信达地产连遭大股东减持 负债率逼近国企考核红线

人民网 记者 余燕明   2015-04-08 10:52
核心提示:日前,信达地产刊发关于公司权益变动的系列公告,信达地产披露,集中在过去5个月时间里,包括公司大股东信达投资有限公司以及大股东名下的两间公司,已经累计减持了信达地产超过7600万股,占到公司总股本的5%。

  日前,信达地产刊发关于公司权益变动的系列公告,信达地产披露,集中在过去5个月时间里,包括公司大股东信达投资有限公司以及大股东名下的两间公司,已经累计减持了信达地产超过7600万股,占到公司总股本的5%。

  信达地产大股东信达投资等股东在近期完成对公司部分股份的减持后,三间公司所持信达地产公司股份有所下降,不过上述公司对信达地产的持股比重仍然超过5成。

  人民网记者注意到,信达地产大股东信达投资卖出信达地产流通A股的价格区间在6.38元至9.26元。这是信达地产过去近4年时间里股票价格再次回升的中高位水平,此前信达地产公司股票从2010年到2014年之间,持续处在下滑阶段并且触底。

  到目前为止,信达地产公司股票处在公司过去四年时间的最高位价格,因此信达地产也进一步提示,公司大股东信达投资有限公司不排除在未来时间里继续减持公司股票的可能。

  “结合公司2015年拿地预算的扩张,我们认为公司进行定增等股权融资或者协同大股东进行金融创新的概率急剧升高。这些都将成为信达地产公司股价进一步上涨的催化剂。”华泰证券的一位分析师指出,“信达地产从路演反馈的情况来看,股价经过今年初的盘整期,短期资金已经离场,我们认为信达地产在未来1-2个月时间里股价突破前期高点的概率很大。”

  根据信达地产近期披露的公司2014年度业绩报告,去年信达地产实现营业收入48.5亿元,比2013年同期增长了8%,公司实现净利润7.6亿元,较上年同期微幅增长3%。

  “做大规模”已经是信达地产的思路之一。比如去年信达地产通过股权收购与土地市场挂牌等方式,新增土地储备规划建筑面积超过304万平方米,截至2014年底公司储备项目规划建筑面积不到545万平方米,这意味着去年信达地产新增土地建筑面积占到公司项目储备的56%,信达地产去年新增土地储备也达到公司重组上市后的历史最高水平。

  信达地产作为央企中国信达资产管理股份有限公司的地产平台,后者以不良资产的收购、处置与经营见长,显然信达地产迅速做大规模的重要优势,就是利用中国信达系统资源提供的项目和资金。

  比如,在业务模式上,信达地产就提出将借助中国信达的不良资产经营、投资及资产管理和金融服务功能优势,由原来的全产业链的房地产开发商向房地产投资商与房地产专业服务商相结合的方向转变。

  在盈利模式方面,信达地产也将由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、咨询监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。

  信达地产去年在业务上已经有所调整,一个鲜活的例子是,信达地产在去年专门设立了投融资部,在所属公司设立投融资专岗,试图为金融地产业务模式创新提供组织保障。信达地产与中国信达不良资产经营业务协作,积极参与了嘉粤集团破产重整,通过承债式收购嘉粤集团的房地产项目,这被信达地产认为是公司利用金融地产业务实现规模扩张。

  即便是从财务指标上观察,现在信达地产也不像是一家单纯的房地产开发企业,而是一家房地产资产管理和投资公司。

  2014年,信达地产在投资活动上的现金收支,基本上是公司在经营活动上的现金收支的数倍之多。

  比如去年信达地产经营活动现金流入约为110亿元,公司在投资活动上的现金流入则超过了444亿元;信达地产去年经营活动现金流出约为169亿元,公司在投资活动上的现金流出则达到了443亿元。

  不过,同策咨询的一位分析师则向记者指出,信达地产在投资活动上的现金往来,基本上是收支相抵的,主要是由于用以拆借资金的国债回购,信达地产因国债回购所发生的投资现金往来,已经连续两年维持在400亿的水平。

  “因此,仍然不能判断信达地产已经成功转型成为一家彻底的房地产资产管理与投资公司,但是信达地产显然希望自己在依托母公司的资源优势下,继续往这个方向转型,毕竟中国信达接触到很多房地产公司、项目重组以及不良资产,这些都可以利用信达地产来消化掉。”同策咨询的这位分析师进一步告诉记者,“大型央企与旗下平台公司的资源整合,也是接下来国企央企改革的重要方向。”

  对于如何创新公司的业务和盈利模式、并且发展金融地产业务,信达地产也指出,依托中国信达集团的协同优势,公司将会重点关注三种业务机会。比如与中国信达不良资产经营和特殊机遇投资业务结合的协同项目;与中国信达资产管理业务相结合,通过夹层拿地基金等方式获取项目,实现“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式;还有就是发展轻资产业务,包括资本代建业务、受托管理处置、监督性管理服务等。

  信达地产依托中国信达集团资源优势以及资本收购等方式“做大规模”,一个直接反映在财务指标上的变化,就是公司负债的增加。

  截至2014年底,信达地产的资产负债率超过78%,负债率较2013年增加近10个百分点,信达地产目前的负债水平,也已经接近80%的国有企业资产负债率的考核红线。

  根据信达地产披露的财报,截至去年底信达地产的负债总额接近295亿元,比上年增长了75%,其中信达地产去年的长期借款增加了48%,短期借款和一年内到期的非流动负债分别增加了1.75倍和15%。

  到2014年末,信达地产的各类融资总余额超过200亿元,其中银行贷款、信托融资、基金及其他融资分别占到公司融资总余额的35%、36%和28%。去年信达地产加权平均融资成本超过9%。

  去年信达地产的利息支出超过16亿元,公司在财务处理上进行利息资本化金额就超过13亿元,利息资本化比例接近79%,不过即便是公司在在财务上完成利息资本化处理后,公司的的财务费用仍然增长了4成以上。

  根据信达地产对今年的业绩安排,其计划今年实现签约销售金额80亿元,回笼资金70亿元,计划新开工面积130万平方米,以及计划完成土地投资额60亿元。信达地产也进一步透露,依据公司项目开发进度,预计完成在建投资项目所需资金需求约80亿元。实际上这意味着今年信达地产的负债率可能进一步攀高。

  针对信达地产连续遭大股东减持及未来公司的负债和发展计划,记者致电信达地产方面给予回应,不过信达地产一位证券事务代表婉拒了记者的采访请求,未对上述事宜予以评价。

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