那好吧,我们看债务期限。2015年,富力地产要在这一年内偿还多少钱呢?近450亿。富力地产手头现金是198亿,考虑到富力地产不再有任何开支,近200亿要在销售和再融资上找钱。各大投行纷纷下调评级给富力地产再融资雪上加箱,银行的钱不好借。而销售这一块的心病,能在短期内解决吗?

  这是一家曾经命令人尊敬的企业,10年前,它勇夺北京地王,就是今天的富力广场地块。10年之后,富力地产离主流渐行渐远,让人伤感倍增。这就是市场。彼时,李思廉给地产大哥算过其中的财务账,地产大哥深深折服并为北京开发商脸红。逆水行舟,不进则退。今日之进,则是企业的修身之法,难度加大。

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