亿房2015“武汉商业地产创新与发展”主题沙龙精彩摘录

　　创新与发展！4月29日下午，由亿房网商业地产携手高盛智信商业、楚新传媒举办的2015年“武汉商业地产创新与发展”主题沙龙活动在佳和艺术中心佳咖啡圆满举行!现场来自嘉城大有、施瑞德人才管理、武汉汽车公园、盈石资产管理等20余家地产开发企业代表、运营机构代表、专家学者、媒体代表行业人士齐聚一堂，就“新常态下 武汉商业地产创新与突围”话题进行深度交流，以下是此次沙龙活动的精彩实录：　 

　　创新与发展！4月29日下午，由亿房网商业地产携手高盛智信商业、楚新传媒举办的2015年“武汉商业地产创新与发展”主题沙龙活动在佳和艺术中心佳咖啡圆满举行!现场来自嘉城大有、施瑞德人才管理、武汉汽车公园、盈石资产管理、汇诚行、高盛智信、海尚万汇、三益中国、中核置业、东方朗汇、粤商国际、武汉房协、福清商会、新楚商、湖北企业家协会等20余家地产开发企业代表、运营机构代表、专家学者、媒体代表行业人士齐聚一堂，就“新常态下 武汉商业地产创新与突围”话题进行深度交流，出谋划策与合作，共同探讨武汉商业地产发展大计。

　　现场来自地产各行业的代表都积极献言献策，分享各自得经验与观点，在认同与思辨中碰撞处精彩的思想火花，使得沙龙活动成为一次名副其实的商业地产全产业链大聚会，整场活动取得了圆满成功。

　　以下是此次沙龙活动部分嘉宾精彩发言摘录：

　　嘉宾：薛朝方

　　武汉嘉城大有商业地产顾问有限公司总经理

　　嘉城大有总经理薛朝方

　　说到日本，很多人的一个印象可能就是小。但我去日本考察的永旺超市，其体量差不多相当于我们武汉永旺金银潭的三倍大，同时在体验式业态上，也跟武汉的永旺金银潭有不同之处的。

　　现在我们中国很多人都在讲体验式的业态，在零售业态发展不太好的情况下，大大小小的业态都开始在转型，而转型究竟要怎么转？我举例日本永旺商场中三个比较成功的体验式业态：

　　一个是儿童业态，有一家叫ABC的技能兴趣学习馆，类似麦鲁小城的餐饮烘焙职业体验馆，其中有非常多的针对饮食烘焙的DIY技能学习，孩子们可以在那里学习做饭、做菜、做面包、包饺子等，重点是在这里能真正的学习到一门技能，而这些孩子们还能将这些学习到的技能运用到家庭生活中，给家人做一道可口的饭菜或者是面包来，很具温馨感，深受小孩和家长的欢迎。因此，我觉得我们中国的体验式业态跟日本的体验式业态有很大区别一点在于，中国的体验式业态目前还偏重于娱乐，而日本偏重于从人文的本身角度去做，真正的去创造一些价值。

　　第二个颠覆我想象的体验式业态的是其购物中心设立门诊，在日本的永旺超市一楼就有诊所，诊所设有内科、外科、儿童科、皮肤科等，这个也是我觉得体验式业态十分人性化的展现。可能在现代都市生活中，很多人因为工作时间忙等，没时间去看一些身体的小毛病，但如果能到购物中心看到这样一家诊所，可能就会去看一下，解决消费者的切身所需，这也是实实在在的从人性化的角度出发，很值得我们学习和思考。

　　第三个是日本购物中心的停车场。有时候我们自己做商业地产项目时很吝惜停车场设置，但是在日本，我能感觉他们对停车场的重视，日本最大的永旺设有7300个停车场，显然，这些日本的商业项目是希望人们能有效利用有限的休闲购物时间，减少人们寻找车位的时间。

　　另外在日本的考察中，还有一个项目也是令我印象非常深刻——日本武藏小杉格林木购物中心。整个购物中心3.7万多平米，开业13天却涌进了100万人次。这也是我在看过很多的购物中心后，最让我有怦然心动感的一个。我认为它将代表了未来国内购物中心的发展趋势。武藏小杉格林木购物中心在总体量不大的情况下设立较大的公共空间、极具人性化设计的公共休闲服务区、餐饮品牌每种类别均只有一家，吸引孩子参与的独具特色的互动区娱乐区及运动健身业态，通过孩子促进家长消费等等，这些在商业地产的体验式创新上，都极具有人文性。

