地下商业：3款驱动4种玩法 会否成未来新“蓝海”？

　　听高人说“19世纪是桥的世纪，20世纪是高层建筑的世纪，21世纪是地下空间的世纪”，至于为啥，无非就是贵如黄金的土地资源、要大还要大的商业需求、硬气的地面对商业的阻隔、越来越牛气的的轨道交通及人防工程，这些无数高人已经谈过，在这就不一一聊了，简单粗暴地告诉你一些更干的货。

　　地下商业，一般地段都不错，或是核心商圈或是临近轨道交通，不需要晒太阳淋雨，不需要等红绿灯，不过地下商业街的开发成本，包括工程造价成本与营运成本，是地上开发的2-3倍。目前地下商业常见三种类型，轨道交通商业、人防工程商业和集中式商业的地下部分，其中轨道交通商业和人防工程商业成为未来发展主流。

　　一般玩地下商业项目，国内较常见的是“广场+商业街”，与广场或公园相连，配街区，好处是比较好引进主力店；除此之外，还有主题式、纯商业街区式和混合式。其中比较不费力的是主题类玩法，整一个主题，只要沾边的都可以放进去；较被动的是纯商业街区模式，根据地面形状来建；较灵活的就是混合式了，可以根据地面宽度，来决定怎么配。

　　和地面比，在地下搞商业，总是承担的多些。招商时，品牌商家会说 “消防比较麻烦，不安全”“空气不对流，顾客呆不久”“排烟排污是个大难题”，总之兴趣不大，还是地面开店好。那要怎样才能把商户招过来？首先，在项目前期就需要充分考虑到产品对商家的影响，严格把控消防、空调位和餐饮的特殊要求：

　　消防：因地下空间的特殊性，消防要求达到一级标准，同时商户面积超过5平方米需报消防，不同一般项目；

　　空调位置：地下商业无法分散设置空调，需设计于某个专门区域，方可满足需求；

　　餐饮铺：餐饮铺涉及排污、排烟，需集中设置，加强对使用明火点的监视与控制，缩小燃气管道系统的长度。

　　其次，高效的划铺也可以吸引一些优质商户的入驻。比如，提高铺位实用率，目前一般纯商业项目铺位实用率约50%，铺划得比较好的地下商业也可以达到这个数，如深圳的潮流前线有48-50%；中信地铁商城是50-52%；丰盛町是47%（因为配套高，加上通道、出入口），划铺过程中，要关注几个点：

　　一定要优先控制总价：铺位的单价很重要，但总价才是王道；

　　业态需要的基本开间尺度：规划好业态，可以先做预招商的动作，摸清未来入驻的业态的物业条件，方便划铺；

　　控制动线宽度（主动线6-8米，次动线2.4-4米）和长度。太长的街，总是没有勇气逛下去；

　　多出优质铺位，作为标杆。

　　地下商业建好了，怎么把客户引进来？一般来说，只要地面商圈有人了，地下商业就比较好办，它的业态很大程度上与地面商业的互补，受地面商圈发展的高低水平影响。对轨道交通商业来说，客户停留的时间不是太长，选择即时、便利类的业态，或是与地面商圈互补的业态（如餐饮）比较好；而人防工程商业方面，发挥的空间比较大，主题类的或其它公共服务均可；集中式商业的地下商业部分，主要跟地面商业业态互补。

　　毛爷爷曾说，不以结婚为目的的恋爱都是耍流氓，但不以盈利为目的的地下商业估计也是神经病（特有理想的那种，除外）。整合国内典型地下商业分析发现，主要通过租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库使用费用进行盈利，产权销售成为趋势，当然也希望未来地下商业的大军中，还能诞生出其它模式，刷亮小编的眼。