王健林详谈万达轻资产玩法：预判高利润代过去了

　　“万达从去年开始研发，到现在已经正式推出来一种新的模式，就是投资万达广场的钱不用我出，都是别人的出，我们负责选址、规划设计、建造、招商、运营管理。”4月15日晚上，在深交所举办的创业家思享汇上，万达集团董事长王健林向经济观察网在内的多家媒体表示。

　　在轻资产模式中，万达能获得什么好处？“就是所有投资获得的收益，我们跟投资方35/65分成，我得35%，投资方分65%，这个就叫轻资产模式，这个模式现在已经正式在运行了。”王健林说。

　　由于不动产建设周期实际上是三年以上的建设周期，今年开业的万达广场还全部是重资产。王健林说，“到今年年底还要再开业26个万达广场，可能持有物业面积已经超过2500万平方米了。”

　　在轻资产模式助推下，王健林制定了开店速度翻一番的计划，明年万达将开业50个万达广场。他的信心在于，“我们不需要考虑投资现金流，在明年开业的万达广场当中将就会有超过20个轻资产。”

　　在轻资产助推下，万达重资产的比重将逐步下降。“2017年以后，我们还是依然会保持超过50个开业这种速度，那个时候40个会是轻资产。那就意味着，从2017年以后我们重资产开业的会逐渐在10个以下，一直到没有。”

　　而万达集团之所以没有一下子采用轻资产模式，主要在于万达现在还有9000多万平方米的土地储备当中，大概有2000多万平方米是已经规划设计为万达广场，或者是万达酒店。在此惯性下，万达集团的重资产模式还将持续一段时间。

　　王健林说，“我们公司董事会研究很长时间定了一个战略，在五年之内争取把这7000万平方米消化掉。那也就意味着，五年之内商业地产这个公司基本上就去房地产化了，它就完全转型成一个是商业服务业企业，有点像酒店管理公司，完全就轻资产化了。”

　　对于轻资产转型，王健林提出两个的战略目标。

　　第一是，“2020年我们要确保开业店数超过400个。超过多少，现在还没有宣布出来，还正在谈判，但是400个这个数是肯定的。原来我们给自己定的目标，2020年是240-260个，现在接近要翻一番了。2025年我们的目标争取开业1000个。”

　　第二是，“轻资产的面积，在我们万达管理的物业面积当中占比要超过50%。”

　　紧跟其次的是，万达相应调整业务结构。2020年万达集团收入和利润的三分之二，要来自于服务业企业，也就是说要来自于不动产以外的收入和利润。“对于商业地产自身来讲，我们也有一个要求，它的净利润来源当中也要达到这个目标。”王健林表示。

　　截止到今年底，万达累计要开业到130几个万达广场，2000多万平米的持有物业。对于一个公司来讲，这足够大了，全球第一。如果说对于一个没有长远战略的企业，或者说满足于现状的企业，可能这已经足够了。

　　“这一个不动产行业不是一个小行业，是一个大行业，你做到全球第一，完全可以凭着租金每年自然的增长，环比几个点，你就可以睡大觉了。”王健林表示。

　　但是，万达为什么还要转型，由重资产模式转向轻资产模式？在王健林看来，“对于一个公司来讲，这规模足够大。但是对于一个有13亿人口的中国来讲，这个规模又太小了。”

　　王健林表示，在商业不动产里面，“我们的目标是，五年之内排斥竞争者，尽快地在中国占领更多的市场，把自己做得足够大。”

　　那么万达如何扩大规模？

　　值得注意的是，重资产的模式受制于房地产的周期，在房地产火热时，卖得很快，现金流回的很快；如今，房地产进入紧缩周期，单纯依靠原有的重资产模式，已经很难快速扩大规模。

　　王健林预判，“可能今后需要品牌、靠定位、靠定价、靠营销，要靠各种因素才能做得好，那个高利润暴利时代过去了。所以要想更快的扩大规模，重资产模式不适合，只有轻资产模式才能更快发展。”