2015年一季度中国房地产市场分析以及全年走势预测

中国指数研究院   2015-04-17 11:00
核心提示:中国指数研究院4月13日发布《2015年一季度中国房地产市场研究报告》,2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势,但跌幅明显收窄,累计小幅下跌0.18%,各月份涨跌幅均在0.25%以内,表现较为平稳。

  中国指数研究院4月13日发布《2015年一季度中国房地产市场研究报告》,2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势,但跌幅明显收窄,累计小幅下跌0.18%,各月份涨跌幅均在0.25%以内,表现较为平稳。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨,2014年5月首次下跌,2014年全年累计下跌2.69%。进入2015年,百城价格以平稳变化为主,一季度累计微跌0.18%,跌幅较2014年四季度收窄1.04个百分点。  

  第一部分:2015年一季度中国房地产市场形势总结

  1.政策环境:聚焦去库存、促消费、稳增长多轮政策组合改善市场供求

  2015年一季度,在经济下行压力加大,楼市库存高企、市场信心不足的背景下,宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构,房地产方面则积极聚焦于促消费,鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策,连续降准降息,同时降低二套房首付,构建宽松的金融信贷环境,减轻购房压力,提升消费能力。而两会定调稳定住房消费,中央地方供需两端政策齐出,刺激需求促进库存去化,改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调,未来货币政策仍有望趋于宽松,地方或可因城施策出台进一步刺激措施。

  货币政策逐步宽松金融信贷组合效应推动市场平稳发展

  降息降准释放流动性,保持宏观经济平稳运行。两会政府工作报告提出,今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,更加注重预调微调,更加注重定向调控,积极的财政政策要加力增效,稳健的货币政策要松紧适度。2月央行在经济下行压力加大背景下,先后下调存款准备金率和存贷款基准利率,5年以上贷款利率已降至十年新低。

  此轮降准降息是央行通过适度微调货币政策,为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境,符合市场预期。对房地产市场来说,降准向市场释放资金流动性,促进企业融资与个人购房消费,而降息则直接降低购房成本,刺激购房需求。整体的量化宽松带动市场销售积极向好,助力消化地方库存压力,为楼市增强信心与活力。

  二套房首付下调,利好改善性住房需求。季末,央行、住建部、银监会三部委发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知,提出对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

  两会提出“稳定住房消费,支持自住型住房和改善性住房需求。”信贷政策对房地产市场影响历来最为显著,相关部门紧随两会精神出台信贷新政对改善性住房需求进行支持,超预期下调二套房商业信贷首付比例至四成,宽松程度与2009年相当。下调二套房首付政策降低了购房门槛,将刺激潜在改善性住房需求释放,尤其是针对一二线城市中首改房的自住需求释放有明显刺激作用。新政将有力促进市场成交回暖,库存压力去化效应也将逐渐显现。

  中央地方公积金政策积极调整,刺激自住、改善性需求积极入市。住建部在全国住房公积金管理会议中明确要提高资金使用效率,进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,用好用足公积金。此前住建部已连续下发多个文件,要求切实提高住房公积金资金的使用效率。年初国管公积金贷款最高额度上调至120万元,明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。而地方积极跟进,以福建“闽七条”为首的放宽首套、首改房认定标准与降低公积金贷款使用门槛的地方政策,开启了地方公积金政策宽松调整新浪潮。多省市相应调整放宽公积金信贷政策,通过提高贷款额度、降低首付比例等方式支持住房需求。一系列公积金改革政策的出台,将明显减轻购房群体购房压力,提升其购房能力,将刺激潜在自住与改善性需求加速入市,缓解楼市库存去化压力。预计将有更多城市,尤其是三四线城市根据地方特点和需要,出台类似的公积金调整举措化解楼市库存。

  多管齐下去化楼市库存供需两端同调整稳定市场

  需求层面:个人住房转让营业税免征期调整,持续提升市场交易活力。季末,财政部、国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,免征期限由此前的5年下调为2年。免征期的放宽将加快二手房流通速度、减免部分二手房流转成本,促进更多二手房与购买者入市,刺激交易,活跃市场消费。而二手房市场的变化也将促使新房市场发生量价变化。

  探索回购商品房作保障房,化解市场存量。住建部表示“拓宽保障房源渠道,注意通过市场筹集房源作为保障房”。两会也提出要把一些存量房转为公租房和安置房。这一方式将提高棚改居民安置效率,同时打通保障房源与存量房衔接,对于部分高库存城市而言,可进一步去化市场库存。目前福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区已在试点回购商品房用作保障房,也有多地政府表态将出台政策支持保障房源与市场存量接轨。

  供应层面:控制土地供应,优化住房用地结构,供应端缓解库存压力。2015年3月25日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出要因地制宜确定住房用地规模,住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应,从而确保市场供需平衡。同时指出,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,各地也可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用。通过对存量房源的优化调整,将在一定程度上缓解房企销售压力,有效促进市场供求状况的改善。

  加快落实长效机制建设推动新型城镇化进程

  不动产登记条例正式推行,明确权属盘清房地产行业基底。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行。今年各地两会政府报告中,不动产登记也成为政府工作的一项重点,明确年内积极推行不动产登记的职责和机构调整。不动产统一登记有助于完善市场经济基本制度,明确不动产权属,盘清存量,为房地产市场相关管理打造基底。不动产登记数据的完善和信息共享将为房地产税等制度改革及相关政策提供数据支持,促进房地产市场的长期健康发展。

  深化农村土地改革,落实户籍改革制度。中央一号文件《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》出台,强调全面深化农村土地改革,推动统一的城乡建设用地市场建立,引导农村产权流转交易市场健康发展。同时全国33个县级改革单位开始试点,稳步推进农村土地制度改革。2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》提出,要加大户籍制度改革,取消暂住证制度,全面实施居住证制度,建立健全与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。居住证全面实施有利于保障外来人口权益,促进城市管理和人口有序流动,同时推进农业转移人口向城镇居民转移,利好房地产发展。

