《中国城市60强》出炉：商业地产格局进入“新常态”

　　在过去的10年里，仲量联行全方位追踪了中国二、三线城市的经济和房地产市场的快速发展。继2012年《中国新兴城市50强》报告发布以来的三年里，随着中国经济从快速的投资驱动型增长模式转向更持续、更高价值的消费驱动型增长模式，商业地产格局也随之发生巨大转变，中国经济进入“新常态”。生活质量、文化财富和环境等因素都将成为城市对人才引进和招商引资的竞争力要素。随着城市化进程的加快，房地产将在提高中国城市的宜居性和可持续性方面发挥重要的促进作用。

　　中国经济步入“新常态”时期，哪些因素将在未来十年里塑造中国城市和房地产市场格局？

　　中国城市体系的格局演变

　　仲量联行城市发展曲线

　　自2006年推出中国城市研究项目以来，我们成功构建了仲量联行城市发展曲线——旨在评估城市在经济和房地产市场发展演变中的相对位置的框架——以描绘每个城市的发展进度和其房地产市场的成熟度。这一框架基于对经济、商业和房地产等一系列指标的分析，将中国60强城市划分成不同的层级（从1.5线城市至三线起步型城市）。 

　　中国城市60强城市发展曲线图，2015年

　　城市发展曲线：城市在城市发展曲线图上的位置是基于一系列经济和房地产指标计算得出

　　经济指数：经济规模和增长；人口；富裕程度；基础设施；出口；外商直接投资和固定投资；教育；商业环境；

　　房地产指数：房地产投资量；办公楼、零售和物流仓储存量；开发商活跃度；公司数量；零售商数量以及国际品牌酒店

　　2015年城市发展曲线展示了什么?

　　2015年城市发展曲线全面展示了一个日趋稳定的中国城市体系，城市层级间的变动趋缓；但随着人口最密集的超级城市区域的崛起，各城市间的依赖性和互动性逐步增强，中国城市版图不断变化，城市体系格局愈加复杂。

　　中国的超一线城市继续领跑

　　中国的超一线城市上海和北京继续领跑国内其它城市。这两个城市在吸引国际人才、商业服务和投资平台建设方面，发挥着“领头羊”的作用。受益于高等学历人才、国际商业服务、广泛的国际贸易往来以及丰富的文化资产，上海和北京在商业吸引力方面已位居世界十大城市经济体之列。

　　中国的“全球城市新秀”

　　作为成熟的超级城市区域，珠江三角洲容纳了4100万人口，中国的一线城市–广州和深圳–正在经历结构性的调整变革。这两个城市经济实力雄厚，与香港的联系密不可分，产业发展成熟度较高和较强的“软实力”，保证了其在未来发展中能够占据有利的地位。如深圳凭借其夯实的科技实力、活跃的金融市场和环境优势，位列仲量联行2015年城市发展动力指数 榜单前五强。

　　1.5线城市巩固城市体系地位

　　中国城市60强中的1.5线城市继续巩固它们作为繁荣的商业中心地位，并且进一步辐射周边的二线城市。目前，九个1.5线城市的世界经济地位越来越重要，并努力建设其自身的国际形象。

　　正如我们在《中国新兴城市50强》报告中所预期，西安巩固了其作为西北地区核心城市的地位，是继上次研究报告发布之后发展速度最快的城市之一，也在2015年成功跃升至1.5线城市之列。同时，武汉作为中国中部重镇，在计算城市发展曲线时，其房地产指标得分与2012年相比，上升速度最快。成都和天津继续保持其在1.5线城市中的领先地位。

　　西部和中部城市表现卓著

　　据城市发展曲线显示，自2012年以来，西部和中部城市在总体上表现最为强劲，这要归功于政府政策措施、基础设施投资和经济活动继续向内陆倾斜等一系列因素的综合作用。西安（西部）、贵阳和昆明（西南部）以及郑州和石家庄（中部）表现突出。

