房地产业利润率将跌破10%红线 “暴利”标签逐渐褪去

　　随着“白银时代”的到来，房地产行业的“暴利”正在逐渐缩水。和讯房产根据已经公布年报的A股房企统计发现，2014年，上市房企的每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等指标全面下滑。

　　这些都是反映房地产企业盈利能力的核心指标。近年来，受困于成本攀高和市场调整，上市房企的盈利能力逐步下滑。由于基本面未有根本改观，这种下滑恐将是未来一段时间的常态。而随着利润的缩水，房地产业的“暴利”徒有其表。

　　四项指标全面下滑

　　截至4月27日，尚有部分房企未发布2014年年报。和讯房产统计96家已经公布年报的A股上市房企发现，2014年，96家房企的平均净资产收益率为-3.53%。尽管目前尚有30多家房企因各种原因未纳入统计，但这项指标呈现出负值，仍是颇为罕见的现象。

　　相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。

　　作为资本市场最为看重的核心指标，净资产收益率是房地产企业盈利能力的体现。机构分析认为，目前市场正处于转型的阵痛期，利润率的下滑恐不可避免。

　　统计数据还显示，2014年，96家上市房企的平均每股收益为0.38元。而2013年，130家A股上市房企的平均每股收益为0.47元。

　　在利润率指标上，2014年，96家上市房企的主营收入净利润率为2.22%。2013年，130家A股上市房企的平均净利润率为58.1%。两者出现差异的主要原因在于，深国商(000056,股吧)的净利润率从6575%骤减至-339%。

　　2014年，96家上市房企的主营收入毛利率为36.5%。2013年，130家A股上市房企的平均毛利率为37.1%。

　　虽然有着样本不足够全的原因，加之部分房企的盈利数据出现异常表现。但抛开这些因素，2014年房地产企业的上述四项指标仍然呈现出明显下滑的态势。事实上，这种趋势已成为最近几年的常态。

　　这种变化意味着，近几年来，房地产企业的盈利能力正在不断下滑。

　　成本销售双双挤压

　　上市房企的利润究竟去了哪里？兰德咨询总裁宋延庆指出，近些年来，房地产行业的成本不断攀高，极大地挤压了利润空间。

　　据悉，土地和资金是房地产企业最重要的两项成本来源。其中，随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。

　　值得注意的是，在竞争较为激烈的一线城市，土地成本尤其高企，并经常出现“面粉贵过面包”的现象。

　　而在资金成本方面，据兰德咨询的统计，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。尽管降息在一定程度上减轻了资金压力，但在2014年的大部分时间，资金成本显然已成为房企的重大负担。

　　另外需要指出的是，税费负担也吃掉了不少的利润。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%-15%；各类规费、杂费，约占房价的8%-12%——税费全部加起来，约占房价的20%-25%，有些三四线城市甚至高于25%。

　　与此同时，由于整体供需关系逆转，从2013年开始，整体房价上涨乏力，去年部分区域市场甚至出现降价。这也进一步压缩了房企的利润空间。

　　上述机构指出，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速度在快速走低，2015年行业利润率很有可能击穿10%红线。

　　过去多年来，“暴利”一直是贴在房地产业头上的标签，但随着盈利能力的下降，“暴利”标签正在逐渐褪去。分析人士认为，伴随着市场的调整，房地产业的利润率也将不断摊薄。