  完善住房制度建设,健全多层次住房体系。1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,要求用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。随后,中央提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知,进一步加大对租赁市场的支持力度。租赁市场发展完善将进一步健全多层次住房体系,有助于保障民生,促进房地产行业长期平稳运行。

  新型城镇化试点落地,区域一体化进一步推进。江苏、安徽两省及宁波等62个城市(镇)成为国家新型城镇化综合试点地区,新型城镇化建设进入实操阶段。同时今年两会强调,要加快自贸区建设和“一带一路”、构建全方位对外开放新格局,推动京津冀一体化和长江经济带建设、引导产业升级转移,促进中西部开发区建设、加快中西部新型城镇化发展。加快推进区域经济建设成为2015年经济工作的重点和新增长点。

  2.新房:百城价格微跌 重点城市成交回暖 房地产开发投资增速继续放缓

  价格:百城住宅均价微跌0.18%不同城市价格继续分化

  百城整体:一季度百城住宅均价微跌0.18%各月份涨跌幅均在0.25%以内

  2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势,但跌幅明显收窄,累计小幅下跌0.18%,各月份涨跌幅均在0.25%以内,表现较为平稳。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨,2014年5月首次下跌,2014年全年累计下跌2.69%。进入2015年,百城价格以平稳变化为主,一季度累计微跌0.18%,跌幅较2014年四季度收窄1.04个百分点。

  具体来看,在多重利好政策的叠加作用下,市场预期逐渐转好,百城价格在经历连续8个月下跌后,于2015年1月止跌,环比上涨0.21%;2月受春节假期影响,楼市进入传统淡季,供需两端均表现平淡,百城住宅均价整体稳中略降,环比下跌0.24%;3月两会积极表态稳定房地产消费,针对住房市场的多轮政策密集出台,楼市整体环境向好,百城住宅价格环比跌幅收窄0.09个百分点至0.15%。但同比自2014年10月以来持续下跌且跌幅扩大,3月为连续第6个月下跌,跌幅扩大至4.35%。

  十大城市:一季度十大城市住宅均价累计上涨0.32%4个城市累计上涨

  与百城整体微跌的情况不同,2015年一季度十大城市住宅均价累计上涨0.32%,武汉、深圳、上海、北京4个城市累计上涨。具体月份来看,十大城市住宅均价1月上涨0.59%;2月由涨转跌,跌幅为0.17%;3月跌幅收窄0.07个百分点至0.1%。

  对比2014年一季度、四季度及2015年一季度三个时期来看,2014年一季度十大城市全部累计上涨,整体涨幅为3%,其中北京涨幅高达5.1%;四季度十大城市累计下跌0.59%,仅深圳、上海、成都3个城市上涨,且涨幅较小。2015年一季度十大城市住宅价格转为累计上涨0.32%,除深圳、上海依然保持上涨态势外,武汉、北京由去年四季度累计下跌转为累计上涨。其中武汉自去年5月楼市进入调整期以来,住宅价格持续下跌,年末价格已跌至2013年初水平,但作为发展潜力巨大的重点城市,武汉住宅成交量自2014年下半年以来持续走高,进入2015年一季度,多轮利好政策出台,引发楼市看涨预期,3月价格上涨项目明显增多,同时“鸿玺公馆”、“天宇盛世滨江”等处于核心地区的高价楼盘入市,带动武汉整体房价上涨;北京因一季度部分高价楼盘入市,带动整体房价上扬,住宅价格累计小幅上涨0.57%。杭州、天津、重庆、广州延续去年四季度下跌态势但跌幅均有所收窄;成都因库存较高、房企降价跑量而导致房价回落,一季度累计跌幅最高达2.59%。

  需求:成交延续去年末趋势持续回暖绝对量仅次于2013年水平

  多重政策推动市场成交回暖。去年下半年开始,中央先后出台政策放松限购限贷、降息、降准、降低贷款首付,并放松公积金政策等手段,多重政策利好推动需求入市。去年末市场开始回暖,12月代表城市成交达到3432万平方米的历史单月成交高点。今年一季度,尽管1-2月市场季节性回落,但3月成交回升,一季度整体市场仍延续去年末的回暖态势,代表城市月均成交接近2100万平方米,同比增长2.6%,绝对量仅次于2013年同期水平。具体来看,1-2月代表城市月均成交1950万平方米,同比增长0.7%。3月,连续的降准降息改善市场预期,市场成交较前两个月明显好转,据初步统计代表城市成交超过2300万平方米,同比增长5.9%。

  供应:3月供应同比下降但2月供应创新高推动一季度同比仍增长

  一季度供应同比仅小幅增长,其中3月新增供应低于去年同期。2015年一季度,20个代表城市月均新批上市面积不到1100万平方米,同比小幅增长3.8%。具体来看,1-2月,20个代表城市月均新增供应1058万平方米,同比增长38.2%,其中2月新增供应811万平方米,为历年同期最高。3月,由于前期市场去化压力较大,且2月供应较多,导致新增供应不到1000万平方米,尽管环比增长14.3%,但同比降幅超过30%。

  库存:成交逐步回暖降低库存压力,出清周期开始回落

  销供比:市场季节性供小于求,销供比较去年同期微幅增长

  供需双增长,但成交增幅高于供应,带动销供比小幅增长。2015年一季度,市场短期内呈现季节性供小于求态势,销供比较去年同期小幅回升,20个代表城市成交量同比增长6.5%,供应量同比增长3.8%,销供比为1.1,较去年同期小幅增长0.03。其中,一季度上海、武汉、苏州的销供比均回升至1以上,而杭州、天津销供比虽然不到1,但是较去年同期有所增长,分别为0.84和0.93。此外,成都住宅成交较去年同期下降16%,导致销供比较去年同期下降0.1至0.69,市场供过于求态势加剧。

