案例结合数据分析：购物中心租金制定的最佳策略

　　本期租金专题，结合相关数据及案例直接讲述购物中心租金回报率计算，包括：全部持有租金回报率计算、.以销售返租回报率计算、产权式商铺租金回报率计算三种形式，并阐述租金制定需要考虑到的各方问题，供大家运营项目时做为参考。 

　　租金确定流程

　　三大步骤　　 

　　步骤一确定基价 

　　基价是市场的主要定价标准，一个市场在其地段上，其商业的基价租金就赋予了一定的标准，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，如根据以上对不同城市和不同业态的承租水平分析来确定租金的基价。　 

　　租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/平方米/天，其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以些类推。　 

　　年租价：十年使用权价：售价=1：6：10，如租价为10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用权价为1.8万元/平方米左右，售价为3万元左右。

　　在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当地放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。

　　基价定制模型

　　步骤二确定押金及入市门槛　 

　　除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多）归根而言为入市门槛费。

　　押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润，例如:

　　入市门槛的设定是由这两个方面制定：

　　通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。

　　入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值，除了租金，以及区域传统外，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。　 

　　虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能多设置赞助费等直接利润，而少押金。如北京秀水街的押金10万元就过高，赞助费5万元过低，应押金少，赞助费多点。如北京天雅大厦押金8万过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。　 　　 

　　步骤三确定交租方式　　 

　　商业地产项目中，租金加押金（或入场费）确定后，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都对总款提出不同的方案。　 

　　商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式带来总的值不同，交付方式越方便对于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决方案。　 

　　但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，因此有很多购物中心初期采用半年制，某种意义上讲就套住商户，使之与市场度过养市期。　 

　　最后根据购物中心自身的实际情况来选择合适的租金方式，租金方式如下：

　　购物中心租金回报率计算

　　三大测算方式

　　1全部持有租金回报率计算 

　　改善回报率的策略

　　案例：凯德MALL

　　凯德MALL·天津湾一商铺为例

　　根据以上营业假设可得出：

　　第一年装修补贴返还50%,即284200元

　　保守估计第二年营业额未达到600万元，则在2年合约期内，凯德实际付出装修补贴284200元

　　2年期固定租金收益为48.04万元，低于提成租金收益

　　2年内凯德的实际收益为：

　　提成租金收益106.4万-装修补贴28.42万=77.98万元　 　　 

　　2以销售返租回报率计算　 

　　经济分析的条件

　　（1）租金计算

　　根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

　　实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额

　　其中：

　　实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

　　回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；

　　商铺租金是租期内开发商得到的总收益；

　　不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；

　　纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

　　以上公式用数字表示为：

　　销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000

　　（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）

　　假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：

　　（2）计算过程

　　根据前面部分表格的计算数据说明：

　　按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

　　不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

　　前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。计算过程如下：　 

　　第一种：按8年租期算

　　将已知数据带入到公式中，得到：

　　销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000

　　得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金

　　按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）

　　计算结果为：

　　由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）

　　第二种：按10年租期算

　　计算方法同上，则计算结果为：

　　【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。

　　由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）

　　结论

　　从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。　　 

　　3产权式商铺租金回报率计算　 

　　一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：　 

　　【前提条件】某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。 

　　但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。 

　　如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：