　　沙龙现场

　　应该说，日本之行后我体悟最深的是，日本的商业地产创新真真切切是在关注“人”，所有的创新都是基于“人”（目标消费群）的需求从发，不仅在公共空间设施的设计以及对业态商品丰富多样性方面追求以人为本，更在树立消费者是衣食父母、是上帝的价值观及高效用心的服务行动上，这才是真正的以人为本。因时因地制宜，而不是因为“别的商业项目有，所以我也要有”。体谅现代人快节奏生活，尽量提供多的车位减少顾客寻找车位的时间；通过让商场周边的小朋友来商场绿化区参与植花种草让小朋友及其家庭对商业项目产生链接，增添一份持久关注；都市生活繁忙没有时间为一些小毛病到医院排长队，购物中心就在一楼设置诊所，这些都是对消费者需求的深刻体察。

　　另外，在目前国内购物中心遍地开花的趋势下，我认为家门口的10分钟生活购物圈将逐渐形成，因此，它将更多的要求以后的购物中心照顾周边的客群需求和体验化的要求，未来大型的、有实力的开发商将朝着这样的方向去努力。

　　嘉宾：梅水雄

　　朗汇控股市场总监

　　朗汇控股市场总监梅水雄

　　目前武汉市的一些开发商也开始尝试着做体验上的创新，我认为，每一个商业体的体验化，不需要做到全部，只需要做到一部分即可。如武汉群星城的生态式商业，以及目前我们所操盘的位于中南商圈的某项目，也开始从招商的品牌、商业体的空间、动线设计上突破传统商业的窠臼。

　　以目前我们公司做的朗汇68项目为例，从整个商业体的立面设计上，聘请的香港设计院，不同于传统的商业体方正的外立面，朗汇68整个设计兼具有曲线、动感的商业空间。从业态上来看，我们知道在中南这个已十分成熟的商圈来做商业很难，而我们则定位周边十几万的白领消费，做精细化的商业业态，比如引进有韩寒创办的很高兴遇见你餐厅，借助名人的号召力来吸引客流，从品牌引进上来进行创新。

　　另外在汉口这边，也有很多街区开放的型的商业开始做体验式的业态，比如将儿童业态做到户外等。因此，我认为，国外有很多优秀的商业体成功经验，但我们不能仅仅是照搬，只能借鉴，还需要结合我们项目、地域的实际，做接地气的体验式业态。

　　嘉宾：梅林

　　高盛智信商业总经理

　　高盛智信商业总经理梅林

　　对以上薛总所说的观点，我表示十分很赞同。我们碰到过很多的开发商，但我感觉目前90%的开发商还做不了商业地产，因此，我觉得我们的商业地产还没做到创新的阶段，尤其对于三四线城市的商业地产来讲，在现阶段，能从最基本的拿地、规划、定位、招商、运营等方面做好都算不错了。

　　我认为，商业地产服务的本质是服务，目前国内的商业地产的创新多停留在建筑形式、外立面、招商品牌、业态上，有些甚至仅仅是“为了创新而创新”，没有回归商业服务的本质，而从商业地产的表像到服务的本质上的创新还需一个漫长的转变过程，把国外一些优秀的看得见的商业地产经验拿过来学些，看不见的更要领会学习。同时我也很希望武汉商业地产能有这样的机构和联盟，来共同探讨和学习，来促进商业地产行业更加健康的发展。

　　嘉宾：郑刚

　　武汉汽车公园总策划

　　武汉汽车公园的总策划郑刚

　　为何中国与日本的体验式商业会出现如此大的区别，我认为很关键的一点在于中国与日本商业地产发展的模式不一样。

　　国外的商业体、购物中心基本由开发商自持，而在国内，由于融资成本和渠道的问题，很多的商业体从开始就涉及到多重利益关系，从商业地产开发商、运营商、投资者、商户之间等的各层关系需把持平衡，这也在很大程度上阻碍着国内商业地产创新发展的脚步。

　　嘉宾：朱仲明

　　湖北中核置业的副总经理

　　中核置业副总经理朱仲明

　　我们所认为的理想的商业地产是由开发商进行自持，可以有选择性的自持，无资金方面的后顾之忧，有稳定强大的经营团队保证。但实际上，目前我们还达不到这个发展水平。

　　作为开发商，我们需要学习新的开发模式，哪怕做得再好也要不断的学习和借鉴。其实，商业地产要活下去，就必须创新,但不能一味只求新,这种新是要基于多种因素的，最重要的还是从实际出发。求新、求变也并不能保证每个项目都能成功,但像花园道和武汉天地就做的不错,有亮点。在现代这个商业地产喷井时期,不能盲目的为了追求新、奇,为了追逐利润,就乱动刀。要对症下药,因地制宜才是上上之策。

　　嘉宾：刘焕来

　　资深商业地产行业人士

　　资深商业地产行业人士刘焕来

　　到底何谓“体验式”？我认为，不管体验的形式如何多样，体验的本质含义应该就是“对于顾客来说是前所未有，从未尝试的，或可能带来不一样感觉的。如让消费者有消费欲望、能从功能和质量、服务上满足消费者的所需、满足消费者的尝鲜欲，这些都可以称之为体验式的业态，只要能真正在这些方面有所突破，就是在体验式商业上的创新。