  库存及去化:成交回暖降低库存压力出清周期开始回落

  3月成交回暖,市场库存压力有所缓解。据初步统计,截至2014年3月底,20个代表城市可售面积为17348万平方米,环比下降1.8%,较今年1月的高点回落3.7%,但是从绝对量来看,库存仍位于历史较高水平。出清周期方面,去年四季度以来,出清周期逐月回落,今年2月虽然呈现季节性反弹,但是截至3月末,代表城市出清周期缩短至14.0个月,较去年9月的小高峰缩短4.2个月。

  全国商品房:销售、新开工同比降幅显著扩大投资增速持续放缓企业到位资金承压

  需求:销售面积、销售额同比降幅超过15%降幅明显扩大

  全国商品房销售面积和销售额均同比下降且降幅扩大,销售面积同比降幅处于2009年以来最大。2015年1-2月,全国商品房销售面积为8746万平方米,同比下降16.3%,较去年同期扩大16.2个百分点,较2014年全年扩大8.7个百分点;销售额为5972亿元,同比下降15.8%,较去年同期扩大12.1个百分点,较2014年全年扩大9.5个百分点。分物业来看,住宅销售面积为7709万平方米,同比下降17.8%,销售额为4983亿元,同比下降16.7%;办公楼销售面积同比下降4.6%,销售额同比下降15.6%;商业营业用房销售面积同比增长3.2%,销售额同比下降4.0%。历年初为房地产市场传统淡季,且2015年春节较往年来临较晚,季节因素显著影响2015年1-2月整体成交量低迷,同比降幅较大,伴随着降准降息、降首付、减税负等利好政策实施,市场信心有所恢复,全国市场成交量提升有望。

  供应:投资增速持续放缓新开工降幅显著扩大

  受销售降速、企业到位资金趋紧加之季节因素影响,房地产开发投资增速持续放缓。2015年1-2月,全国房地产开发投资额为8786亿元,同比增长10.4%,增速比2014年全年回落0.1个百分点,延续了2014年投资增速逐月放缓态势。分物业来看,住宅开发投资额为5922亿元,同比增长9.1%,增速比2014年全年小幅回落0.1个百分点,比去年同期回落9.3个百分点,占房地产开发投资的比重为67.4%,较2014年全年下降0.3个百分点,较去年同期下降0.8个百分点;办公楼开发投资额为567亿元,同比增长14.9%;商业营业用房开发投资额为1321亿元,同比增长18.2%。

  伴随着开发投资增速放缓,新开工同比降幅显著扩大,施工面积同比增速持续放缓,竣工面积同比下降。2015年1-2月,全国房屋新开工面积为1.37亿平方米,同比下降17.7%,降幅较去年同期收窄9.7个百分点,比去年全年扩大7.0个百分点。其中,住宅新开工面积为9852万平方米,同比下降19.8%,比去年全年扩大5.4个百分点。全国房屋施工面积达57.0亿平方米,同比增长7.6%,增速较去年同期下降8.7个百分点,比2014年全年回落1.6个百分点。其中,住宅施工面积为39.8亿平方米,同比增长4.4%,增速较去年同期放缓9.1个百分点,较去年全年小幅回落1.5个百分点。全国房屋竣工面积为1.1亿平方米,同比下降12.9%,降幅较去年同期扩大4.7个百分点,而去年全年为增长5.9%。其中,住宅竣工面积为7804万平方米,同比下降15.8%,较去年同期降幅扩大5.2个百分点,而去年全年为增长2.7%。

  供求对比:销售新开工比、销售投资比较去年四季度明显回落

  销售新开工比较2014年四季度明显回落,供过于求态势依然持续。2015年1-2月,全国商品房新开工面积和销售面积差额为4980万平方米,销售新开工比为0.64,季节因素影响销售新开工比较2014年四季度的0.90明显回落,与2014年同期的0.63基本持平,供过于求态势依然持续。

  销售同比下降、开发投资同比增加致销售投资比有所下降,企业回款压力较大。2015年1-2月,全国商品房销售投资比为0.68,商品房销售额同比下降、房地产开发投资额增加致销售投资比降低,较2014年同期的0.89低0.21;且较2014年四季度的1.03明显回落,企业面临较大的回款压力。

  资金来源:降息降准等货币政策利好个人按揭贷款但企业到位资金仍承压

  2015年1-2月,房地产开发企业到位资金21613亿元,同比小幅增长1.6%,增速较去年同期缩小10.8个百分点。具体来看,国内贷款为4942亿元,同比小幅增长0.6%,增速比2014年全年回落7.4个百分点,较去年同期回落24.2个百分点;利用外资为86亿元,同比大幅提高72.6%,但也应看到,同比增速的大幅提高由去年同期的低基数所致,随着同期基数的增加以及房企海外融资成本提高、难度加大,企业未来利用外资数额同比增速将会有所回落;自筹资金9023亿元,同比增长9.3%;其他资金来源7563亿元,同比下降6.0%,其中,定金及预付款为4438亿元,同比下降10.3%,降幅比2014年全年小幅缩小2.1个百分点,个人按揭贷款为2161亿元,同比增长2.1%,2014年全年为同比下降2.6%。总体来看,国内贷款增速显著下降,受年初销售低迷影响,定金及预付款同比下降但降幅低于去年全年,降息、降准等货币政策利好个人购房按揭贷款,个人按揭贷款结束连续9个月同比下降,小幅增长2.1%。

  3.二手房:十大城市均价小幅回升 成交同比明显增长

  价格:一季度二手住宅均价小幅回升不同城市表现分化

   

