青羊万达旁72亩商业地块优劣分析 可打造购物中心

　　2月5日，万达集团以总价8.19亿元拿下青羊区苏坡街道中坝社区5、6组，黄土社区5组地块，成都第四座万达广场正式落子青羊区。万达的入驻使得周边项目及地块“幸福感”的倍增。

　　众所周知，万达每个项目的落地，都会促进周边项目及地价的上涨，甚至还有一些房企选择跟着房企拿地以提升项目的附加值。那么，青羊万达“坐实”后，周边有哪些机会可寻呢？

　　青羊区土地供应量低 机会难寻

　　2014年成都各区域土地供求情况

　　有供应才会有机会点，首先，来看青羊区的供应情况。据锐理数据统计，2014年主城区供应中，成华区以2012.2亩的供应量位居第一，而青羊区的供应量仅有385.43亩，位居最末位。可见，青羊区的存货并不多，而且，在青羊区今年的供应地块中，除了百仁地块面积较大外，其余几宗地的面积均未超过30亩，对于品牌房企来说，项目难以形成规模，并不是好的选择。

　　如果单纯寄希望于预供应地块，等待周期难以把控，不如主动出击寻求机会看看周边二手地情况，令人惊喜的是，青羊万达对面就有个好机会！

　　与青羊万达隔街相望 72亩商业地块寻“伙伴”

　　锐理数据获取独家信息显示，这宗急寻伙伴的地块就是青羊区苏坡乡中坝村4、5组，培风村6、7组地块。位于成都外光华片区，日月大道与培风路交汇处，与青羊万达一街之隔，总面积72亩的纯商业地块。

　　地块位置图

　　地块一街之隔的青羊万达广场的营销中心亮相将于4月25日亮相 堪称神速

　　目前，地块基本平整，地块旁边就是成温路武青大道口站公交站，有3条线路，地块附近还有两个公交站7条线路，通达度较高。除此之外，该地块也是地铁周边商业，距离地铁4号线中坝站不足1公里。

　　地块内部

　　地块附近的公交站

　　据锐理数据统计，该地块周边两公里范围内，2006年-2014年期间累计成交住宅兼容商业用地和纯住宅用地14宗，总成交面积1012.45亩，成交纯商业用地和商业兼容住宅用地10宗，其中5宗地块的面积在10亩以下，唯一算得上大型商业配套的是中铁西城的商业部分，但是依旧无法满足该区域的商业需求。在万达拿地之前，该区域面临的情况是：急需一个综合体，在万达拿地后，该地块所面临的情况是：与万达合力，将该区域打造成板块的商业中心。

　　不过，目前还没有该地块的转让价格，那么，该地块的价格在什么范围之内有利可图呢?在万达旁边，做什么样的产品才能实现利润的最大化呢？将地块指标带入锐理测算模型，我们先为该宗地把把脉。

　　（1.地块持有3.68万方商铺，其建设成本纳入项目总开发成本，未纳入收益测算；2车位仅销售办公和公寓物业的50%(即总车位的32%)，自持部分建设成本纳入项目总开发成本，未纳入收益测算；3.地块商业总体量20.07万㎡，其中商铺体量为9.2万㎡，50%销售，50%持有，办公/公寓体量为10.87万㎡）

　　根据地块周边的公寓、写字楼、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，该地块的价格在3984/㎡之内都可以考虑接手，此时的投资净利润率在15%以上。如果地块的价格在2780元/㎡之内，则投资利润率在25%左右。

　　地块优劣势分析：

　　优势:

　　1.地块位于日月大道和培风路交汇处，地块昭示性和可达性好

　　2.地块周边公交站点和公交线路多，公交体系完善；

　　3.地块距地块4号线中坝站仅600米，轨道交通条件好（地铁4号线预计2015年底通车运营）；

　　4.地块净用地面积达72亩，商业体量大，具备打造区域商业核心的规模条件；

　　5.地块一街之隔为目前正在开发建设的万达青羊广场，两年内将开业运营，万达青羊广场将极大的提升区域商业氛围；

　　6.外光华和外金沙区域目前住宅开发成熟，已有元益花园、阳光心灵花园、光华杏林等总众多项目已经入住，同时区域有长虹和悦府、荣盛花语城、俊发时光俊园、东原时光道、光华逸家等众多项目即将入住，未来地块周边常住人口将大幅增加；

　　7.地块距成都西站仅1公里，未来成都西站将承担成蒲铁路的客运运输功能，区域将有大量的流动人口。

　　劣势：

　　1.日月大道为快速道路，不利于地块与万达地块商业氛围融合；

　　2.光华片区目前已经呈现鹏瑞利青羊广场，且与轨道交通站点直接接驳，地块面临较强的商业竞争；

　　3.项目处于成都市新兴商务办公区域，商务办公氛围较弱。

　　地块开发建议：

　　商铺物业：随着万达青羊广场的运营，区域商业氛围将得到巨大的提升，地块可打造大型购物中心，与万达广场形成合力，打造区域商业核心；同时购物中心首层沿街区域，应尽可能布置外街，利于项目商业销售

　　塔楼物业：区域缺乏商务办公氛围，应尽量将办公物业分割面积划小，降低物业总价，吸引投资客购买。同时办公（公寓）物业可考虑引进酒店，利用带租约的销售模式，提升项目办公（公寓）的走量速度

　　地块指标：

　　地块名：青羊区苏坡乡中坝村4、5组，培风村6、7组

　　用地性质：商业

　　用地面积：71.68亩

　　最大建筑面积：200713（㎡）

　　容积率：≤4.20

　　建筑密度：总建筑密度≤48%

　　航空限高：71.9米