绿地市值或跃居行业全球第一 “借壳上市”六层含义

　　因资产重组事宜，停牌曾长达8个多月的金丰投资4月23日晚间正式公布称，公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件通过。

　　根据预案，金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团股权进行等额置换。同时，金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权，其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。本次交易完成后，金丰投资将拥有绿地集团100%股权。

　　经预估，拟注入资产的预估值为655亿元，为此，公司拟以每股5.58元的价格，非公开发行合计113.26亿股用于支付上述对价。

　　事实上，这也意味着绿地集团借壳金丰投资登陆A股市场获得实质性进展，公司整体上市即将完成。如果重组完成，此次重组将是A股迄今为止交易金额最大的一次重组并购。业内分析认为，成功上市后，绿地集团的市值将跃居行业全球第一。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从表面上来看，金丰投资重组方案似乎只是上海国资改革背景下企业重组的一个典型案例而已，但是对于房企与房地产行业来讲，并非止于此。笔者认为，无论是从地产重组、房企再融资、房企内地上市，还是从企业双平台战略的构建、行业发展趋势、企业规模化发展与转型等方面均有启示意义。具体来讲，从行业与企业的角度来讲，金丰投资重组蕴含六层含义：

　　第一、从国企重组与改革的角度来讲，如果金丰投资重组方案交易完成，上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。从地产重组的角度来讲，如果重组方案交易完成，这也就意味着国资系统的地产重组放开预期，未来地产重组或将加速开放。

　　如果地产重组的加速开放，这不仅仅是国资系统中企业向多元化混合所有制企业转变，或许也为当前国企“退房”寻求了一种出路。笔者预计，未来一段时期内，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。

　　第二、金丰投资重组方案交易完成后，预示地产重组放开预期，紧接着房企再融资等融资渠道或有条件加速放开。

　　2014年1月24日海印股份宣告定增获得证监会通过，成为第一家再融资获证监会审核通过的房企，但是，海印股份是以广州国际商品展贸城“专业市场”项目身份有条件的获得了再融资资格。而至今为止，房地产市场房企再融资还没有办法大张旗鼓开放。金丰投资重组方案交易完成后，预示房企再融资等融资渠道或有条件加速放开。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前来看，尽管有两次降准与两次降息，“330新政”也对改善型需求进行鼓励，各地房地产“救市”政策频发，但是，楼市基本面并没有明显好转，去库存仍然是今年的主旋律。此时，2015年第一季度中国GDP增速仍然为触底阶段，楼市低迷影响宏观经济复苏。当前，无论是出于经济复苏目的，还是出于促使房地产市场平稳健康发展的角度考虑，有必要适当放松房企的融资渠道，比如再融资、优先股发行等等。而金丰投资重组方案的获批，笔者认为，成为房企融资渠道定向宽松的一个信号，有可能从此开始房企融资渠道将进一步开放，再融资、优先股等融资渠道有可能成为房企尤其是大型房企首先尝试受益的方式。

　　第三、当前来讲，如果金丰投资重组方案交易完成，绿地将借壳金丰登陆A股市场，这也就意味着房企在内地市场上市融资以借壳与重组的方式有条件开闸。

　　就房企在内地上市融资而言，尽管在国内有传言房企上市融资即将开闸，但目前来看仍然犹抱琵琶半遮面。当前看来，即使在国内房企上市可实现，也极有可能首先成为央企地产企业、地方国有地产企业进行并购、重组、收购等进一步进行资产整合的一种工具。而对于普通民营房企尚难“第一个吃螃蟹”首先享受到上市融资的便利。但是，这并不意味着民营房企在内地上市融资没有机会，随着今年注册制的逐步推进，市场化的程度逐步提高，民营房企上市融资也可以说指日可待。