  2015年一季度十大城市二手住宅均价累计上涨0.12%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查,一季度十大城市二手住宅价格累计上涨0.12%,涨幅较上季度缩小0.36个百分点,较去年同期缩小2.25个百分点。从各月环比来看,1月价格环比下跌0.53%至26169元/平方米;2月价格由跌转涨,涨幅为0.18%,均价为26215元/平方米;3月环比上涨0.48%至26340元/平方米,涨幅较上月扩大0.3个百分点。同比来看,十大城市二手住宅均价自去年11月以来连续5个月同比下跌且跌幅持续扩大,今年1、2月同比跌幅分别为2.41%、2.84%,3月扩大至3.22%。

  成交:一季度整体成交好于去年同期1月成交量为一季度单月最高

  2015年一季度二手房成交好于去年同期。2015年一季度十大城市二手住宅累计成交18.85万套,同比增长17.59%,远低于2013年同期水平(34.18万套)。具体来看,1月成交7.45万套,同比增长30.12%。受季节性因素影响,2月成交4.75万套,环比1月显著下降,但同比增长22.42%。3月二手住宅成交量有所回升,共成交6.65万套,同比小幅增长3.49%。其中1月7.45万套的成交量为一季度单月最高。

  4.土地:整体供求同比大幅回落 成交结构致楼面价同比下跌 商办楼面价创新高

  供求:供需持续回落政府供地节奏放缓房企拿地热情趋冷

  一季度各类土地总推出量同比明显下降,住宅、商办用地降幅均超过35%。2015年一季度,全国300个城市共推出各类用地4.1亿平方米,同比下降35.6%,较去年四季度下降41.6%。其中,住宅用地推出1.9亿平方米,同比下降42.7%,同比降幅为2010以来单季度最大;商办用地推出7218万平方米,同比下降38.0%。对比往年同期土地推出面积来看,2015年一季度住宅月均推出面积为6367万平方米,为2010年以来最低;商办月均推出2406万平方米,也处于历史较低水平。分月度来看,1月各类土地推出量同比降幅接近4成;2月,受到春节假期的影响各类用地推出量同比降幅扩大至46%,其中住宅及商办用地降幅达到5成;3月各类土地推出量降幅有所收窄。总体来看,一季度全国300城市土地供应依旧处于较低水平,市场整体库存量的居高不下使得地方政府放慢了土地供应节奏,随着3月25日国土资源部与住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,未来高库存地区将进一步减缓土地供应,土地整体供应量将继续维持低位。

  各类土地成交量同比下降38.5%,降幅大于推出量;其中住宅、商办用地降幅均超过35%。2015年一季度,全国300个城市各类土地共成交3.3亿平方米,同比下降38.5%,较去年四季度下降33.6%;各类土地成交出让金4121亿元,同比减少42.7%。其中,住宅用地成交1.5亿平方米,同比大幅下降46.4%,出让金同比减少46.2%;商办用地成交5955万平方米,同比下降37.0%,出让金同比减少36.6%。对比往年同期土地成交面积来看,2015年一季度住宅用地月均成交面积为4967万平方米,为2010年来最低水平;商办用地月均成交面积为1985万平方米,处于历史较低水平。分月度来看,1月全国300个城市各类用地成交面积同比下降45.0%,住宅与商办用地降幅分别达51.0%和36.4%;2月各类用地成交面积降幅扩大至5成以上;3月随着各类楼市利好相继落地,土地市场有所回暖,各类用地成交面积降幅缩小至0.5%,其中住宅与商办降幅分别缩小至28.0%和13.9%。总体来看,一季度全国300城市土地成交量继续探底,且降幅超过土地推出量,市场需求进一步萎缩。目前,库存去化仍是楼市主题,加之房企经营压力依然较大,使得房企拿地策略依旧保持谨慎,土地市场需求热度仍较低。

  价格:成交结构变化致整体楼面价同比下跌商办楼面价创新高溢价率维持低位

  成交结构变化致各类用地楼面价同比下跌,但商办用地楼面价创新高。2015年一季度,受工业及其它用地成交量占比有所提高的影响,各类用地整体楼面价下跌。全国300个城市各类用地楼面均价为1240元/平方米,同比下跌6.1%,较去年四季度下跌7.0%。其中住宅用地楼面均价为1809元/平方米,同比微涨0.7%;商办用地为1782元/平方米,同比上涨1.8%,为2010年以来单季度最高水平。分月度来看,1-2月各类用地成交楼面价与去年同期基本持平;3月由于工业及其他用地成交占比提高,成交结构影响各类用地整体楼面价同比下跌15.6%,但商办用地楼面价同比大涨45.4%。总体来看,由于去年一季度土地市场较旺,楼面价基数较高,使得今年一季度各类用地楼面价有所下跌,但仍处于较高水平。今年一季度商办用地供地质量明显提升,去年同期成交楼面价最高地块在今年一季度商办用地成交楼面价排行榜中仅能排在第9位,优质地块的大量入市使得商办楼面价再创新高。

  5.企业:多数品牌房企业绩下滑 拿地态度依然谨慎 国内融资渠道更趋多元

  销售业绩:多数品牌房企销售业绩同比明显下滑但部分企业逆市增长

  2015年一季度,10家代表性品牌房企销售额为1610亿元,同比下跌18.7%;销售面积1602万平方米,同比下降16.9%。

  品牌房企销售业绩近三年同期首次下滑。10家品牌房企2015年一季度销售业绩自2012年二季度后首次出现下滑,经历去年的高增长之后,多数品牌房企在一季度市场表现差强人意,一方面是受2013年的市场惯性影响,去年同期品牌房企业绩基数较高;另一方面今年企业的推盘量和营销动力均有所回落,市场供应不足和优惠力度减弱导致品牌房企业绩出现下滑。

  具体企业来看,碧桂园、富力一季度销售业绩同比跌幅超4成,保利、雅居乐等企业业绩也明显下降,而以“提速”为主题的首创一季度销售额57.3亿元,大幅增长138%,主要源于去年北京部分大单项目延至今年1-2月结转,同时3月海外悉尼项目业绩突出,整体拉动企业一季度业绩同比大幅增长。