　　东南沿海城市发展稳中有升

　　尽管中国内陆城市的表现胜过沿海城市，但这一趋势逐步放缓，原因在于几个东南沿海城市（如温州和厦门）因外贸需求增加和产业结构升级，经济得到快速增长。

　　超级城市区域的崛起

　　中国城市60强全方位描绘了一个日趋稳定却更加复杂的城市体系格局的兴起。在中国人口最密集的地区，超级城市区域正迅速发展。这种城市形态在长江三角洲地区（以上海为中心）和珠江三角洲地区（以广州和深圳为中心）最为成熟，而这两个区域的人口均超过东京。

　　长江三角洲地区

　　长江三角洲地区的城市（总人口5000万）依靠民营企业的活力和优势、发达的供应链和完善的城际基础设施网络，成为自2012 年以来经济和房地产业发展最为迅速的地区。

　　珠江三角洲地区

　　珠江三角洲地区的城市（总人口超过4100万：包括一线城市广州和深圳， 以及东莞、佛山、珠海和中山） 发展在中国城市60 强中表现稳定。受益于不断完善的城际基础设施网络（特别是与香港和澳门的连通性）、日益雄厚的科技基础和优质的“生活质量” ， 该地区发展前景乐观。

　　首都经济圈

　　北京和天津周边区域的经济一体化相对较弱；但近期宣布的京津冀（北京、天津、石家庄和唐山）一体化规划，表明政府致力发展中国第三个经济引擎的决心。

　　零售地产 – 独辟蹊径

　　中国零售业正步入新的发展阶段，大量购物中心兴建的同时，中国消费者对电子商务发展模式也迅速接纳。不断加剧的竞争压力，迫使购物中心开始探索差异化策略，开发商们试图借鉴世界其它地区的发展经验，寻求新的发展道路。传统实体零售与全渠道和体验式零售的互相融合与共同成长，将为中国零售业开辟一条独树一帜的发展道路。

　　预计至2020年，中国60强城市的消费阶层人口将增长70%

　　宏观经济驱动力依旧强劲

　　中国中产阶级人口的空前扩张，使中国60强城市发展的宏观基本面依旧强劲。中国60强城市总人口接近3亿，超过美国城市总人口。自2011年以来，60强城市中，年收入超过3万元人民币（约5000美元）的消费阶层人口几乎翻了一番，达到1.3亿人。预期至2020年，消费阶层人口将进一步增加70%，达到2.2亿。

　　消费者行为转变

　　尽管全国零售额已放缓至个位数增长速度，中国城市60强中仍有一些城市为全球最具活力的零售市场。随着消费者习惯和行业结构性的转变，零售业正以惊人的速度进行演变。购物中心零售板块继续在中国60强城市中扩张，尽管发达城市的购物中心消费模式已进入“第三代”，但对于一些发展欠发达的城市，“购物中心”仍是一个新概念。

　　消费者愈加理性，价格敏感度提高

　　随着经济的快速发展，城市消费者愈加理性，对价格更加敏感，网络购物也因电子商务的发展而迅速得到普及。大量中国旅客出境旅游，逐步倾向选择更高水平的服务和更丰富的店内体验，因此对国内的零售服务预期也随之提高。

　　全渠道零售崛起

　　全渠道零售（零售商借助多种线上和线下渠道为消费者提供商品和服务）将成为中国城市60强的主力销售形态，并将在所有地区和领域为传统零售业带来脱胎换骨的变革。传统实体零售业已着手发展电子商务战略，而一些电子商务企业也开始尝试建立实体门店。

　　购物中心开发规模扩张

　　2005-2012年期间，零售业以两位数的强劲速率增长，中国60强城市的购物中心开发规模呈现井喷式增长。开发商通常将零售板块作为提升综合性开发项目形象、刺激住宅销售并保证长期的收入流的灵丹妙药。

　　1.5线地区性中心城市供应增长最快

　　自2011年以来，人口密集的内陆1.5线区域性城市，特别是成都，武汉，西安，沈阳，重庆，购物中心的开发规模空前增长。新增供应旨在挖掘更多消费者并吸引其它周边城市的客流。 在未来三年里，1.5线城市购物中心总量的增长可能将进一步增长60%。然而，市场饱和度增加使开发商更加谨慎，甚至减少部分开发项目。2015年，我们预计购物中心年总量增长率将放缓至个位数。

