佳兆业房源从锁定进入司法查封 生命人寿近14亿输血

　　博弈佳兆业

　　先是部分项目从行政解锁转为司法查封，接着是向大股东生命人寿借款近14亿元支付之前所拿地王土地款，与此同时，潜在接盘者融创与债权人的博弈愈演愈烈，对于佳兆业来说，等待依然在持续。

　　生命人寿驰援

　　4月9日下午，佳兆业发布公告称，深圳富德资源投资（下称“深圳富德”）已于4月8日同意向佳兆业深圳公司提供13.77亿元的贷款，年利率为12%，期限2年，每年于6月21日及12月21日还款。贷款的抵押物是佳兆业深圳持有的各合营企业公司注册资本之50%。

　　深圳富德为生命人寿全资附属公司，而生命人寿则是佳兆业的第二大股东。在此前佳兆业岌岌可危之时，生命人寿选择沉默，而此时却选择出手，直接原因在于13.77亿元资金的用途。

　　2014年4月9日，深圳史上面积最大地王深圳大鹏新区大鹏街道下沙社G16301-0701地块的商业用地成功出让，最终经过激烈竞争，佳兆业与生命人寿联合体以总价54亿元竞得该地块，折合楼面地价约10465元/平方米。该地块用地面积高达86.98万平方米，其中地块规划总建筑面积51.6万平方米，如此巨大体量的单宗地块，在土地资源稀缺的深圳颇为罕见。

　　此后，佳兆业与生命人寿成立合营公司开发该地块，分别持有51%、49%的股权。此次生命人寿的贷款，主要用途就是向深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局支付土地款，以防止因佳兆业的资金困境使该地块被收回。在佳兆业公告中的抵押物，也是佳兆业在大鹏地块合营公司中的股份。

　　去年12月份，生命人寿通过深圳富德增持佳兆业5.755亿股，耗资16.68亿港元，股份转让完成后，生命人寿持有的佳兆业股份比例增至29.96%，成为其第二大股东。不过在随后佳兆业被诸多金融机构追债的资金危机中，生命人寿选择置身事外。外界评论认为生命人寿在出手增持佳兆业前或许并未认识到事件的复杂和困难程度，此后事态的发展超出了生命人寿的预期，因此选择静观其变。

　　此次生命人寿借款给佳兆业，为了双方合拿地块支付土地款，更多出于自保，不过若其进一步插手佳兆业的债务重组，将使事态更加复杂。

　　房源从锁定到查封

　　佳兆业危机被各方关注，缘于去年底其在深圳房源被行政锁定。在房源“被锁”近4个月之后，近日佳兆业深圳物业的状态出现了新的变化。

　　从4月3日晚间10点开始，佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号，位于大鹏新区的KPR佳兆业广场，位于前海片区的佳兆业前海广场等项目的房源解除了“管理局锁定”状态。不过解除锁定并不意味着事态出现转机，从深圳房地产管理网的信息来看，这些房源在解锁之后，迅速转入了司法查封状态。这意味着地方政府已经放弃了对项目销售的行政干预，目前进入到司法诉讼阶段。

　　从深圳法院的网上诉讼服务平台上的数据来看，自今年1月第一宗案件算起，至今和佳兆业有关的案件数量已经有98宗，其中大部分已经进入审理阶段，而申请人或者原告都是银行或者金融公司，包括中信银行、招商银行、华夏银行、中国银行、农业银行、中铁信托、平安信托、信达资管、深国投信托、日立电梯等。

　　佳兆业此后危机的进一步爆发，就缘于在佳兆业境外债务违约风险显露之后，不少境内债务持有人、合作方担心佳兆业的资金问题，纷纷向法院要求资产保护，并将等值房源进行查封，使佳兆业的经营活动完全陷入停滞。佳兆业公告表示，4月7日集团债权人向相关中国法院提出合共70份集团境内贷款下的资产保全的申请。公司已接获相关中国法院对集团增加至约148.27亿元的境内贷款下的资产保全的合共28份民事裁定书，及合共34份应诉通知书。

　　重组博弈加剧

　　对于在此前佳兆业准备重组过程中一直唱主角的融创来说，房源解锁可能并不是好消息。此前融创与债权人争议的焦点，就在于双方对佳兆业价值的认定。融创方面表示，除收购股权的6亿美元之外，不会再投入更多资金，而债权人认为佳兆业比融创所承认的价值要高得多。双方僵持不下的结果，就是债权人不撤销对佳兆业的诉讼，即使房源解锁之后，依然受制于司法查封，项目无法正常销售。

　　如今，房源已经解锁，干涉佳兆业房源销售的行政因素已经消失，事件即将进入司法程序。如果进行司法程序，佳兆业的房源极有可能被迫低价出让，这将加速佳兆业宣布破产。对于融创来说，这显然不是一个好消息。

　　债权人则认为随着行政锁定的解除，佳兆业在一线城市的资产吸引力明显提升，增加了自己的谈判筹码，已经有债权人公开发声，希望实力更强的大房企接盘，以提出更优的债务重组方案。不过面对佳兆业资金链愈加枯竭的现实，真的会有“白武士”出现吗？