  企业拿地:土地投资积极性大幅回落布局仍聚焦一二线热点城市

  品牌房企拿地态度依然谨慎,高库存压力下企业投资热情消减。2015年一季度,20家代表性品牌房企拿地金额共计805.5亿元,同比大幅回落36.2%;拿地面积1570.6万平米,同比下降56.9%。房企拿地大幅回落一方面受去年同期高基数影响,另一方面主要因为多数房企在市场下行周期中去库存压力大,而土地储备相对充足,对土地市场投资热情消减。另外值得注意的是,在房企集体转型期,行业面临重新洗牌,这为资金实力雄厚的大型房企的项目并购带来机会,品牌房企通过低价收购中小房企优质项目减少了在二级土地市场的投入。万科在2015年发展计划中明确提出“捕捉合作、并购和金融化发展机会”,招商地产也同样表示今年将更多利用并购机会,跨入千亿房企的行列。

  房企拿地呈分化态势,恒大、华润等房企加快拿地节奏,品牌房企拿地布局聚焦一线城市。市场调整期,品牌房企业绩表现不同致其拿地态度迥异,而布局方面多数房企表现一致,仍秉持一线及热点二线优质地块为主。恒大2014年业绩大增,消耗土储2063万平米,年末土地储备规划建筑面积1.47亿平米,同比下降2.6%;并且为平衡各线城市的布局,去年恒大在一二线拿地占比76.5%,2015年将继续加大一二线城市优质地块的投入。华润置地去年末土地储备4004万平米,能够满足未来3-5年开发需要,但受一二线战略导向的影响,未来亟待增持优质地块资源;2015年1月,华润联合首开平安以86亿高价收录北京丰台白盆窑地块,一线城市战略布局脚步明显加快。而世茂、雅居乐、新城、合景泰富一季度未录得土地进账,诸如世茂等企业土地储备相对充足,拿地策略更看重成本的控制;而雅居乐等企业则因为资金链趋紧,土地投资支出受限,拿地节奏放缓。

  资金状况:上市房企负债比率仍处合理区间但短期偿债能力趋弱

  2014年受销售回款速度放缓影响,多数上市房企速动比率持续下降,短期偿债能力趋弱。91家上市房企2014年速动比率均值为0.56,较2013年下降0.05。其中速动比高于正常值1.0的房企仅12家,而低于0.5的房企高达55家。招保万金龙头房企速动比率更低,2014年均值仅为0.48,另外世茂、华夏幸福等龙头房企速动比均低于0.4,高负债和慢回款导致多数企业短期偿债压力上升。

  房企融资:货币宽松持续改善房企融资环境海外融资热潮逐渐退却

  国内融资渠道更趋多元,海外融资门槛有所提高。自去年四季度以来,央行通过放松限贷、降准降息等持续性宽松政策手段不断改善国内房企融资环境,全国百强房企凭借良好的信用资质通过银行授信、担保贷款等方式优化债务结构,为企业转型升级提供充足的现金流支持。随着监管政策的完全放开,上市房企A股再融资、中期票据等模式在资本市场继续为改善企业中长期流动性发挥重要作用,未来IPO注册制的落地将有效提高企业直接融资的积极性,国内REITS、MBS等新型融资方式正积极推进,而2015年4月3日,央行公告允许信贷资产证券(CLO)实行“注册制”,信贷资产证券化缓解银行资产质量压力,银行体系不良贷款压力将减轻,同时也提升银行的放贷意愿。海外融资方面,去年底佳兆业债务违约事件提升了国际金融机构对国内房企的风险意识,并且随着人民币被动升值压力渐增,房企海外融资成本上升,融资渠道遇阻,2014年兴起的海外融资热潮逐渐退却。当下海外融资积极性较高的房企一般为国际信用评级较高的一线房企,如碧桂园、世茂等。

  2014年针对房企再融资政策放开,沪深上市房企通过股票增发募集资金积极性明显提升,共计增发募集资金364亿元,占全年上市房企融资总额的6.3%。截止2015年3月底,上市房企增发募集资金达62亿元。自去年下半年开始的国内股票市场一路上扬,沪深指数均创2009年来最高,并且受国家一带一路、京津冀一体化等政策以及降准降息、降低购房首付比例等各种行业利好政策影响,相关地产基建股被投资者青睐,上市房企股市募集资金量亦出现快速提升。

  第二部分:2015年中国房地产市场趋势展望

  1.宏观环境:经济增速放缓货币环境稳健偏松政策继续聚焦去库存

  宏观经济:经济存下行压力,“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点

   

  2015年3月两会政府工作报告提出,全年经济社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长7%左右,居民消费价格涨幅3%左右,城镇新增就业1000万人以上,城镇登记失业率4.5%以内,进出口增长6%左右,国际收支基本平衡,居民收入增长与经济发展同步。2015年3月,CPI同比增长1.4%,与上月持平;PPI同比下跌4.6%,较上月微幅回升,物价水平基本平稳,但通缩压力仍存在。3月,官方制造业PMI为50.1,小幅回升至荣枯线之上,说明大中型企业经营状况小幅改善;汇丰PMI终值为49.2,由上月扩张区间重新跌回收缩区间,显示出小微企业还未脱离困境。相关研究机构对中国短期经济预期不尽乐观,社科院预计中国第一季度GDP增速为6.85%;德意志银行也将中国第一季度GDP增长率预测由之前的7.1%下调至6.8%。总的来说,整体宏观经济尚未企稳,仍然存在进一步下行的风险。

  投资和消费低迷拖累整体经济。1-2月,固定资产投资累计同比增长13.9%,增速大幅下降;其中房地产投资累计同比增长10.4%,增幅趋稳。消费品零售总额同比增长10.7%,比去年12月下降1.2个百分点,国内需求低迷状况并未改善。净出口总额606亿美元,创历史新高,其中出口额受国际环境改善的影响大幅增长。值得注意的是,进口额仅为1086亿美元,比上月减少317亿美元,同比下降20.5%,进一步显示国内需求低迷的现状。