　　总量过剩，但优质购物中心供应匮乏

　　在过去三年里，中国60强城市的购物中心总量几乎翻了一番。随着1.5线城市大举建设现代化零售基础设施，购物中心存在过剩的风险。尽管如此，优质购物中心供应仍然严重匮乏，仅有10%-15%的现有存量符合国际标准。

　　“赢家通吃”– 高品质、优质管理和差异化经营

　　随着购物中心竞争的白炽化，那些专注于已建成的成功商场和未来建成的优质潜力商场的零售商“赢家通吃”。尽管1.5线城市中的购物中心存量巨大，成功的“第三代”购物中心（比如南京的德基广场和杭州的万象城）凭借其精准的定位、合理的租户组合和商场布局，继续巩固它们作为全市消费目的地的龙头地位的同时，实现高水平的销售率。

　　奢侈品零售发展短时疲软

　　2013年以来，全国实施反腐、反奢侈浪费，禁止公款送礼，奢侈品行业发展受到重挫。此外，私营企业主以及富裕家庭数量增长放缓，奢侈品的总体消费减少。

　　物流地产 – 强劲长期增长前景

　　随着中国物流业不断发展，物流地产继续拥有中国城市最强劲的长期增长前景。经济发展速度的放缓限制了需求，而随着更多的投资者进入该领域，局部供应过剩的现象将呈现。然而相对于中国经济整体规模，物流地产市场总量上仍处于供应不足的状态，电子商务的发展正逐步填补需求缺口。目前，中国的电子商务配送网络落后于发达国家，但随着电商企业运作更加高效，由电子订单履行中心、退货处理中心和其它专业设施组成的物流市场新生态系统将逐步发展起来。 

　　中国城市60强物流地产-主要趋势

　　部分城市短时供应过剩，长期增长动力强劲

　　在经过了几年的强劲扩张后，物流市场格局已发生改变。经济呈个位数的增长、制造业投资的放缓和零售市场的谨慎扩张，加上日益增加的成本压力和局部供应过剩问题，使该行业的竞争局面和需求出现了新形势。超一线城市正面临来自附近卫星城市的竞争；而随着供应量的迅速增长，一些1.5线城市正面临空置率趋高的局面。

　　尽管如此，得益于国内市场扩张、团购零售增长以及电子商务的迅速崛起，该领域的长期增长动力依旧强劲。中国高铁网络的投资建设提高了交通的便捷性，企业可以将配送网络整合到更大型的现代仓储设施内。

　　电子商务和全渠道零售提振物流业

　　尽管中国实体零售市场的扩张和大型制造业基地的建设，仍然是现代物流仓储需求的主要驱动力，电子商务和全渠道零售的崛起已成为新的增长引擎。阿里巴巴、京东和一号店等电商企业以及第三方物流运营商的强劲需求，很好地互补了其它领域疲软的需求。

　　物流业整合期

　　薄利和日益加剧的竞争压力，驱使第三方物流公司整合物流仓储空间、寻求规模化经济，并将从分拣处理、电子商务和零售配送各个方面，将多个独立的物流设施整合到更大型的多功能仓储设施内。

　　随着市场扩张，预计电商企业之间的整合也会加强。其中能够实现规模和运营效率齐头并进的企业将成为赢家，而这一整合也将提振对现代仓储的需求。

　　政府日益看重物流业价值

　　长期以来，物流土地供应不足限制了60强城市物流业的发展，但地方政府正逐步重视物流业的发展。尽管政府仍然明显偏好具有更高价值的制造业，但制造业投资的下滑已经驱使政府转向物流业，为其供应更多的土地,特别是当物流业能够帮助中心城区或经济开发区的土地实现更高价值时，政府则有意愿将土地供给分配给物流业。

　　高品质物流仓储总量仍匮乏

　　随着物流仓储总量以每年15%-20%的速率增长，一些城市（如天津和成都）出现短期供应过剩的现象，然而这些扩张中的城市正大规模兴建物流基础设施，以满足区域内强劲的配送网络设施需求，这些总量将逐步被市场消化。

　　目前，甲级物流仓储总量仅为2900万平方米，这一数字与中国的经济规模相比仍然很小，且因产能限制，未来实际能够建成的仓储总量仍然有限。中国甲级非业主自用的物流仓储总量与美国1.55亿的同类物业市场总量相比，仍然相形见绌。

　　供应链愈加复杂

　　人口密集的超级城市区域——长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区——拥有的现代物流仓储空间占全国总量的三分之二，这些超级城市区域的物流网络日益复杂。

　　随着制造业活动向中国中部和西部城市持续转移，西部、中部以及中国东北部城市的物流市场发展迅速，增速创新高，而大规模的高速公路基础设施投资建设，也带动了内陆和低梯队城市的零售市场发展。

　　中国的配送网络……下一个舞台?

