干货：商业地产开发的九种业态形式及其特点解析

　　商业地产开发与零售紧密关联。零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。 

　　商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。

　　1.百货商店

　　百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。

　　特点：

　　（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；

　　（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；

　　（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；

　　（4）选址在城市繁华区、交通要道；

　　（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；

　　（6）商店规模大，在5000平方米以上；

　　（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；

　　（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人 

　　2.连锁超市

　　超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。

　　特点：

　　（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；

　　（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；

　　（3）营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；

　　（4）选址在居民区、交通要道、商业区；

　　（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；

　　（6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。 

　　3.便利店

　　便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生的，便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强，地处于人口密集区域等特征。

　　特点：

　　（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式；

　　（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；

　　（3）营业时间长，一般设定在16小时以上，甚至24小时，终年无休日；

　　（4）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；

　　（5）商圈范围窄小，一般设定在寂寞徒步购物5~7分钟到达的范围内；

　　（6）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高；

　　（7）店堂明快、清洁，货架丰满；

　　（8）目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80%的顾客为有目的的购买；

　　（9）经营实行信息系统化，开展单品管理；

　　（10）便利段的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

　　4.折扣店

　　折扣店是英文“OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区或地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不做太多装修，以求最大程度让利于消费者所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店的商品价格比一般大卖场还要低10%左右。　 

　　5.商业街

　　商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处地城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通之处。

　　依据对商业街的类型划分，可分为四类：　　 

　　(1)邻里型商业街

　　地处地方城镇中心，街区长度100~200米，商业设施1~2层，商业密度为50%~80%。自身服务人口委3000人，可辐射人口为1万人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，和兴为副食品店或商品超市。该街区采购单词数额低，但较频繁。　　 

　　(2)地域型商业街

　　地处地域中的城市内，街区长度500~700米，商业设施2~4层，商业密度为70~90%，自身服务人口委3万人，可辐射人口为10万人来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，上端数目300~400家、行业数目100家，可信为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且频率高。　　 

　　(3)地区型商业街

　　地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口委30万人，可辐射人口委100万人。来此区域购买的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，商业街构成形态为环形成圈形。商店数目1000~3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率最大。 

　　(4)大型商业街

　　地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000~5000米，商业设施为6层以上，商业密度为80%~100%。其城市人口为100万人以上，可辐射人口委300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业有高档次商店、高档餐饮、高级娱乐中心，数目为300个，核心为高级时装店，大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所和汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。 

　　综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看，没有特殊且不具备引导消费功能的商业街门可罗雀。 

　　6.专卖店

　　专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇幼儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是因为人们购买力提高、购物环境和消费心理变化而形成发展的，专卖店的经营方式可分为厂价直营和加盟代理。

　　特点：

　　（1）采取特定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营；

　　（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；

　　（3）注重品牌声誉，从业员需具备丰富的专业知识，可以退货；

　　（4）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；

　　（5）商圈范围不定；

　　（6）营业面积根据主营商品特点而定；

　　（7）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

　　7.购物中心SHOPPING MALL

　　购物中心SHOPPING MALL简称MALL，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。

　　特点：

　　（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理；

　　（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成；

　　（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场；

　　（4）选址为中心商业去或城乡结合部的交通要道；

　　（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定；

　　（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；

　　（7）目标顾客以流动顾客为主。　 

　　我国部分城市人均GDP已达数千美元，繁华商业街区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，加上年均100天的节假日等因素，正呼唤MALL类的多功能大商场的开发。但需要考虑的是：即使到2010年，我国人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000~10000美元，操作MALL还应采取务实做法，采取循序渐进的办法进行。　

　　8.仓储商店

　　在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。

　　特点：

　　（1）选址在公路边、交通要道和利用闲置设施；

　　（2）主要商圈人口为5~7万人；

　　（3）商店营业面积大，一般在4000平方米以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营；

　　（4）商店构成以新开发上市的商品为助力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务；

　　（5）作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品；

　　（6）经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品；

　　（7）商店设施简单化，应用超市开发的销售技术和管理理论；

　　（8）仓储商店的价格影响力，大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用；

　　（9）可视性连锁经营；

　　（10）设有一定规模的停车场。 

　　9.家居中心

　　以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的，采取自选当时销售的零售业态。

　　特点：

　　（1）选址在城乡结合部、公路边、交通要到或消费者自有房产比率较高的地区；

　　（2）商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂以及日用杂品等；

　　（3）作为经营策略，发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势；

　　（4）提供一站式购物和一条龙服务；

　　（5）可采取连锁经营方式，有一定规模的停车场。