  二季度下行压力有所减缓。两会李克强总理答记者问中提到整体经济形势时表示“中国经济面临着下行的压力,有多重风险,关键在于新常态下要在稳增长和调结构中间找到平衡点”,同时也提到“目前我国可以运用政策的回旋余地还比较大,我们‘工具箱’里的工具还比较多”。3月28日博鳌论坛开幕式上,习近平指出增长7%左右的经济增量已相当可观,聚集的动能是过去两位数的增长都达不到的。展望第二季度,整体经济在投资和消费低迷拖累下可能进一步下滑;但我国经济的韧性以及政府积极财政政策和稳中趋松的货币政策的实施将减缓二季度经济下行压力。

  货币信贷环境:政策调整松紧适度降息降准预期加强但整体仍将保持稳中趋松

  货币政策引导市场流动性增加,政策效果逐步显现。中国人民银行分别于2014年11月和2015年3月两次普降人民币存贷款基准利率,共下调0.65个百分点,同时于2015年2月5日下调人民币存款准备金率0.5个百分点。2015年2月,M2同比增长12.5%,比1月份提高1.7个百分点。1月、2月分别新增人民币贷款14707亿元和10200亿元,同比分别多增1517亿元和3752亿元。货币政策调整增加了市场流动性,引导资金成本降低、新增信贷增长,政策效果正逐步显现。

  货币政策定向宽松,为结构性调整创造良好环境。灵活运用货币政策工具,采取定向降准、定向再贷款、非对称降息等措施,加大对经济社会发展薄弱环节的支持力度。2014年7月,央行向国家开发银行提供1万亿元的再贷款支持棚户区改造。2015年2月,央行再次实施定向降准,对“三农”和中小企业贷款业务相对集中的金融机构额外降准0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

  警惕通缩风险,货币政策稳健偏松,市场流动性有望进一步改善。2015年两会政府工作报告中提到“稳健的货币政策要松紧适度,加强和改善宏观审慎管理,灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具,保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。”可以看出,中央对于稳健的货币政策基调并未改变,同时将根据宏观经济状况在稳健区间内灵活把握货币政策力度。

  3月底,中国人民银行行长周小川在博鳌论坛上表示,货币政策还有调整的余地,既包括数量方面,也包括价格方面。值得注意的是对物价的口风从“关注物价变化”转变为“必须警惕通缩”,可见中央高层对通缩的关注提到了更优先的地位。在通缩风险和经济下行的预期下,货币政策可能在第二季度迎来进一步宽松,引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长,促进经济健康平稳运行。

  资本市场影响:楼市面临短期资金分流上市房企资本市场融资迎新机遇

  股市与房地产市场在资金面高度相关。从历史情况来看,中国股市与房地产市场均受到经济基本面的巨大影响,在走势上存在一定共性,但在特定时期,同样存在走势相反的情况。2007-2012年,上证指数与全国商品房销售额增速走势基本相同,且该走势符合在此期间国内经济的增长态势。2005年8月-2006年7月,商品房销售额同比成倍增长,而股票市场却未受益于经济的高速发展,上证指数处于历史低位。究其原因,2004年“8.31大限”之后,土地招拍挂制度取代原有土地出让制度,使得地价在此之后快速上涨,加上我国城镇化目标的确立使得购房需求爆发式释放,住房价格在此期间涨幅明显。可观的增值收益使大量的投资资金从资本市场流向楼市,导致了在此期间楼市与股市的相反行情。2014年至今上证指数与商品房销售增速再次走出相反趋势,房地产市场整体下行,楼市投资资金大幅降低,从房地产市场流出的资金部分进入股市,也在一定程度上推高了两市指数创出近年来新高,而商品房销售增速则持续探底。

  此外,股市的持续走高同样会给上市房企融资带来机会。目前沪深两市上市房企超过150家,地产股在经历了去年年末的一轮快速上涨后,今年以来板块整体处于震荡调整阶段,整体涨幅与市盈率处于相对较低水平,随着近期行业利好的不断出炉,板块未来有望迎来补涨行情。股价的上涨将为已上市房企通过增发股票进行再融资提供良机,使其可以以较低的成本获得融资,以改善其资金面,为企业进一步发展注入活力。

  房地产调控:政策趋于宽松化聚焦去库存、促消费

  地方政策调整更趋灵活,因城施策助力库存去化。3月末中央出台一系新政,从供应、需求两端调整,控制供应总量优化结构,鼓励改善性需求入市促进消费。当前宏观层面的政策已基本完备,中央再出房地产放松政策的空间有限。而地方层面,一方面根据“因地施策,分类指导”原则,在国家统一政策基础上,根据当地经济、市场实际情况落实执行。信贷层面,各地金融机构或将实施差别化政策,受制于信用风险管控,部分购房群体未必能完全享受到政策优惠;土地层面,在未开发房地产用地转型利用上,对于调整土地用途和规划,将涉及多方协调沟通。另一方面,两会提出要落实地方政府主体责任,随着地方自主权的扩大,地方政府或将根据当地市场变化进行自主调整,继续支持自住性和改善性需求,公积金跟进调整的城市范围将进一步扩大,而契税减免、财政补贴等政策也将逐步落实。

  长效机制进一步落实,区域一体化进程不断推进。一季度,新型城镇化、农地入市、不动产登记均已落实试点城市,未来相关政策细则具体执行将成为当地工作重心。同时区域经济规划也成为一大重点。京津冀协同发展纲领性文件出台在即,三地交通、产业等已先行,在带动经济发展的同时也使相关城市房地产市场机遇涌现。广东、福建、天津三地自贸区获批,武汉等自贸区积极申请,将对接三大重点战略,进一步促进区域一体化进程发展。