　　中国的物流业不断演变，并没有“教科书”式一成不变的模式可供遵循。来自零售配送、国内和跨境电子商务、制造业供应链以及进出口贸易一系列领域的不同需求，将催生一个愈加复杂的物流版图形成。

　　专业配送中心将在交通便捷的人口密集区域内发展壮大，从长期来看，中国不断扩张的国家高速公路网络，将真正促进泛中国配送网络的发展（正如美国沿高速公路的物流网络），尽管这一趋势仍有待预见。

　　电子商务将成为游戏规则的改变者。中国目前电子商务“生态系统”落后于发达经济国家，但这一差距正迅速缩小，这将促成对超级电子订单履行中心、包裹递送/分拣中心、退货处理中心和城市物流站点的新一轮需求。电子商务正处于一个全新的发展阶段。

　　中国物流市场发展仍面临着多方面挑战，其中包括行业的分化、不同企业之间管理规制标准的差异和高水平供应链人才的缺乏，而这些都将是阻碍物流市场自动化的推进。

　　办公楼 – 1.5线城市唱主角

　　随着经济发展政策的重心逐步向服务业和白领岗位倾斜，优质办公楼的总需求量将呈现增长。内资企业的需求已达临界值，是目前办公楼市场需求的主要驱动力。中国城市60强中的办公楼需求主要集中在1.5线城市，这些城市较高的商业活跃度和中产阶级的扩张支撑了高价值服务业的增长。供应过剩现象已在部分城市显现，但1.5线城市有有望在未来三至五年的时间里消化多余的存量。

　　1.5线城市对甲级办公楼的需求未来需求热点城市

　　聚焦1.5线城市

　　中国甲级办公楼市场依然主要集中于中国的超一线城市（上海和北京）和一线城市（广州和深圳），占据全国总总量的三分之二。其余总量则主要来自中国城市60强的1.5线城市，这些城市办公楼市场的发展得益于大量的专业人才储备、企业和中产阶级家庭对高价值金融和商业服务业的强劲需求。

　　有限的专业人才使二线城市办公楼市场的发展仍相对落后。专业人才继续向大城市涌进，当然也存在例外（如央企或国有企业雇员），较小城市的人才外流，将成为甲级办公楼向1.5线城市之外的次级城市扩张的主要障碍。

　　办公楼市场体系重组

　　办公楼市场发展逐步从沿海城市向内陆城市倾斜。成都继续领跑中国城市60强的房地产市场，该城市拥有的甲级办公楼总量最多，并且成为企业区域办事处中国西部地区扩张的首选城市。

　　受益于较高的企业活跃度、中产阶级家庭数量的增长、有利的商业运营环境、大量具备专业技能的高学历人才以及优质办公楼的供应，中国1.5线城市有望继续巩固它们作为主要办公楼市场的地位。预期成都将继续保持其作为中国西部办公楼市场的龙头地位，而武汉作为中国中部的办公楼中心市场地位也不断发展。天津和杭州因分别毗邻北京和上海，将继续巩固它们的市场地位。重庆、南京、西安和沈阳也有作为主要办公楼市场的实力。

　　消化现有存量

　　1.5线城市的甲级办公楼总量每3年（2005-2014年期间）增长翻一番，近期，总量增长使部分1.5线城市的甲级办公楼空置率高达50%，供应过剩风险存在。然而，随着1.5线城市不断发展“蜕变”，有望在三至五年的时间里消化多余的存量。目前1.5线城市对甲级办公楼需求的总量为700万平方米，但随着金融和商业服务业的增长，预计截至2025年，这一总量将翻2番，约为1900万平方米。

