写字楼租金持续下跌 商业地产“商圈”之争逐渐显现

　　成都房地产市场一季报出炉

　　“一季度成都写字楼市场受季节性因素影响，新增需求本季表现疲软，全市净吸纳量环比大幅下降，租金走低。”4月2日，世邦魏理仕如是指出。在其当日发布的《2015年第一季度成都房地产市场回顾与展望》中还显示，同期成都零售物业市场迎来快速转型期，核心商圈与非核心商圈分化趋势亦日益明显。

　　优质写字楼新增需求仍疲软

　　据调查，今年第一季度，国际金融中心T2以及另外两栋乙级写字楼交付使用，共计为市场带来近22万平方米的新增供应。但“受季节性因素影响，写字楼市场季内成交在春节前后处于低位；同时在经济增长放缓的大环境下，成都写字楼亦受到一定程度的影响。”世邦魏理仕相关负责人指出，本季核心商圈的净吸纳量出现明显负增长。

　　不过，与之相对的是，天府新区凭借租金优势吸引了一定数量的新设立和从核心商圈外迁的中小型科技、金融和零售贸易类公司在此落户，成为本季成都写字楼市场去化的主要动力。但鉴于市场整体新增需求相对有限，全市净吸纳量环比下降近六成至65000平方米。截至季末，成都写字楼市场整体空置率35.4%。与此同时，写字楼平均租金按同样本计环比继续下降0.5%，至季末每平方米每月至82.4元。

　　据调查，未来6个月，成都写字楼市场将有约30万平方米的甲级写字楼项目交付使用。“大量新增供应将使得甲级写字楼市场对租户的争夺愈发激烈，一些老旧写字楼租赁也将面临更大挑战。”世邦魏理仕预计，市场整体空置率短期内将呈现上升态势，平均租金亦将持续走低。

　　优质商铺商圈分化趋势明显

　　值得关注的是，在商业市场快速演变的转型期，成都核心商圈与非核心商圈分化的趋势亦日益明显。核心商圈内，国际金融中心、太古里等地标项目的品牌入住率逐步提升，人流聚集效应得以显现，不少店铺销售额高于预期；另一方面，在商业供应过剩的大背景下，非核心商圈个别购物中心所面临的运营困境仍未见明显起色，市场接受度仍有待考察。

　　上述负责人指出，商业项目调改开始逐步走向常态化，一季度有部分运营商在春节前后进行租户和定位的调整以及物业硬件的提档升级，寄希望于通过调改以迎合区域市场消费者。但由于传统百货在购物体验及购物环境难以满足“一站式”消费理念的兴起，该行业所面临的市场挑战持续严峻。在地标型购物中心的冲击下，部分百货商场的人气逐步下滑，部分高端定位的百货亦面临一线品牌退出的风险。

　　调查显示，整体而言，一季度成都优质商铺市场空置率保持平稳，购物中心首层商铺平均租金报价按同样本计环比微涨0.1%，每平方米每天14.3元。

　　2015年，成都市场仍将有近100万平方米的零售项目建成入市。世邦魏理仕指出，大量新增供应将加速现有项目的业态调整和品牌升级，成熟商圈与非成熟商圈物业表现的分化也将持续显现，一些招商缓慢的项目有推迟开业的可能。“预计全市零售物业市场整体空置率将轻微上扬，核心商圈的平均租金仍将上涨。”