购物中心缘何频频撤店改造、引入新品牌调整业态？

　　一块塑料围挡，外面是熙熙攘攘的人流，里面则在热火朝天地装修，“升级改造”、“新品入驻”，在综合性购物中心里，这样的场景并不鲜见。随着一些购物中心、综合百货商场逐渐布局发展成熟，内部局部业态调整已成为彼此较量的重要手段。　　 

　　“成长型”“成熟型”热衷调整　　 

　　小陈和朋友周末到某购物广场闲逛，午饭自然在购物广场里解决。当她们来到之前经常去的一家饭店时，却发现已换成另一家店。小陈这才注意到，一段时间没来，这家购物广场餐饮楼层的不少饭店都换成了新“门脸”。　　

　　事实上，早在今年3月，我市一些综合性购物中心就利用春节之后的相对淡季，开始进行局部业态调整，撤店、新品牌入驻、原品牌升级改造，有的店家行动力迅速，现在已调整完毕，以全新姿态迎接旺季。　　 

　　目前我市现有的几家综合性购物中心、百货商店，有的尚处于刚开业不久、“冷场”培育的艰难时期；有的正在“成长”过程中；有的则已熬过“寒冬”，进入成熟期。而眼下正在努力进行业态调整的，大多属于后两者。　　 

　　保持业绩和竞争优势的必然　　 

　　“在我们此次调整的租户中，有的是因为自身原因经营不下去的，也有些调整是我们主动提出的。”一家购物广场相关负责人告诉记者，近年来，随着该购物广场经营逐渐稳定，每隔一段时间就会对业态进行局部调整。其中，餐饮类店铺调整最为频繁，其次为儿童消费品类，快消时尚品牌的调整也不少。　　 

　　为何要对业态进行调整？有业内人士表示，对购物中心而言，调整是其保持经营业绩和竞争优势的必然。首先，在我市，各种档次的综合性购物中心已分别进行了区域布局，再加上在建及即将开业的，我市购物中心其实已经达到相对饱和的状态。各购物中心想要不断发展壮大，很重要的就是要调整竞争策略，引进更有竞争优势的品牌。其次，如今的消费市场上，消费者的喜好与时尚潮流不断发生变化，若不能对品牌进行及时调整，就很难满足需求，自然会被消费者淘汰。此外，经过一段时间的经营，有些品牌确实经营不善，无法继续；有的品牌对客群的吸纳力较弱；有的品牌已不再适于购物中心整体布局规划，此时调整就显得十分必要。

　　要租金还是要客流？　　 

　　时下，客源已成为购物中心可持续发展不可或缺的因素。各大购物中心的业态调整不约而同也大都是为了客源。不再是同类商品不同品牌的简单置换，也不是商户位置的简单调整，而是明显有所倾斜。这其中，餐饮类业态一般都被购物中心作为调整的首选。在调查中记者了解到，在我市一些已经成熟的购物中心内，零售业态份额已在不断降低，餐饮比重已达到三成以上，并有不断增加的趋势，因为实践证明，餐饮行业是最聚集人气的业态之一。　　 

　　不过，现实有时也并不按常理出牌。小刘最近忍痛把他在一家购物中心开了六七年的咖啡店关了门，“生意倒是很不错，甚至过年的时候都没休息，几乎天天爆满。”但无奈的是，租金涨了，“涨得太多，难以为继”。　　 

　　有观点认为，在购物中心进入成熟期后，其基本客源比较稳定，大多数商户经营进入了良性状态，此时，根据投资方的租金预期，适时提高租金水平是必然的，这也是市场作用的结果。但也有人认为，租金不能成为购物中心赚钱的唯一衡量标准，尽管有些店铺门面不大、租金不高，但能够吸引较大的客流，这样的商家对购物中心的作用要比租金重要得多。