　　内资企业驱动需求

　　自2012年来，内资民营企业对办公楼需求的驱动作用愈加明显。中国具备全球竞争力的跨国企业数量越来越多，以阿里巴巴（来自杭州）、华为和腾讯（均来自深圳）为典型代表。随着内资企业的扩张和对办公空间需求的不断升级，其对甲级办公楼的需求将达至新高，预计截至2025年，新增的甲级办公楼需求将高达5000万平方米，成为甲级办公楼市场需求的主力。

　　从金融服务业、专业服务业和商业服务到科技、电信、电子商务、创意产业、医疗、生命科学和品牌零售等各个领域，内资民营企业都成为办公楼需求的主要驱动力。未来随着中国经济逐步转向服务业驱动的增长模式，内资企业将继续扩张。同时，这些企业也将致力于办公楼设施的改造升级，从而提升企业形象，并提高员工留职率。

　　酒店 -重新定位，迎接未来增长

　　在未来十年里，中国城市60强的酒店业增长潜力巨大。中国中产阶级购买力的提高、不断升温的国内旅游业和民营企业的持续扩张，都将拉动对酒店业的需求。然而，受经济增速放缓、反腐措施以及局部性供应过剩等系列因素的影响，该行业发展短时受挫。但挑战与机遇并存，在经历大规模结构调整后，该细分市场有可能在未来几年内为投资者提供更有利的“买入契机”。

　　长期机遇

　　紧缩、放缓和供应过剩

　　自2013年以来，随着中国经济发展步伐的全面放缓，酒店业的发展遇挫。取缔公款消费的措施以及政府反腐败运动的开展，削减了五星级酒店的利润来源。

　　需求受挫并未阻止酒店供应量的新增。吸引国际品牌酒店入驻大型综合体项目，也是地方政府致力于城市经济发展战略、国际形象打造和扩大税基不可或缺的一部分。

　　自2011年以来，中国城市60强的4-5星级国际酒店数量增长翻了一番，2011年，60强城市的总量占全国总供应量的二分之一，而2014年全国三分之二的供应量来自于60强城市。

　　但预计在未来三至五年内，随着项目开发与交付速度的放缓，这些新增供应将逐步被市场消化。实际上，受经济发展放缓影响，部分酒店项目开发计划已经被取消或延迟。

　　入住率上升

　　尽管目前整体市场环境充满挑战，但中产阶级的不断壮大，带动了旅游休闲以及商务出行的增多，继续支撑着对酒店业的需求。因此，尽管我们看到，酒店市场整体呈疲软态势，但酒店通过降低房费吸引顾客，从而保持甚至提升了酒店入住率。

　　酒店业“精兵简政”

　　面对严峻的挑战，酒店业正经历着变革性的结构调整，这将在中长期为酒店市场的发展打下坚实的基础。酒店业长期对政府官员需求过度依赖的局面，正被来自国内旅游和民营企业商务旅行需求所替代，这一结构性调整将有助于推动该行业健康和可持续发展。

　　短时受挫，但机遇存在

　　近年，酒店运营商和开发商侧重在1.5线城市发展，但部分二、三线城市也存在发展潜力。随着国际酒店运营商逐步将发展重点转向中国西部和西南部次级城市，特别是那些游客数量较大的城市（如昆明、贵阳和南宁），这些城市酒店业发展也正迎头赶上1.5线城市。

　　中档和经济型酒店供应依旧匮乏

　　“经济可支付”成为许多酒店成功的关键。四星级“选择性服务”酒店正受到普遍欢迎，它们将自己定位成舒适的酒店，但并不落入五星级豪华酒店的范畴。与此同时，许多中档和经济型连锁酒店市场正发展迅速。