　　谈到国外优秀商业地产的经验和学习，我认为美国和日本等都有好的可取之处，但我们决不能照搬，生搬硬套是大忌。

　　嘉宾：张恒哲

　　武汉房地产开发企业协会编辑部主任

　　武汉房地产开发企业协会编辑部主任张恒哲

　　刚才听了薛总的分享及前面几位嘉宾的发言，我也有一些问题想和薛总及各位嘉宾探讨一下。一个是刚才薛总谈到日本永旺在一楼设立诊所，我想问一下薛总，这一创新该如何在国内落地呢？

　　第二个问题是，薛总刚才提到了武藏小杉格林木购物中心是令薛总最怦然心动的一个项目，开业13天客流量到访100万人次，但是这是不是也是一种开业效应呢？请问武藏小杉格林木购物中心平时的客流量和营业额如何呢？

　　还有一个问题是，我最近也注意到世贸地产在武汉也在开发52+MINI摩尔城，据说是世贸锦绣长江地产项目的配套商业综合体，不知道薛总对这个商业项目是否有所了解，我想知道武藏小杉格林木购物中心和这种MINI摩尔城有什么区别？

　　（薛朝方：将诊所应用到超市确实是我最没有想到的一个业态，但是如何在国内学习、落地，我觉得这个问题还是要因地制宜，具体问题具体分析。如果购物中心旁边已经有一个大型医院了，是否还要在购物中心里设立诊所就很值得考虑了。武藏小杉格林木购物中心是开业13天的客流量达到了100万人次，平时客流量据我观察比较平稳。我没见过世贸的项目，但是感觉要打造武藏小杉格林木购物中心有难度，首先，要有7-11集团的背景资源，其次是每个项目都是精心打造而不是快餐文化。）

　　嘉宾：朱建文

　　施瑞德人才管理创始人

　　施瑞德人才管理创始人朱建文女士

　　我认为目前商业地产谁能打赢，谁能活下来，其实是一个战国时代。在这个过程中，涉及到的一个是顶层设计的问题，即是需要跟开发商做一些“洗脑”工作，因为我们在给开发商推荐人才的时候也是十分的头疼，他们想法很简单，商业地产开发运营在于人才和团队的建设，可能找到一个懂商业地产的人，经过招商和谈判，这件事情就OK了。

　　第二个是营运的方式问题。我们在早期房地产开发逐渐进入到商业地产，成为百货零售业，购物中心再派生为商业地产这两条线走出去的话，其实我们最多谈到的是定位、规划，还有招商。这三点在目前都已经比较完整了，都有一定的标准及团队。所以我觉得现在更重要的就是服务和理念，这些都将体现在营运的方面。所以在这个人才角度，我觉得开发人才不缺乏，定位和规划人才不缺乏，更重要可能是在营运人才方面的储备上。

　　目前武汉市的商业地产存量有600万方，加上还没有开发的，存量预估达到1000万。在此，我想讲一个数据：我非常喜欢西班牙的一个小镇里面的购物中心，面积大概在6万平米，而这个购物中心在西班牙和葡萄牙有100多家分店，我把西班牙和葡萄牙的人口初略的算了一下，大概6000万人左右，但为什么这家购物中心能够在此拥有100多家分店，这是一个很庞大的需求量支撑起来的，很值得人深思。

　　所以刚谈到商业地产的存量问题，在未来的房地产已经逐渐走向了商业地产，不论刚谈到的商业地产的创新与经营问题，我认为未来商业地产的差异化经营，落地性是非常重要的，我们可以吸收一些东西、创新一些东西、但落地性十分重要，最终是各有各的活下来的理由。

　　嘉宾：彭有策

　　武汉汇诚行商用物业策划总经理

　　武汉汇诚行商用物业策划总经理彭有策

　　顶层设计的问题，我认为这与开发商的背景，资金实力也有很大的关系。以我所做的湖北省高速公路服务区的项目为例，过去的服务区全部是承包给广告商或是其它，开发商自己做房东收租金，而现在则是改变了开发模式，不交由广告公司全部承包，第一个是留给自己来进行经营，第二个采取租赁的方式，第三个是与便利店、肯德基等租户进行租金分成的方式，将以上3种方式进行结合来开发运营。

　　在此，我想表达的意思就是，因为开发商是一个上市公司，资金非常雄厚，有一个创新的意识，加之有非常清晰合理的规划思路去执行，而招商方面也能理解开发商的想法，因此，项目在落地开业后取得了很好的经济收益。而对一些背景不太大、资金实力不够雄厚的开发商而言，就不得不选择进行项目出售，不卖就活不下去。