　　第四、谋求“双上市平台”战略将成为品牌房企搭建融资平台、业务平台的趋势。

　　绿地集团借壳金丰A股整体上市后，绿地香港将作为A股公司的控股子公司。届时，绿地旗下的地产业务就将实现在内地及香港市场“双上市平台”战略。

　　谋求“双平台”战略房企不只绿地一家。2012年以来，已经有包括万科、招商、金地等在内的国内房企走上了到港股借壳上市的道路，借壳完成之后，这几个房企率先实现在内地及香港市场“双平台”战略。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在国外美国QE已经退出，在国内银行等金融机构仍然“惜贷”导致的信贷紧缩的市场背景下，市场“流动性” 阶段性趋紧的特征不可避免，即使央行两次降准也难以改变国内房地产融资环境和难度在持续恶化的事实。尤其是当前楼市供求已基本平衡，楼市规模化时代已经过去，楼市进入下半场，市场环境发生了明显的变化。此时，对于楼市“下半场”的房企融资策略来讲，融资渠道是否畅通成为决定房企另外一条生命线是否延续及发展的关键点因素。突破当前传统融资模式（银行渠道）的束缚，寻求其他渠道，减小融资的成本和难度成为必然。

　　首先、“双平台”为房企“逆势扩张”谋求更多市场提供发展动力，未来将因为“双平台”加速器，导致市场集中度越来来越高，“大者恒大，强者恒强”局面也将持续。

　　当前打造“双平台”战略的房企基本是全国型布局的房企，总体规模与布局已基本成熟，它们或通过境外融资平台更好的支持内地房地产业务的深耕或拓展，或将其作为拓展部分海外业务的平台和工具，如万科、招商、绿地等。“双平台”战略为这些房企“逆势扩张”谋求更多市场空间的加速器。

　　行业发展经验也表明，在楼市已经进入下半场的“新常态化”背景下，“双平台”战略将为这些品牌房企积极布局国内市场、海外大规模扩张提供更多的现金流，这样结果往往就是导致 “大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

　　其次、“双平台”成为房企融资渠道的“双保险”。

　　对于国内部分品牌房企来讲，为了规避国内、外上市融资渠道的风险，已经开始打造“双平台”的做法，也就是在境内境外分别打造一个上市公司平台。其实，房企打造“双平台”的做法就是为自己企业发展在融资渠道上上一个“双保险”。就上市融资平台而言，无非就境内、境外两个融资渠道，在未来，一旦有一个融资渠道收紧，那么，公司还可以在另外一个融资渠道继续融资，整体上可以规避依靠单一融资平台的风险。如此，房企打造“双平台”的做法为房企顺利发展铺平融资渠道的路子。

　　再次、就当前品牌房企布局海外市场的趋势而言，品牌房企打造“双平台”的做法，尤其是在境外上市的平台，还有另外一个目的，那就是为其在海外大规模扩张提供融资平台，成为其国际化过程中的融资与扩张的工具。

　　第五、金丰投资重组方案交易完成后，将加剧房地产行业“龙争虎斗”，市场竞争将更加激烈。

　　从销售金额来看，2014年“千亿军团”房企扩容至7家，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，行业老大地位的争夺亦是如此。比如，2014年绿地与万科之间已经发生了激烈的较量，此时，万科也并没有停止争夺行业老大地位的动作，据媒体报道，万科正在联合平安收购佳兆业，进一步巩固其市场第一的地位；招商地产或将因为母公司资产的注入成为中国最大市值开发商。金丰投资重组方案交易完成后，将加剧2015-2016年房地产行业的“龙争虎斗”，龙头放弃之间将进一步争夺市场龙头老大地位。2015-2016年及未来谁将是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点；

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年及未来谁当龙头老大其实不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速规模化扩张，抢占行业第一军团“必修课”。

　　第六、推动绿地集团规模化扩张与转型。

　　绿地A股上市后，将进一步推动其三大战略发展，在房地产主业之外，加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业，实现其战略转型。其中房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变。此外，“大基建”领域将重点发展地铁产业。

　　从规模化增长的角度来看，公司在业务新增长点要用好投资并购、互联网+等两种手段。一方面将通过战略并购，实现业绩扩张，优化财务结构；另一方面将以资本为纽带，通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，嫁接互联网转型新商业模式。