  2.市场趋势:政策利好刺激二季度需求回升 高库存压力下价格继续下行

  供需:供需均将同比增长政策显著利好需求端

  需求:政策刺激自住型和改善型需求入市二季度成交显著回升

   

  宽松货币政策刺激需求入市,带动重点城市成交增长。2008年第四季度、2011年末-2012年上半年,央行通过下调存款准备金率、下调存贷款基准利率等方式实行两轮宽松货币政策;政策利好带动后期市场成交增长且政策效果多在1到2个季度后逐步体现。2014年第四季度以来,央行降准、两次降息,货币环境再次进入稳健偏松状态;同时调整公积金贷款额度、降低二套房首付比例、二手房转让营业税再减免等调控政策先后落地;此外中央定调稳定房地产住房消费、支持改善性住房需求。整体来看,多轮宽松政策将有效改善市场预期,预计二季度重点城市市场成交环比增长超过两成,同比增长幅度也将高于一季度的同比增幅。

  供应:二季度供应环比季节性增长同比增速将低于一季度

  价格:短期市场仍供大于求,二季度住宅价格将继续下行

  短期内市场仍供大于求,去化压力下二季度百城价格将继续下行。从15个重点城市历史供销情况看,一季度销供比普遍较高,这与春节期间房企开盘量较少有关。二季度销供比季节性回落。2015年一季度市场供需均回落,百城住宅均价延续去年下跌趋势,一季度累计微幅下跌0.18%。二季度,季节性因素及政策利好等促进市场供需均回升,特别是需求回升幅度明显。但短期供大于求态势难以从根本上逆转,去库存仍是市场重心,预计二季度市场价格仍将继续下行。

  3.企业策略:“去库存、控目标、增利润”寻找“互联网+”新风口

  2015年,品牌房企的销售目标愈加谨慎保守,多数企业目标增长率控制在10%左右,万科、世茂等房企甚至避谈目标。同时品牌房企更注重有质量的增长,更加关注销售回款和利润指标,“去库存”、“增利润”成为企业2015年发展策略的关键词。多家企业将利润作为重要考核指标。3月初,李克强总理在2015年政府工作报告中提出的“互联网+”成为未来房企寻求发展的新风口,注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入发展新生态。

  销售目标:多数房企销售目标制定谨慎偏保守

  品牌房企2015年销售目标普遍较为谨慎,部分房企积极改变发展理念。2014年房地产市场超预期下行调整,行业迎来“白银”拐点,多数房企由于年初目标制定过于乐观导致去年底业绩目标完成率普遍较低,20家品牌房企中近半数企业未能完成2014年业绩目标。2015年以来,尽管政策利好不断,但房企对于未来市场前景仍保持较为理性的预期。对于2015年销售目标,多数企业表现更为保守,甚至直接以去年的目标延续至今年不变,而诸如万科、世茂、绿城、金地等房企则直接摒弃了以销售规模为纲的发展理念,顺势而为,注重更有质量的增长,更加关注销售回款和利润指标。抛开以上4家企业没有明确销售目标之外,其他代表性房企2015年销售目标增长率多在10%左右。其中首创置业凭借其一二线充足的优质货源和海外项目助阵,2015年目标定位350亿元,目标增长41%,为代表企业中最高;中海、招商目标增速分别为19%和18%,对经营前景相对乐观;保利、龙湖等目标增速10%左右,持乐观谨慎态度;碧桂园、远洋、雅居乐等房企目标增速为5%或更低,融创2015年销售目标与去年基本一致,目标制定更显保守。

  发展策略:“去库存”依然是重点重视利润水平强调多元化发展

  在2015年的策略制定上,多家房企强调继续加快周转,大力“去库存”。经过2014年行业的深度调整,今年一季度全国多数城市的库存量依然较高,各房企均制定了相对谨慎的销售策略,并着力强调“去库存”,一些企业同时提出将调整价格以达到清库存的目的。如万科提出坚持“现金为王”的策略,积极应对市场变化,继续保持产品销售顺畅,加大库存去化力度;恒大则强调合理定价,以加快去库存;绿城也将透过有针对性、积极灵活的销售和价格策略,加快新推楼盘和现有项目的销售;方兴指出今年发展计划为“去库存,快回款,往前赶”九字方针,坚定“去库存”策略,整体去化率将达到60%。

  伴随着行业长期以来利润率下滑的趋势,各房企越来越重视控制利润水平,不再一味强调速度及规模,部分企业将利润表现作为内部重要考核指标。如万科年报中提到将全面采用经济利润作为核心考核指标,而早前北京万科发布的2015年经营计划中,“清滞重、控成本、保利润”成为最重要的关键词,强调健康运营、开源节流,不断追求更高利润;万达集团也将核心考核指标调整为租金、净利润、持有物业增长,明确房地产收入指标不作考核;雅居乐提出,考核会以利润为导向,以现金流为导向,而不是发展规模。由此可见,随着“低利润”新常态的到来,各房企正在实现由关注销售额向关注利润的转变。

  此外,随着房地产开发进入精细化的开发模式,各企业将继续深化多元战略,积极探索新业务发展。如万科坚定转型,在十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。1月16日,作为国内冬日山地度假新地标,万科松花湖度假区目前正式进入营业阶段,注重消费体验,开启万科转型新篇章。1月17日,万达集团对外发布了“第四次转型战略”。此次转型包含两大要素:从中国企业转型为跨国企业、从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业,努力打造商业、文旅、金融、电商四大支柱产业。远洋地产公布了其第四步发展战略“海鸥Ⅳ”,制定了未来五年内,远洋地产“住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务”的四元业务格局。值得期待的是,未来房企已不仅仅是简单的在原有开发基础上增加商业、旅游、养老等“标签”,而将进一步着力在模式和产品上的创新。

