武汉水游城多次动工未遂 拆迁改造或许是最大障碍

新浪乐居 邱伟   2015-04-30 10:51
核心提示:恒隆2014年终于动工,新世界中心三期也已开拔,地王越秀国际金融汇正在迅速成长,南国中心前期产品则已上市,但规划出炉近5年,拆迁却迟迟未完成的武汉“水游城”依旧神龙见首不见尾,只闻其名,不见其形。

  武广商圈,武汉真正的寸土寸金之地。耗费10年时间才圈得一地的恒隆2014年终于动工,新世界中心三期也已开拔,地王越秀国际金融汇正在迅速成长,南国中心前期产品则已上市,但规划出炉近5年,拆迁却迟迟未完成的武汉“水游城”依旧神龙见首不见尾,只闻其名,不见其形。

  但项目似乎又有了转机。2014年12月,“水游城”项目拆迁工作启动,据悉,区域内的拆迁补偿款约在15000元/平米左右,可见拆迁款将需要很大一笔钱,不知正大力投资农牧业的上海鹏欣集团是否还有力支持项目的开发。而斜对面一宗商住地目前正待价而沽,不同的是该地已拆迁平整。

  

 武汉水游城设计图

  “狼来了”:“水游城”多次“动工未遂 ”

  据2014年1月最新的环评批复公示文件,武汉“水游城”位于江汉区解放大道与友谊路交汇处(中百仓储友谊路店),项目北至解放大道,东至友谊路,南至京汉大道,西侧与崇光百货购物中心相邻。“水游城”总用地面积为24049.79平米,总建筑面积为293775.28平米。将建设一栋11层的商业裙楼,两栋层高分别为54层、31层的酒店式公寓,两栋塔楼的1-11层属商业裙楼部分,塔楼其他楼层用于办公。

  资料显示,武汉“水游城”开发商为武汉怡和房地产有限公司(下面简称武汉怡和)。据悉,“水游城”地块最初所有者为武汉怡和,项目原名为五洲国际商城,上海鹏欣地产在2005年以股权转让的方式成功收购武汉怡和获得该宗土地所有权,并将其规划为“水游城”。

  

武汉水游城区位图

  “水游城”为上海鹏欣地产知名商业地产品牌,其概念与2014年开业的福星惠誉群星城类似,以水作为主题元素,将自然、阳光、绿色的理念融入其中,打造集购物、休闲、餐饮、影视、娱乐、旅游、文化和交流等为一体的“情境体验式”商业化购物主题公园。资料显示,包括武汉“水游城”在内的多座“水游城”,以及福星惠誉群星城均为日本CCD上海地慧房地产咨询有限公司设计。目前南京、天津、盘锦“水游城”已经投入运营。

  武汉“水游城”北临越秀国际金融汇、南国中心,南望复星银丰蜂巢城市,西接武商、世贸、国广以及恒隆广场,又处于轻轨一号线与地铁二号线之间,区位优势不言而喻。业内人士认为,水游城虽然体量不大,却有联通武广商圈与江汉路商圈的特殊价值,此外,其业态新颖,对老武广商圈能起到血液补充的作用。

  上海鹏欣地产曾表示武汉“水游城”将在2012年11月动工,但是事后证明是“闹眼子”。直到2014年,又传项目将于当年6月正式动工,事后证明这又是“狼来了”故事的翻版。拆迁进展缓慢 武汉“水游城”要流产? 

  2010年8月取得《建设用地规划许可证》,2011年4月武汉“水游城”规划出炉,近5年时间过去了,该项目的拆迁工作迟迟未有进展。坊间曾一度传出,“水游城”项目流产,政府或收回土地,未来将有新项目落地。甚至有传英资地产商太古地产有意拿下该地,开发旗下知名的地产项目“太古汇”。

  2014年末业内又传出:因为考虑到现金流,开发商将修改“水游城”项目规划,压缩商业规模,改为开发纯写字楼产品(3栋写字楼或者2栋写字楼加上1栋酒店公寓),附加配套2-3万方商业。

  

“水游城”项目周边房屋征收公告

  转机出现在去年年底。2014年12月30日,江汉区政府发布“水游城”项目周边房屋征收公告,这似乎预示着“水游城”项目终于实质性启动。本次征收范围为:江汉区解放大道,友谊路至京汉大道路段,新育村33号、新育村36-40号、新育村16号附1号、双洞左二巷18号(现地址:双洞左巷2-32号双号)、双洞左巷25号、京汉大道245-251号。

  水游城项目涉及的被征收房屋户数约245户,被征收房屋总建筑面积约17368平方米。目前新育村等已开始拆迁工作,据知情人士透露,如果选择货币补偿安置,整个算下来,补偿款为15000元/平米左右,可见,“水游城”整个项目的拆迁费会比较高。而截止目前,项目用地内主体物业中百仓储友谊路店、国美电器仍在正常营业。

  

上海鹏欣集团水游城规划

  土地获取方式成谜 拆迁或许才是最大障碍

  拿地多年不开工,不少人怀疑上海鹏欣地产“磨洋工”,囤积土地坐等升值。“水游城”项目地块晒地多年,自然升值不少。但也有人认为,地产开发商都希望尽快将手里的土地价值最大化,推迟开发的唯一原因就是遇到了障碍,或流程上的障碍或资金上的障碍。

  “水游城”项目地块何时取得不得而知,2003至今公开的土地招拍挂资料中均不见该宗地块挂牌出让的信息。有人猜测:“水游城”地块应当未参与正常招拍挂流程,而是由开发商通过特殊渠道,直接从相关部门以较低价格拿到土地,即“走后门”。而此类拿地模式,政府往往不负责推进拆迁工作,拆迁费用由开发商自行解决。

  武汉“水游城”项目按照目前市场行情计算,开发商拆迁需要支付一大笔补偿金,这或许就是水游城“难产”的原因,而上海鹏欣地产“晒地”多年恐怕也属无奈。

  

P(2015)041号地块信息

  而据武汉国土资源局公告,2015年5月12日,京汉大道与友谊路交汇处的“水游城”斜对面的一宗编号P(2015)041号商住地块将出让,该地块净用地面积10878平米,容积率达到6.14,楼面地价7697元/平米。地块主要位于永丰社区片,地块上的建筑物已经拆除,地块已平整。

  挂牌文件显示,该项目住宅中40500平米为限价安置房,定向用于协和医院家属楼及包氏楼的被征收户安置,房屋销售均价为14541元/平米。

  大BOSS上海鹏欣集团转向牧业 全国多个项目搁置 

  鹏欣地产母公司上海鹏欣集团以房地产起家,现在已是一家综合性企业集团,近几年的业务中心似乎在转向农业和矿产品领域。

  2013年下半年,鹏欣集团入主大康牧业,只用了15个月的时间,在大康牧业同期主营利润同比由盈转亏的背景下,还能够将上市公司的市值从24亿元拉升到196亿元,鹏欣集团资本运作技能可见一斑。

  2014年,上海鹏欣集团先后巨资收购新西兰多个牧场,此事曾引发新西兰国内政治辩论,也让鹏欣集团广为人知。

  而据鹏欣地产官网,目前其在全国各地共有8个水游城项目,其中4个都与武汉一样,处于规划状态。同时规划、开工、建设的水游城项目过多,无疑是对企业资金链的严峻考验,武汉水游城未来的命运会走向何方,我们只能拭目以待。

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