绿城被曝代建架构复杂 首个温州代建项目陷入纠纷

　　曾经被绿城集团(03900.HK)董事长宋卫平划入蓝城、并希冀重组上市的绿城代建，却由于其温州第一个代建项目——乐清绿城玫瑰园近期陷入股东股权纠纷而被推到风口浪尖。

　　乐清绿城玫瑰园是绿城集团实施轻资产发展战略以来，首个进驻乐清的品牌输出项目，由乐清本地多位知名企业家投资，绿城负责全过程代建。总建筑面积34万平米，1645户。

　　3月17日，乐清绿城置业发展有限公司(简称绿城置业)98%股权及236658.64万元债权被杭州君尔投资管理有限公司以11.2亿元拍走；随后的3月23日，乐清绿城玫瑰园大小股东300余人上访而使事件爆发。

　　21世纪经济报道记者多方面采访获悉，杭州君尔投资管理有限公司，大股东为中融国际信托，而被小股东指责联合中融国际信托拍走资产的胡成显，是浙江埃克盛控股有限公司的法人代表，埃克盛控股有限公司占股绿城置业17%，为第二大股东。

　　目前，绿城玫瑰园已处于停工状态。股东重组，适逢新政发布，让这个曾经规划要做乐清市区标杆小区的精品楼盘不仅复工无期，还再度错失新政后难得的去化窗口期。

　　项目进展不顺

　　2012年，乐清房地产市场也随着大市明显转冷，这时候开盘的绿城玫瑰园，均价22000元／平方米，而一条马路之隔的置信翡翠湾，果断调整价格策略，直降3000元／平方米，均价变成18000~19000元／平方米，同时补贴老业主。由于翡翠湾套均面积在180平方米以上，平均一套补贴50-60万元。

　　而绿城玫瑰园非但没有调整价格和补贴老业主，反而在配置上有所降低标准，导致了2014年业主抗议事件。

　　由于不降价和小区配套减配，从2014年7月中旬开始，部分业主开始了“维权”行动。2014年7月23日，25位业主来玫瑰园销售展示中心给出书面函，称乐清绿城玫瑰园违背承诺，装修按照新样板房标准属于偷工减料，并以交付标准未达4000元/平米为由，要求开发商提供精装修工程量清单。

　　据一名曾在乐清绿城置业负责操盘的人士透露，该项目原先有8个股东，但是股东之间一直不团结，发生过打架事件。后来不断加入的小股东多达300多个，内部管理紊乱，导致项目对抗市场波动的时候出现失策之举。

　　21世纪经济报道记者查询到的乐清市国土资源局致乐清市地方税务局《关于征询乐清市绿城置业发展有限公司股权转让是否需补税的函》提到，2011年在乐清市注册登记的乐清绿城置业发展有限公司(简称绿城置业)，出资构成为：绿城置业发展有限公司占1%，浙江前州电器有限公司占3%，乐清市凤凰投资有限公司占6%，新亚电子有限公司占10%，宁波世纪现代贸易有限公司占12%，埃克盛控股有限公司占17%，浙江祥生房地产开发有限公司占51%。

　　随后在2012年8月31日和2013年2月28日，绿城置业股权发生转让，现公司股东为绿城置业发展有限公司占1%，乐清市凤凰投资有限公司占1%，绿城房地产集团有限公司占98%。

　　为何绿城玫瑰园会有如此复杂的股东结构呢？2011年，浙江祥生房地产开发有限公司以23.935亿元竞得备受瞩目的乐清城市中心区E-a地块的国有建设用地使用权。每亩地均价达1554.88万元，楼面地价9329元/平方米，创该市单宗成交金额最高纪录。

　　而当年适逢绿城组建代建团队，乐清绿城玫瑰园就此诞生。这个项目号称总投资要四十多亿，而在温州，投资成风，当地不少有钱人往往跟风投资，项目一下子集结了多个大股东，还有一批小股东，并且小股东的人数不断壮大。

　　上述绿城内部人士透露，绿城代建进入温州，首个项目选择乐清绿城玫瑰园，主要看中项目所在地为乐清市中心，项目规模在当地也比较大型。

　　绿城集团品牌相关人士对21世纪经济报道记者澄清，绿城与该项目并无股权关系，只是代建和输出管理、销售团队。

　　绿城代建架构

　　从2012年开始，绿城就集中力量做代建业务，2010年9月，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，这就是绿城这两年一直坚持的“代建方向”，绿城集团提供的最新数据显示，绿城签约代建项目总计有64个，总建筑面积1420万平方米，预计可售1100亿元，代建费预计总额60亿元，现在在建项目34个，在建面积410万平方米。

　　由于扩张的快速，绿城代建旗下有很多分支，例如绿城置业发展有限公司、绿城鼎益公司等等。

　　“代建方面，绿城已经分了很多分支出去，绿城建设只是最早创始的一个平台公司。”一名绿城代建相关人士对21世纪经济报道记者透露，在这样的情况下，就很容易出现诸侯林立的现象。

　　据透露，绿城代建片区总经理自己也可以拿一些代建的项目，可以用代建的品牌，但不可以用集团的品牌，管辖权也不受绿城管控。

　　重要的是，这些项目不需要缴费给集团，但绿城多少会占一点股份。“这些片区老总出去拿的项目中有一些归代建集团管控，在这个扩张期，把很多权力都放给了以个人管控为主的绿城系的高管人员，在某种程度上会导致失控。”上述知情人士称，乐清绿城玫瑰园就是一个典型案例。

　　此前，绿城鼎益房地产投资管理公司(绿城建设子公司)总裁、原绿城建设总裁曹舟南曾表示，“我们应该做自己更擅长的事情，围绕绿城产品，抛掉资本重负，做轻资产公司……代建是惟一不受财务限制的房地产开发模式。代建利润约7%，而绿城集团的项目利润率也不过9%。”

　　但事实是否如此？至少乐清绿城玫瑰园项目目前并未能实现这一想法。上述绿城代建相关人士对21世纪经济报道记者透露，由于近两年扩张太快，人力资源匮乏是一大难题，很多人员还没到一定资历就被提拔上去，这也是导致绿城代建内部管理出问题的原因之一。