  “互联网+”:从营销、交易到物业服务互联网与房地产的结合将更深更广

  目前来看,“互联网+房地产”的组合在品牌与营销推广环节的合作已进一步深入,逐步向交易环节迈进。从合作模式看,去年淘宝与万科的合作是借助淘宝的力量做营销,借助话题带动用户的关注,实现导客销售。但此次淘宝与方兴的合作,更主要是在交易环节给消费者带来新的体验。一方面,方兴地产将激活淘宝和余额宝数亿用户的大数据资源,并通过线上线下联动实现目标客户的导入;另一方面,淘宝不仅收获了单笔支付极高的销售额,还通过线上支付购房首付将余额宝的资金池成倍放大。

  随着房地产开发的升级和市场趋势变化,越来越多的房地产企业加强重视物业服务及社区体验,通过开发社区APP来实现服务延伸,以增值服务来换市场和发展。社区APP可以建立传统开发商与客户或潜在客户的沟通桥梁,促使开发商深入了解客户需求,客户顺畅表达需求,助力房企实现精准开发和精准营销。拓展社区内的生活服务业务,除了可以给业主提供更完备的服务,更为房企提供了一个扩大自身经营范围、获得做物业服务以外利润的途径。在市场低迷时期,增值服务也有利于促进销售。同时,长期来看,这种方式也将加强房地产品牌和用户关系的黏度。

  从长远来看,“互联网+房地产”必将走的更远,无论是电商、众筹,还是社区APP、O2O,注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入新的发展阶段。但值得注意的是,房企应充分理解互联网运营,强调产品和服务,单纯引入互联网并不能一站解决所有问题,若仅为了营销考虑,而缺乏自身产品、物业服务等领域的精细化改造和创新,并不能走的更远。

  4.关注点—行业回暖:行业虽现回暖迹象 但中长期需求仍面临结构性调整 企业变革之路尚远

  2014年以来,我国商品房销售面积和新开工面积均连续12个月同比下降,且百城住宅均价也于2014年10月开始同比下跌。同时,库存量不断攀升,去年9月20个代表城市出清周期达到18.2个月的阶段高点,而可售面积也于今年1月达到18023万平方米的高点。在此背景下,去年下半年及今年一季度,中央及各部委密集发声,降息降准调首付等多重政策频繁下发,整体政策环境已经接近2009年水平,从供应端到需求端助稳楼市,而一季度重点城市商品住宅成交面积同比小幅增长,出清周期也有所缩短。

  回暖幅度:多重政策利好行业稳步复苏但难以再现爆发式增长

  与此前两次房地产行业下行调整受政策调控影响不同,此次行业下行主要源于有效需求的不足。2008年及2011年,受外部环境及政策因素影响,市场持续下行,但是市场有效需求并未被满足,而只是延后。2008年和2011年,我国的城镇人均住房建筑面积分别为30.6和32.7平方米/人,处于较低水平,因此在随后政策放松后,市场大幅回暖,全国商品房销售面积同比增速分别于2009年11月和2013年2月达到50%左右的小高峰。但是,考虑到2013及2014年的市场销售情况,2014年末城镇人均住房建筑面积已经接近35平方米,尽管不同区域间仍存在住房结构性差异,但是总体基本达到一定的居住水平。目前行业下行主要原因为有效需求不足,与前两轮下行周期存在明显差异。

  多重政策影响行业出现缓慢回暖迹象,但市场难以呈现爆发式增长。在2014年下半年,连续的放松限购、限贷及降息降准、降首付政策,目前部分政策宽松度已回到2009年水平,市场也已经呈现回暖迹象。但是,由于前期大量刚性需求的提前释放导致了有效性需求不足,因此,市场难以呈现与前两轮类似的爆发式增长,而是逐步消化库存,供求结构逐步调整直至均衡。

  库存压力:供应步入调整阶段控规模、调结构将成破局库存难题的关键

  住宅市场供应总体超过市场去化能力,目前进入调整阶段。根据中国指数研究院监测,2010-2014年,300个城市共成交住宅土地规划建筑面积57亿平方米,而同期全国住宅销售面积为51亿平方米,土地供应存在过剩。此外,2014年末,我国的商品住宅施工面积达到51.5亿平方米,2000-2014年累计住宅竣工面积77.2亿平方米,因此,2000-2014年,全国住宅总体供应约为130亿平方米,而同期市场销售面积不足100亿平方米,存在供应过剩情况。2014年,土地成交下降且新开工同比持续下降,市场供应开始进入调整阶段。同时,今年3月25日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),提出合理安排住房及用地规模,优化住房及用地结构性供应,从供应端缓解库存压力。

  中长期需求:城镇化及人口增长仍存空间改善型需求将逐步主导市场发展

  人口增长与城镇化率的提高,带来部分刚性住房需求,助稳房地产市场。与美国、日本等发达国家相比,我国城镇化率仍有较大提升空间。2014年,我国城镇化率为54.77%,而美国为81.45%,日本也早已经在2010年突破90%。预计我国城镇化率将于2020年突破60%,在2035年左右达到70%。城镇化率的提升,吸引大量人口流入,从而带来一定的住房需求。历史数据也表明,城镇人口与房地产发展高度相关,2000-2014年,我国城镇化率提高了20个百分点,相应的全国商品房销售面积增长了5.5倍。预计未来五年(2016-2020年),我国年度新增城镇人口在1800万左右,以人均30平米住房面积计算,新增城镇人口带来的住房需求约28亿平方米。

  人口年龄结构变化推动我国住房需求结构呈现刚需—改善—养老住宅的逐步变迁。2014年左右,第三次人口高峰(1981-1990年)所带来的刚性需求高峰也已经过去,虽然目前市场需求仍以刚性需求为主,但改善型需求逐步显现。2020年以后,随着我国的人口生育率逐步下降,新增刚性需求逐步降低,需求将逐步转向以改善型需求为主,预计2025年,我国35-49岁的人口将超过20-34岁的人口规模。而在2040年以后,随着人口逐步步入老龄化社会,普通住宅市场需求可能面临萎缩,老年产品等将在市场占据一席之地。

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