　　投资者契机

　　尽管目前面临的市场环境严峻，但从长期来看，中国酒店市场仍具较大增长潜力，而一些开发商的撤资决策恰恰为外国投资者和投资机构提供了进入中国市场的良好契机。

　　不断变化的投资格局

　　相较于1.5线和二线城市，投资者目光仍然聚焦中国的超一线和一线城市，受益于良好的供求关系、办公楼需求的多样化、消费阶层人口的扩张等因素，这些发达城市更能保证稳定的吸纳量和租金升值空间。中国城市60强投资焦点仍集中于开发领域而不是现有资产。然而，从中期来看，投资环境的变化（包括金融改革和国企改革、透明度提高、投资性物业存量的增加和散售物业类别的减少）将为交易量结构性的增长铺平道路，并为国内和国际投资者增加“买入机会”。

　　超一线和一线城市仍占主导

　　在过去的三年里，中国商业地产投资总量持续增长，于2013年达到250亿美元的历史高点。然而，因经济增速放缓和收益率偏低（依据全球标准），投资者信心受挫，投资市场波动性渐增。2014年，交易量下挫，降至190亿美元。然而，随着市场透明度的提高、可交易投资性物业总量的增加和风险的降低对投资需求的催化，我们预计，投资市场在未来的几年里将进入新一轮的强劲增长期。

　　办公楼市场主导; 物流市场正崛起

　　在过去三年里，办公楼市场仍保持了其作为最重要的投资目标市场的地位，年均占据50%的投资总量。办公楼投资被视为最透明且最易操作的投资市场，并将持续吸引高水平需求。

　　在零售领域，大量的新增供应涌入市场，使投资者在过去一年里十分谨慎。卖方灵活性不断增强，这意味着那些能够应对租赁风险进行租户组合升级的专业投资者们，将在未来几年里寻找到进入市场的契机。由于收益长期稳定的资产依然稀缺，因此资产组合战略能够比单一核心战略提供更多的机会。

　　与此同时，物流市场已然成为投资者最热衷的潜在领域，来自机构投资者大量资本的注入，意在挖掘这个行业的市场增长潜力。在一些可交易资产有限的重点市场，开发商通常以股权投资交易形式获得土地。2013-2014年间，包括普洛斯、嘉民和安博中国在内的物流开发商从机构投资者和私募基金处获得的资本约达70亿美元，以支持物流业的未来发展。

　　中国城市60强投资市场演变

　　商业地产直接投资，2009 – 2014年

　　投资规模持续增长，改革提供契机

　　随着中国和中国房地产市场逐步迈入稳定的发展时期，我们预计，商业地产投资市场将继续保持扩张态势，并将在商业地产交易规模方面赶上规模相约的经济体。

　　投资环境的几个关键性改变，将为投资交易量结构性的增长铺平道路，并为国内和国际投资者增加“买入契机”。

　　随着经济增速放缓，最大化现有存量价值将成为最优选择，对商业地产的关注点将更多地转向投资而非开发。　 　 

　　金融行业的改革有利于投资交易规模的扩大。资本流动的自由化和官僚主义的削弱，使外国投资者进入中国市场的壁垒将低，而中国房地产投资信托基金的引入，有利于房地产资产的整合，并为开发商和业主提供了一个全新的退出策略。 

　　对众多开发商来说，投资者对散售型物业的投资兴趣降低，更多资产将被整体出售，增值或翻新整栋物业将变得更加容易。　 

　　中国城市60强 – 国际视角

　　规模说明一切

　　中国60强城市总人口将近3亿，更广的辐射圈容纳了超过4亿人口，超过美国总人口数。

　　在过去三年里，中国城市60强的消费阶层迅速扩张，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。预计截至2020年，60强城市中将另有9000万人口进入消费阶层。

　　中国城市60强的经济总量达8.6万亿（基于同等购买力的GDP值）–如果将其作为单一经济体来看，它将是世界第二大经济体，占全球产出的9%。

　　但增长同等重要

　　截至2025年，中国城市60强将占全球经济增长的15%，达到15.5万亿美元的规模，增加量相当于印度目前的年产出量（或两个德国的年产出量）。

　　尽管近年来，全球经济大环境增速有所放缓，但中国城市60强仍将是世界增速最快的经济体之一。预计截至2025年，中国城市60强的整体经济规模将是俄罗斯和巴西经济规模之和的两倍。

　　中国城市60强当中不少是全球最具发展活力的城市；武汉、重庆、天津和南京均跻身仲量联行2015年城市发展动力指数20强榜单。

　　商业地产:中国对比美国

　　中国的经济产出逐步赶超美国，有望成为世界第一大经济体15,但如果比较两国房地产规模可以发现，中国符合国际标准的商业地产总量与美国仍相距甚远。尽管中国目前正处于空前的建设热潮阶段，但中国重点城市的甲级总量与美国相比依然相形见拙。

　　世界最大的经济体——非常不同的房地产市场

　　目前中国重点城市甲级零售物业、物流仓储和办公楼的总量仅占美国的五分之一：　 

　　中国60强城市的购物中心总量为6500万平方米左右，将上海、北京、深圳、广州统计在内的数据为8300万平方米。而美国的同类购物中心总量高达4.05亿平方米，也就是说，美国每1000人拥有1500平方米的物业面积，相比之下，中国城市每1000人拥有的物业面积仅为235平方米。尽管有些分析指出，美国市场出现供应过剩的现象，但这个差距仍说明，随着中国城市的发展，零售物业供应仍具有很大的增长空间。　　 

　　中国的甲级物流仓储的总量为2900万平方米，而美国重点城市的同类物业约为1.55亿平方米，中国与美国总量差距甚远。

　　中国20个最大的甲级办公楼市场（包括上海、北京、广州和深圳）的现有总量为3200万平方米，与美国20个最大的甲级办公楼市场的1.52亿平方米总量相比可谓相形见绌。受服务业增长推动，至2025年，这些市场对甲级办公楼需求的总量将接近8000万平方米，而这一数字也仅仅只占目前美国总量的一半。　 

　　中国城市60强发展展望

　　自我们发布《中国新兴城市50强》报告以来的三年里，中国已发生巨变。随着政府放缓经济发展节奏，中国正由过去的投资导向型增长模式转向更持续、更高价值的消费驱动型的增长模式，这一发展模式的科学转变将推高对中国城市现代化商业地产的需求。 

　　我们将如何看待中国城市的未来？ 

　　中国城市在中长期发展过程中需要克服哪些挑战？ 

　　建设更加高效、宜居、适应能力更强且更可持续发展的中国城市60强，房地产业将在其中扮演重要角色

　　城市发展“蜕变”

　　首先，中国城市需要充分利用已建成的房地产存量。随着经济发展政策的重点向服务业逐步转移，对办公楼、零售物业、物流仓储和酒店的需求将被推高。中产阶级消费群体的扩大对发展内需拉动型经济十分必要，而中产阶级的壮大则需创造更多的白领工作岗位。就这方面而言，政府政策倾向支持商业地产的发展。但随着经济增长速度放缓，房地产的开发需要更严格的规划，从而保证供需长期平衡。

　　发掘竞争优势

　　政策调整将使得市场力量在资源分配中扮演更为重要的角色，这对于中国城市发展将产生重大影响。中国城市及城市领导者需要发挥该城市独特的竞争优势，以抢占市场先机。未来，中国城市的成功将更少地依赖于自上而下、以政府为主导的发展模式，“建成就好”的商业模式也已一去不返。以刺激增长和经济活动为目的的项目开发将日渐减少，而发展重点将逐步放在如何增强一个城市对于企业的吸引力方面。一流大学培养的高学历人才的增多、产业集群活跃度提高、有利于商业活动运作程序的精简、环境和生活质量的提高，都将有利于城市吸引力的提高。无论一个城市在这些因素的综合实力如何，在市场经济条件下，企业选择办公所在地都将取决于这个城市或地方是否具有吸引力，而并非是来自政府领导者的行政指令。

　　应对环境恶化

　　中国在过去的几年里一直致力于环境质量的改善。从房地产视角来看，在设计和建造项目之初，就应考虑到可持续发展因素，而非在建成之后进行项目改造和升级。当下，中国政府亟需使房地产在可持续发展中扮演最重要的角色，并针对行业制定标准并切实落地执行。

　　中国“十三五”规划将于2016年3月对外公布，伴随着中国政府新一轮发展重点的制定，房地产业的未来发展之路将更为清晰。我们相信，不管未来中国重点发展哪些领域，随着城市化进程的持续推进，房地产业将在提升中国城市的宜居性方面发挥重要的促进作用。